Доверительное управление недвижимостью

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………...3

Доверительное управление недвижимостью……………………………………3

Выбор управляющего…..………………………………………………………...6

Договор доверительного управления недвижимостью…………………………………………………………………...8

Условия договора. Порядок регистрации договора…………………………….9

Регистрировать или нет?.......................................................................................12

Арендаторов следует информировать………………………………………….13

Совет: не торопитесь с передачей………………………………………………15

Список используемой литературы……………………………………………...17

Введение

     Доверительное управление недвижимостью – услуга не такая уж экзотическая. В Европе и Америке ею активно пользуются уже десятки лет. В России же доверительное управление получило известность чуть более 15 лет назад – так сложилось исторически. Сейчас многие риэлторские агентства предлагают такую услугу, но немногие владельцы жилья представляют себе, чем она хороша. Суть ее заключена в передаче объекта недвижимости в управление профильной компании, деятельность которой ориентирована на сокращение расходов по содержанию оперативной недвижимости или обеспечение собственнику гарантированной прибыли (для коммерческих объектов недвижимости). В условиях нестабильной экономики доверительное управление объектами недвижимости становится особенно актуальным. Естественно, стратегия использования объекта недвижимости, как правило, остается прерогативой собственника. Ниже я опишу методику и технику доверительного управления недвижимостью.

Доверительное управление недвижимостью

     Так что же из себя представляет доверительное управление недвижимостью? Допустим, вам в наследство досталась неплохая квартира в провинции. Ее можно сдавать в аренду и получать ежемесячный доход, который не будет лишним. Но вы живете в Москве, и у вас нет ни сил, ни времени ехать в другой город и лично участвовать во всех этапах сдачи квартиры внаем. Да и желания особого тоже нет. Вы жалуетесь подруге и слышите в ответ: «Да ведь наш бывший одноклассник уже давно и успешно работает там риэлтором! Наверняка он может дать дельный совет!» Вы обращаетесь к однокласснику, и он предлагает вам заключить договор. Но не типовой агентский, а имеющий особые условия. Согласно этому договору, ваш одноклассник полностью берет на себя все хлопоты, связанные со сдачей вашей квартиры внаем. Вам не нужно развешивать объявления в подъездах, делать косметический ремонт и показывать потенциальным нанимателям квартиру. От увлекательной процедуры сбора денег и контроля коммунальных платежей вы тоже избавляетесь. Все это берет на себя ваш одноклассник, которому вы даете полномочия действовать от своего имени. Для этого вы указываете в договоре, что передаете недвижимость в доверительное управление определенному человеку (или организации) на определенный срок. Согласно юридическим нормам, с этого момента вы называетесь выгодоприобретателем, а тот, кому вы передали имущество - управляющим.

     Договор доверительного управления недвижимым имуществом заключается в письменной форме, аналогичной договору продажи недвижимого имущества. Это нужно для того, чтобы управляющий имел право подписывать от вашего имени другие документы, касающиеся недвижимости - договор о сдаче внаем, о страховании имущества. Передачу недвижимости в доверительное управление нужно регистрировать. При этом регистрируется сам факт передачи, а не договор доверительного управления. Однако право собственности при передаче недвижимости в доверительное управление по-прежнему принадлежит владельцу жилья. Управляющий не может продать вашу недвижимость, так как не будет иметь права собственности на нее. Это право не переходит к нему при передаче имущества в доверительное управление.

Юридически доверительное управление недвижимостью регламентируется Гражданским кодексом РФ. Этому посвящена 53 глава ГК РФ. В договоре доверительного управления имуществом обязательно должны быть обозначены:

- состав имущества, передаваемого в доверительное управление («Под недвижимым имуществом в настоящем договоре понимается: жилая N-комнатная квартира площадью Х кв.м., расположенная по адресу: Российская Федерация, г. Москва, ул. имени, д. №, кв. №… »). План помещения или здания обычно прилагается к договору;

- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя) – «Выгодоприобретателем по настоящему договору является…». Если вы хотите, чтобы доход от доверительного управления недвижимостью перечислялся на счет вашего ребенка, вам нужно указать это в договоре. Тогда выгодоприобретателем будет ваш ребенок, а вы будете значиться в документах как учредитель управления.

