Аренда нежилых помещений

Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка  на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты  и субъекты.

Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.

Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты  должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.

Срок экспозиции - это  время, которое объект должен находится  на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1) Права собственности  на недвижимость.

2) Условия финансирования.

3) Условия и время  продажи.

4) Местоположение.

 5) Физические характеристики.

Среди методов оценки доходной недвижимости выделяют три основных:

1. Метод валовой ренты,

2. Метод прямой капитализации,

3 Метод дисконтирования денежных потоков (метод капитализации дохода).[13]

Метод валовой ренты  — подход с использованием мультипликатора  валовой ренты (GRM), основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Мультипликатор валовой ренты (GRM) – отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному. Валовой доход может рассматриваться в годовом или в месячном исчислении.

Метод прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости  будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Этот метод основывается на понятиях чистого операционного  дохода (NOI)  и ставки капитализации. Стоимость недвижимости будет определяться по следующей формуле:

V=NOI/r,

где r (ставка капитализации) — определяется как: r=NOI/V;

NOI (чистый операционный доход) – это рассчитанная  устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учету амортизационных отчислений.

NOI рассчитывается для первого года эксплуатации после даты оценки.

Последовательность расчета:

1. Определяется потенциальный  валовой доход от сдачи недвижимости  в аренду в первый после  даты оценки год

2. Определяется эффективный  валовой доход по средствам  вычитания из потенциального  валового дохода (ПВД) предполагаемых  убытков из-за незагруженности помещения, смены арендатора, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого  эффективного валового дохода (ЭВД)  вычитают все годовые прогнозируемые  расходы, к которым относятся  постоянные и операционные расходы,  а также резервы.

Метод капитализации доходов. Иногда денежные потоки от владения недвижимостью неравномерны и ставка  капитализации также может быть различной. В этом случае проводят дисконтирование каждого денежного потока — этот подход называется методом дисконтирования денежных потоков. Он представляет собой конвертацию (перевод) будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость.

Выгоды состоят из 2 частей:

• периодически денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI) и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и подоходного налога;
• денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения за вычетом издержек от оформления сделки.

Точное значение ставки капитализации и дохода от объекта  можно получить только после его  продажи. Оценщики могут только прогнозировать.

Оценку объектов недвижимости рационально осуществлять всеми  тремя способами. Выбор итоговой величины стоимости объекта может  осуществляться по средней арифметической величине, математическим взвешиваниям и субъективным взвешиваниям   результатов оценки.[6]

 

                    3.2 Оценка нежилых помещений при аренде

 

 

      Предположим, что имеется 2-х комнатная квартира расположенная по адресу ул. Пушкина д,7 кв.21, которая в дальнейшем будет сдаваться в аренду. Используя сравнительный метод найдем рыночную стоимость данной квартиры. А затем оценим недвижимость методом прямой капитализации.

 

характеристики недвижимости	Объекты оценки
	Оцениваемый объект	Сравнение аналогов
		1 объект	2 объект	3 объект	4 объект	5 объект
Адрес	Ул. Пушкина д.7 кв 21	Ул. Пушкина д.9 кв 24	Ул. Пушкина д.7 кв 45	Ул. Пушкина д.10 кв 1	Ул. Кравцова д.14 кв 2	Ул. Кравцова д.9  кв 5
Район	Алматы	Алматы	Алматы	Алматы	Алматы	Алматы
Транспортное Обеспечение	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Год постройки	1995	1995	1995	1996	1996	1996
Тип района	Ж/М	Ж/М	Ж/М	Ж/М	Ж/М	Ж/М
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Этажность дома	5	5	5	6	6	6
Этаж	1/5	1/5	3/5	1/6	1/6	2/6
Количество жилых комнат	2	2	2	2	2	2
Тип планировки	улучшенная	улучшенная	улучшенная	улучшенная	улучшенная	улучшенная
Расположение квартиры	неугловая	неугловая	угловая	угловая	неугловая	угловая
Общая площадь	54	54	54	56	56	56
Жилая площадь	35	34	35	36	36	35
Площадь кухни	12	12	12	10	10	12
Ремонт	евро	евро	хороший	хороший	евро	хороший
Цена предложения		75000	72000	72000	75000	74000
Поправка на условия  продажи, в %, 0-5%		-5	-5	-5	-5	-5
Скорректированная цена, в $ США		71250	68400	68400	71250	70300
Поправка на этажность, в %, 0-5%		0	+2	0	0	+2
Скорректированная цена, в $ США		71250	69768	68400	71250	71706
Поправка на ремонт, в %, 0-5%		0	-4	-3	0	-2
Скорректированная цена, в $ США		71250	66978	66348	71250	70272
Среднерыночная стоимость		Курс $ США	Стоимость в $ США		Стоимость в тенге
		147,95
		147,95	69220		10241099

 

Таблица 2

Сравнение аналогов с  объектом оценки

Примечание: Составлен автором

Оценка недвижимости методом прямой капитализации:

Для расчета ставки капитализации для целей оценки жилой недвижимости следует воспользоваться упрощенным методом Эльвуда [12, c. 244].

R= Х - Арр * (SFS) = ЧОД  / ТС, (1.1)

где R - ставка капитализации;

Х - ставка дохода на собственный  капитал;

Арр - возможное увеличение стоимости имущества за период;

SFS - фактор фондопогашения  при ставке Х для прогнозируемого  периода владения;

ЧОД - чистый операционный доход;

ТС - текущая стоимость.

