Доходный подход к оценке недвижимости

К требованиям  банка относятся:

• получение прибыли на определённом уровне с учётом риска по выдаче кредита и получение равных периодических платежей, включающих выплаты по процентам;
• погашение основной задолженности.

К требованиям  банка относятся:

• получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объёме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска;
• возмещение первоначально вложенных средств.

Коэффициент покрытия долга (DCR) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга, рассчитываемых из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому операционному доходу.

Данный  коэффициент ещё называется ипотечной  постоянной и рассчитывается следующим образом:

 

DCR =	DS
	NOY

         Где:

           DS – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

   NOY – репрезентативная величина ожидаемого чистого дохода;

Ипотечная постоянная определяется по таблице  шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения.

Коэффициент DCR используется кредиторами в качестве в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, если последний оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредитования. При использовании этого метода предполагается, что стоимость недвижимости за период времени не изменится или, по крайней мере, не уменьшится.

По этому  методу общая ставка капитализации  равна произведению коэффициента ипотечной  задолженности М, ипотечной постоянной Rm и коэффициента покрытия долга:

Ск = М x Rm x DCR

       Где:

М =	Сm
	С

          Сm – стоимость заёмных средств;

          С – стоимость объекта (вся сумма инвестиций);

Rm =	DS
	Сm

            - ставка капитализации для заемных средств.

Параметры, используемые в этом методе, представляют собой открытую банковскую информацию. Этот метод не является основным, а, скорее используется как корректирующий, дающий ориентирующее значение ставки, капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надёжны.

Метод связанных  инвестиций аналогично методу коэффициента покрытия долга используется, если для приобретения недвижимости привлекается заёмный капитал. В этом случае величина Ск должна учитывать интересы как собственного, так и заёмного капитала. Эти интересы выражаются в виде соответствующих ставок капитализации Rе (для собственных средств) и Rm (для заёмных средств). Общая ставка капитализации в этом методе определяется как средневзвешенная величина относительно финансовых составляющих с коэффициентами, равными долям заёмного и собственного капитала соответственно:

 

R = M x Rm + (1 - M) x Re

          Где:

              М коэффициент ипотечной задолженности.

Значение  ставки капитализации для собственного капитала (Rе) определяется из данных по сопоставимым объектам деления значения дохода до налогообложения на величину собственного капитала.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

 

Re =	Dn
	C

       Где:

        Dn – годовой денежный поток до выплаты налогов;

С – величина собственного капитала.

Метод связанных  инвестиций по физическим компонентам  аналогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам, однако применяется  к составным частям недвижимости – земле (участку) и улучшениям (строениям).

Общая ставка капитализации определяется как средневзвешенная величина между ставкой капитализации для земли Rl и ставкой для улучшения Rb:

 

Ck = L x Rl + (1 - L)

         Где:

          L – доля стоимости земли в стоимости недвижимости

Ставки капитализации для земли и улучшений могут быть рассчитаны при условии, что можно с достаточной точностью на основе рыночных данных получить ставки капитализации для каждого из компонентов, а так же долю их вкладов в общую стоимость имущества.

Расчёт  общего коэффициента капитализации  с корректировкой на изменение стоимости  актива учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию  изменения стоимости объекта  за рассматриваемый период. Доход  на инвестиции отражает норма отдачи (конечная отдача), в силу того что  учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между  общей ставкой капитализации  и конечной отдачей:

 

Ck = Yi - ∆

         где

 

∆ =	(FV – PV)
	PV

               - долевое изменение стоимости;

Yi - ставка доходности инвестиций

Это выражение  представляет собой уравнение Элвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заёмного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный характер, а стоимость актива может изменяться в ту или иную сторону.

При уменьшении стоимости за период владения инвестор требует, чтобы компенсация потерянной стоимости происходила за счёт периодического дохода; увеличение стоимости, как части  дохода можно заменить эквивалентом по текущей стоимости в виде дополнительного  потока дохода.

Замена  изменения стоимости эквивалентным  периодическим доходом позволяет для определения текущей стоимости вместо дисконтирования использовать ставку капитализации как ставку дисконтирования, скорректированную на изменение стоимости первоначального капитала.