- размер и форма вознаграждения управляющего, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

- срок действия договора. Согласно ГК РФ, договор доверительного управления имуществом можно заключать не более чем на 5 лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор. Чтобы прервать договор, когда срок его действия окончится, учредитель либо управляющий должен подать заявление о прекращении договора. Если этого не произошло, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Недвижимость, находящаяся в доверительном управлении, не может быть предметом взыскания по долгам владельца (учредителя управления). Исключением является только банкротство учредителя – тогда доверительное управление прекращается, и недвижимость включается в конкурсную массу.

Главный кошмар всех владельцев недвижимости – это «черные риэлторы», которые могут продать вашу квартиру или дом без вашего ведома. Но такие люди вряд ли будут навязывать вам свое доверительное управление. Во-первых, оформление такой сделки достаточно хлопотно для риэлтора, во-вторых, может занять много времени, и к тому же требует оставлять свои личные данные в нескольких местах. Если мошенник пожелает вас обмануть, он постарается выбрать более простой и доступный способ.

Многие владельцы жилья также опасаются, что управляющий будет сдавать квартиру за более высокую цену и забирать часть дохода себе, вводя владельца в заблуждение. Если вы работаете со специалистом, это исключено. Профессионалы с хорошей репутацией не занимаются обманом клиентов. Им это не нужно, ведь они могут обратить это на пользу клиента и получить гораздо большее вознаграждение за оказанное доверие.

Любые сделки с недвижимостью, находящейся в доверительном управлении (сдача внаем, заключение договора страхования), управляющий совершает от своего имени. При этом он обязан указывать, что является доверительным управляющим. Все действия управляющего в отношении вашей недвижимости совершаются в полном соответствии с договором доверительного управления. Если вы указали в договоре, что в квартире нельзя делать ремонт – управляющий не имеет права переклеивать обои и сносить перегородки между комнатами. Раз в год или чаще управляющий представляет учредителю отчет о ходе доверительного управления имуществом. Там указывается информация о всех действиях, совершенных с имуществом, полученных доходах и понесенных расходах. Управляющий должен приложить к отчету подтверждающие документы.

Выбор управляющего

Выбирать управляющего нужно внимательно и тщательно. И связано это вовсе не с угрозами мошенничества, а с величиной вашего будущего дохода. Разные управляющие могут «выжать» из одной и той же недвижимости разную прибыль. Это зависит от методов работы управляющего, его опыта, добросовестности и заинтересованности. В его интересах получить как можно большую прибыль, если от этого зависит его вознаграждение. Нельзя сбрасывать со счетов и любовь к профессии. Тот, кто занимается доверительным управлением по обязанности, без «огонька», остановится на первом же подходящем варианте, не продумывая остальные. И наоборот – человек, искренне увлеченный своей профессией, будет рассматривать множество разных вариантов. Среди них будут и весьма хитрые, которые вряд ли пришли бы в голову самому владельцу. И в конце концов такой управляющий найдет способ получить максимум возможной прибыли, не обманывая себя и собственника.

Какие преимущества имеет доверительное управление? У вас не будет болеть голова о том, что делать, если наниматели зальют соседей или не заплатят за свет. Следить за этим будет управляющий, которому вы доверили свою недвижимость. Он же будет решать возникшие проблемы и нести ответственность по договору.

Управляющий четко просчитает все варианты управления имуществом и выберет самый перспективный. Если для этого потребуется ремонт, страхование или реклама в прессе – управляющий возьмет на себя и организационную, и финансовую сторону вопроса.

Хороший управляющий знает о таких тонкостях работы с недвижимостью, которые недоступны клиенту - просто потому, что клиент не работал в этой сфере. В результате вы получите от своего имущества максимально возможную прибыль – даже с учетом вознаграждения управляющего.