Чистый операционный доход может быть определен по следующей формуле:

ЧОД= ЭВД - ПР , (1.2)

где ЭВД - эффективный валовой доход, который определяется следующим образом:

ЭВД = ПВД - ПП + ДД, (1.3)

где ПВД - потенциальный  валовой доход за 1 год при допущении, что объект арендован полностью,

ПП - предполагаемые потери от возможностей незанятости (3%),

ДД - другие доходы.

Х - представляет собой  реальный доход, который устраивает типичного инвестора.

Ставка фондопогашения определяется по следующей формуле:

SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)

где n - число периодов;

i - ставка дисконта (ставка  дохода на собственный капитал).

        Методом прямой капитализации  определим стоимость двухкомнатной  квартиры, приобретенной с целью   получение дохода от аренды  с последующей продажей.

    Арендная плата  - 85000 тг./ мес. Возможный простой  - 3 % Эксплуатационные расходы - 6500 тг. /мес. Ставка дохода на собственный капитал - 15 %. Срок владения - 5 лет. Планируемый прирост стоимости - 45%.

Ставка фондопогашения в обозначенных условиях составит 0,522:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,522

Тогда ставка капитализации  будет равна 0,085:

R = 0,15 - 0,45 * 0,522 = 0,085.

Эффективный валовой  доход, рассчитанный по формуле (1.3) будет  равен 698 400тг.:

ЭВД = 85000 * 12 - 85000* 12 * 0,03 = 989400 тг .

Чистый операционный доход от владения объектом недвижимости в этих условиях составит  .:

ЧОД = 989400 - 6500 * 12 =911400 тг.

Текущая стоимость объекта  недвижимости может быть определена по формуле:

ТС = ЧОД / R, (1.5)

где R - ставка капитализации;

ЧОД - чистый операционный доход от владения объектом недвижимости.

Так, текущая стоимость оцениваемой жилой недвижимости составит

ТС = 911400 / 0,085= 10722352,9 тг=72472,8$

 

 

 

 

Заключение

 

В современной предпринимательской  практике аренда нежилых помещений  получила широкое распространение. Не имея финансовой возможности приобрести нежилое помещение в собственность (либо не желая отвлекать значительные финансовые ресурсы на эти цели), субъекты предпринимательской деятельности вынуждены арендовать необходимые объекты. Специалистами справедливо отмечается, что большая часть недвижимости, используемой для ведения коммерческой деятельности, находится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды.

Аренда нежилых помещений  особенно распространена в сфере  торговли и оказания бытовых услуг (аренда магазинов, складских площадей, иных "адаптированных" нежилых помещений). Однако и в производственном секторе бизнес нередко строится с использованием арендованных нежилых помещений. Кроме того, практически во всех сферах предпринимательской деятельности нормой стала аренда офисных помещений.

Правоотношения по аренде нежилых помещений оформляются  соответствующим договором аренды.

Между тем объектом аренды может быть не любое имущество, а  лишь так называемые непотребляемые вещи, то есть те, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. К таковым, в частности, относятся и интересующие нас нежилые помещения (здания).

В договоре аренды обязательно  следует четко определить объект аренды, подлежащий передаче арендатору. Для этого в договоре должно быть обозначено наименование арендуемого имущества, его качественные характеристики. При аренде недвижимого имущества (в том числе и нежилых помещений) необходимо зафиксировать местонахождение объекта и другие признаки, характеризующие его состояние. В противном случае условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор соответственно - не заключенным сторонами.

Договор аренды недвижимого  имущества во всех случаях подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственную регистрацию в Едином государственном реестре осуществляют учреждения юстиции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  литературы

 

1. Десмонд Г., Келли Р. Руководство по оценке бизнеса. – М.: Российское общество оценщиков, 1996
2. Горемыкин  В.А.  Экономика недвижимости. – М: 2002
3. Есипов В.Е. Экономика недвижимости : Учебник для вузов / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. – СПб.: Питер, 2001. – 415 с.
4. Ковалев А.П., Кушель А.А., Королев И.В., Фадеев П.В. Практика оценки стоимости недвижимого имущества: Учебное пособие.– М.:Финансы и статистика 2005.– 265 с.
5. Микерин Г.И. и др. Методологические основы оценки стоимости имущества - М.: Интерреклама, 2006.
6. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, изд. второе, 2006.
7. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие / Под общей редакцией В.П. Антонова – М.: Издательский дом «Русская оценка», 2007 – 254 с.
8. Общая оценка недвижимости/ А.П.Ковалев, А.А.Кушель, В.С.Хомяков, Ю.В.Андрианов, Б.Е.Лужанский, И.В.Королев, С.М.Черемикин.–М.: Интерреклама, 2003.– 488 с.
9. Оценка стоимости  недвижимости / В.А. Щербаков, Н.А. Щербакова. – М.: Омега – Л, 2008. – 288 с.
10. Оценка доходной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998.
11. Оценка рыночной стоимости зданий. Сер. Оценочная деятельность: Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2008.
12. Оценочная деятельность: Сборник нормативных документов / Сост. А.С. Тапейцина. – М.: МЦФЭР, 2003.
13. Попов Г.В. Экономика недвижимости. – М.: РОО, 1999.
14. Попова Л.В. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика. Изд-во «Дело и сервис», 2009. - 512 с.