Определение Ck зависит от того, исходя из каких условий формируется фонд возмещения. Эти условия диктуются доступными вариантами реинвестирования. При этом используется метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов виде постоянного аннуитета. Хорошей иллюстрацией метода служит самоамортизирующийся кредит, где ставка капитализации для кредита, то есть ипотечная постоянная, представляет собой сумму процента, который в этом случае является нормой прибыли на сумму кредита, и фактора фонда, определяемого по ставке кредитного процента.

Метод Хоскольда предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. Например, инвестор приобрёл актив с существенно большей доходностью по сравнению с другими возможностями, осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок. В этом заключается допущение Хоскольда – фонд возмещения формируется по «безрисковой» ставке.

Формирование  фонда возмещения при линейном возврате капитала происходит следующим образом. Определение ставки капитализации  по норме отдачи и линейному фонду  возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями  в течение срока владения активом.

Норма возврата в этом случае представляет собой  ежегодную долю первоначального  капитала, отчисляемую в беспроцентный  фонд возмещения. Эта доля 1/n, где n – время амортизации, исчисляемое в годах. Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит следующим образом:

Ck = Ym +	1
	n

 

Где:

  n – оставшийся срок экономической жизни.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава3

3.1.Дисконтирование потока доходов.

 

Дисконтированием называется процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости по определённой ставке.

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) более сложен, чем метод прямой капитализации, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод дисконтированного денежного потока позволяет оценивать стоимость стоимости недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

 

 

Расчёт  текучей стоимости выглядит следующим  образом:

PV =	∑ NOY	+	FV
	(1 + i)		(1 + i)n

           Где:

            PV – текущая стоимость.

По сравнению с прямой капитализацией, где используется одномоментные параметры, этот метод при определённых условиях более предпочтителен, так как требует учёта и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.

Применение  DCF –метода требует наличия следующей информации

- величина  и динамика будущих доходов;

- время  получения этих доходов;

- величина  стоимости актива или изменения  стоимости в конце инвестиционного периода (спрогнозированного времени владения);

- значение  ставки дохода на капиталовложения (ставки дисконтирования нормы  прибыли);

- уровень  риска, характерный для инвестирования  подобных активов.

Этапы расчёта  дисконтированного денежного потока следующие:

1. определение прогнозного периода;
2. прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию.

Динамика  будущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах  и ретроспективной информации о  доходах и влияющих на них рыночных факторах. В итоге оценщик должен определить тенденции в изменении  будущих доходов за спланированный им прогнозный год. Обычно прогноз заключается  в определении годового темпа  изменения дохода относительно текущего значения. Ошибка в прогнозе дохода тем более значима, чем короче период владения. То же самое относится и к прогнозу относительно возможной цены продажи в конце периода владения: чем длительней этот период, тем эта ошибка меньше влияет на величину текущей стоимости.

При прогнозе цены продажи в конце периода  владения редко представляется возможным  определить абсолютные значения этой величины. Естественнее определять относительное  изменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции изменения ценообразующих факторов, то есть предпродажа определяется следующим образом:

Цn = (1 ± ∆) x V

         Где:

             Цn – цена перепродажи; ∆- долевое изменение стоимости за период       владения;

             V – первоначальная (текущая) стоимость.

V = ∑	NOYi	+	(1 ± ∆) x V
	(1 + i)l		(1 + i)n

 

 

 

Определить  цену будущей продажи так же можно, используя метод прямой капитализации, применяя ставку капитализации к доходу, следующему после периода владения.

Применение  этого способа оценки величины реверсии ограничиваться возможностью прогноза ставки капитализации. При прогнозировании будущей стоимости следует учитывать фактор физического разделения недвижимости: земля и улучшения. Земля не подвержена износу, и, со временем, как правило её стоимость или растёт, или не изменяется, если система землепользования рациональна, а земля используется наиболее эффективным образом. Для строений помимо всех прочих ценообразующих факторов, наиболее существенным является износ, неизбежно приводящий к потере стоимости.

Определение ставки дисконтирования ожидаемой  нормы прибыли на допустимые альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми  рисками представляет собой наиболее сложную проблему оценки.

Ставка  дисконта – коэффициент используемый для расчёта текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.