Анализ рынка жилой недвижимости эконом-класса в Москве

К России и к российскому рынку недвижимости все это имеет самое прямое отношение. Во-первых, возможно существенное снижение цен на нефть со всеми  вытекающими отсюда проблемами дефицита российского бюджета и ослабления рубля. Во-вторых, бегство мирового капитала от риска может вызвать  еще более интенсивный отток  денег из России. В-третьих, возможные  проблемы банковской системы могут  вызвать ухудшение условий ипотечного кредитования, а также кредитования застройщиков.

Проще говоря, в нынешней ситуации ничто  не мешает повторению 2008 года, напротив, для этого есть все достаточные  основная. Разумеется, что при реализации подобного сценария цены на недвижимость в Москве и России ждет очередная существенная коррекция, причем как в долларах, так и в рублях. Но такой сценарий является лишь вероятным, и ему всегда противостоит другой – усиление властями всех стран денежной эмиссии, то есть раскручивание маховика инфляции. А процессы удешевления денег, разумеется, постепенно начинают приводить к росту стоимости реальных активов, каковым является и недвижимость.

Как уже  не раз отмечал аналитический  центр «Индикаторы рынка недвижимости», наложение этих двух противоборствующих трендов (нарастание экономических проблем и эмиссия денег) приведет к отсутствию монотонной динамики на рынке недвижимости, то есть не будет постоянного многолетнего роста цен (в отличие от периода 2001-2008 годов), как не будет и продолжительного снижения. Периоды роста и падения цен на недвижимость будут непродолжительными, от нескольких месяцев до года, и еще не раз сменят друг друга.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.2    Характеристики жилья эконом- класса  

 Одним из главных критериев классификации недвижимости является местоположение. Дома эконом-класса находятся далеко от центра, а сейчас такие дома и даже целые кварталы возводятся, в основном, в московских районах за МКАД. Яркими примерами являются такие районы как Куркино на севере столицы, Кожухово и Южное Бутово на юге.   

 Также нужно отметить, что  к домам эконом- класса обычно относят:   

 Современное панельное домостроение представленное сериями "П-44К", "П-44ТМ", "П-ЗМ", "КОПЭ", "И-155" и т.д.   

 Монолитные и монолитно-кирпичные  дома, не попадающие по ряду  признаков под бизнес-класс.   

 Качественные кирпичные дома  советского периода, некоторые  серии панельно-блочных домов  советского периода.   

 В домах эконом-класса обычно находится от 100 квартир, как правило, это высотное жилье, башни в 16 и более этажей.   

 Если раньше считалось, что  у домов эконом-класса инфраструктура представлена в минимальном объеме, то сейчас потребительские предпочтения изменились и девелоперские компании идут на пересмотр и повышение стандартов строящегося жилья. Сегодня потенциальный покупатель интересуется наличием парковки, огороженной территории, охраны и другими позициями, которые раньше не ассоциировались с дешевым жильем.   

 И все-таки покупатель ассоциирует  понятие эконом-класс, прежде  всего с ценой, а потом только  обращает внимание на местоположение, транспортную доступность, тип  дома и инфраструктуру.

 

 

 

5. Факторы, влияющие на спрос вторичного рынка недвижимости

Спрос на московскую жилую недвижимость всегда находился на высоком уровне. Это связано не только со стремлением москвичей улучшить свои жилищные условия, но и с желанием достаточно большого количества жителей других регионов переехать в деловой центр страны. При этом недвижимость является, в том числе, и неплохим инвестиционным вложением.

 
Жилье является одним из самых  дорогостоящих активов, необходимых  для комфортного существования  людей. При этом цены на московском рынке, во много раз превышающие  стоимость жилья в регионах, делают приобретение жилья без привлечения  ипотечных средств или продажи  имеющейся квартиры весьма проблематичным.  
В связи с высокой стоимостью недвижимости, и при этом ограниченном платежеспособным спросом, одним из важных факторов при принятии решения о покупке квартиры является выбор наиболее подходящего момента для совершения сделки. 
Аналитиками компании «НДВ-Недвижимость» были проанализированы основные макроэкономические показатели, оказывающие влияние на стоимость жилой недвижимости, и их динамика, начиная с 2002г.   
Были рассмотрены такие важные показатели как: ставка рефинансирования Банка России, индекс потребительских цен (в общем на товары и услуги и в частности на непроизводственные товары), инвестиции в основной капитал, оборот розничной торговли и другие. Однако  взаимосвязь изменений этих показателей с ценами рынка жилья не превышает 25%. 
Среди основных показателей, которые оказывают более существенное влияние на рынок недвижимости можно выделить цены на нефть, объем денежного обращения, стоимость золота, курс доллара США и Евро и некоторые другие. 
На основании анализа было установлено, что колебания стоимостных показателей нефти способны повлиять на ежемесячные изменения рынка жилой недвижимость с вероятностью около 45%, при этом период отставания показателей рынка недвижимости относительно цен на нефть составляет около 2 месяцев. При этом средняя цена производителей на добытую нефть за последние шесть месяцев увеличилась на 37%.