Договор доверительного управления недвижимостью.

Согласно статье 1015 Гражданского кодекса Российской Федерации передать управление объектом недвижимости в руки управляющей компании можно только по договору доверительного управления. По договору доверительного управления имуществом собственник на определенный срок (не более пяти лет) передает управляющей компании объект недвижимости в управление. Согласно статье 1012 Гражданского кодекса РФ управляющая компания обязана управлять объектом недвижимости, переданным ей в доверительное управление, исключительно в интересах собственника (или иного лица, определенного собственником). Причем управляющая компания может совершать с имуществом, переданным ей в управление, любые юридические и фактические действия в рамках заключенного договора.

Договор доверительного управления заключается в простой письменной форме. Заверять такой договор у нотариуса не нужно. Передача объекта недвижимости в доверительное управление осуществляется по правилам продажи недвижимого имущества, то есть подлежит обязательной государственной регистрации (ст.1017 Гражданского кодекса РФ).

По объекту недвижимости, переданному в доверительное управление, управляющая компания должна вести отдельный баланс и самостоятельный учет. Все расчеты, связанные с управлением данным объектом недвижимости, должны производиться по отдельному банковскому счету.

Договор доверительного управления имуществом заключается как минимум в трех экземплярах. По одному экземпляру для собственника и управляющей компании, и один экземпляр – для хранения в Федеральной регистрационной службе Российской Федерации. Если собственник указывает в качестве получателя дохода от управления недвижимостью иное лицо (выгодоприобретателя), тогда добавляется еще один экземпляр договора для него.

Условия договора. Порядок регистрации договора.

Статьей 1016 Гражданского кодекса РФ предусмотрены существенные условия договора доверительного управления. Если хотя бы одно из существенных условий не соблюдено, заключенный договор считается недействительным (ничтожным). К существенным условиям договора доверительного управления имуществом относятся:

1. Опись состава имущества, переданного в управление.

2. Указание в договоре лица (юридического или физического), которое является выгодоприобретателем по договору. Выгодоприобретатель – это лицо, которое будет получать доходы от управления недвижимостью, и в интересах которого будет осуществляться управление объектом недвижимости.

3. Размер платы за управление объектом недвижимости и порядок расчета с управляющей компанией.

4. Срок действия договора. Срок действия такого договора не может быть более пяти лет.

Стандартный договор доверительного управления имуществом содержит следующие основные положения:

1. Наименование договора: Договор доверительного управления недвижимым имуществом.

2. Предмет договора.

3. Место и дата заключения договора (указываются без сокращений).

4. Наименования сторон, заключающих договор. Названия юридических лиц должны быть указаны без сокращений, также указывается их адрес местонахождения и данные о государственной регистрации, номер ИНН. Для физических лиц полностью указываются фамилия, имя, отчество, адрес места жительства, дата рождения, паспортные данные (серия, номер, когда и кем выдан).

5. Порядок передачи объекта недвижимости в управление и порядок возврата его собственнику. Обычно передача объекта недвижимости в доверительное управление сопровождается подписанием акта о передаче имущества в управление.

6. Оплата услуг управляющей компании и порядок расчетов по договору. В договоре должен быть оговорен размер вознаграждения управляющей компании, а также порядок оплаты дополнительных услуг (страхование, экспертиза и пр.).

7. Порядок отчетности управляющей компании перед собственником. Сроки представления отчетов, требования к содержанию отчетов.

8. Ответственность сторон за неисполнение условий договора.

В договоре могут быть отражены и другие положения по усмотрению сторон.

В договорах доверительного управления недвижимостью, заключенных в простой письменной форме не допускается наличие исправлении и подчисток, за исключением заверенных печатями и подписями сторон. Договор, содержащий более одного листа, должен быть прошит и пронумерован.

В соответствии со статьей 1017 Гражданского кодекса РФ договор доверительного управления имуществом подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация любых сделок с недвижимостью в России осуществляется Федеральной регистрационной службой или ее территориальными органами.