 

 

 

Еще одним важным фактором, влияющим на рынок недвижимости, является объем  денежного обращения. Исследуя факторы, которые могли бы оказывать влияние  на уровень цен рынка недвижимости были  рассмотрены: объем наличных денег (вне банков) и остатков средств в национальной валюте на счетах нефинансовых организаций, финансовых  организаций (кроме кредитных) и физических лиц, являющихся резидентами Российской Федерации (денежный агрегат М2), а также стоимостные показатели золота.

 

 

Стоимость золота коррелированна с  ценами на жилье с опережением  около 1 месяца, при этом обратная зависимость  между показателями составляет около 49%. Цена золота за шесть месяцев увеличилась на 0,9%.  
Вероятность влияния объема наличных и безналичных средств в обращении на  цены на рынке недвижимости  составляет около 31%, при этом период влияния порядка 2 месяцев. Объем наличных и безналичных средств в обращении за шесть месяцев  увеличился на 12%. 
Учитывая сложившуюся на рынке недвижимости практику некоторых застройщиков устанавливать долларовые цены на кв. м, было также проанализировано влияние изменения курсов американской и европейской валюты на рынок недвижимости.

Валютным показателям присуща  обратная взаимосвязь с показателями рынка недвижимости, а также опережающий  лаг в 1-2 месяца. С вероятностью около 66% цены на жилье могут повторить  тенденции противоположные долларовому  курсу спустя 1 месяц, с вероятностью 37% противоположные курсу евро спустя 2 месяца. За последние полгода курс доллара по отношению к рублю  снизился на 6,4%, курс евро снизился на 3,8%.   
При изучении показателей, влияющих на рынок жилья г. Москвы, также была выявлена корреляционная связь с показателями общего внешнеторгового оборота России – около 43%, в том числе с объемом экспорта - 48%. 
Вывод: 
В результате проведенного исследования аналитиками компании «НДВ-Недвижимость» установлен набор показателей, ежемесячные динамические изменения которых с различной вероятностью отражаются на тенденциях рынка недвижимости.

 

 
На основании проведенного анализа  основных экономических показателей  и их влияния на рынок недвижимости, в ближайшие 2 – 3 месяца следует  ожидать продолжения повышения  средней стоимости кв.м. на рынке  жилой недвижимости г. Москвы. 
Примечание: Стоит учитывать, что приведенный прогноз актуален лишь при отсутствии возможных форс-мажорных ситуаций экономического и политического характера.

 Также на стоимость квартиры влияет этаж, на котором она расположена. Как правило, квартиры, расположенные на первом этаже дома, стоят приблизительно на 10% дешевле, а на 2-3 и на последнем этаже – на 5% дешевле.

На стоимость квартиры оказывает влияние удалённость от метро.

На  стоимость квартиры влияет наличие  подземного гаража, евроремонта, джакузи, современных средств связи –  цифровой телефонии, кабельного телевидения, Интернета..

Предложение 2-3-комнатных квартир значительно  превосходит предложение 1-комнатных  квартир, а также квартир, в которых 4 и более комнат. Этажность дома также является фактором, оказывающим  существенное влияние на стоимость  квартир. В г. Москве представлено 46 типов домов, в которых имеется 487 типов квартир. 5,9,12,14,16,17-тиэтажные дома составляют 92,4% домов в исследуемой базе. Стоимость квартиры зависит от материала, из которого сделан дом. Различные материалы принято объединять в две группы. Первая – блочные и панельные дома. Вторая – кирпичные, "сталинские", монолитные дома. Предложение первой группы домов значительно превосходит предложение второй группы домов. анализа, изучались только панельные и блочные дома. На долю домов указанных выше этажностей в этом случае приходится даже большая доля домов – 94,7%. Можно сказать, что показатель этажности отражает, в определенной степени, качество находящихся там квартир.

 

6. Заключение

Давайте с Вами посмотрим сколько же стоит себестоимость жилья в целом по России и,в частности, в Москве.

Россияне наверняка знают наизусть, сколько должен стоить квадратный метр, который считается доступным, – 30 тысяч рублей. Эта цифра неоднократно провозглашалась нашими властями, и, в принципе, ничего в ней фантастического нет. По крайней мере, для российской провинции, включая отдаленное Подмосковье.

30 тысяч рублей взяты не с  потолка – этот показатель  практически отражает себестоимость  строительства квадратного метра  жилья в регионах, да и от  цен, по которым жилье там  продается, он ушел недалеко.

Так, по данным Ассоциации строителей России (они были опубликованы в  январе этого года), в Брянской области себестоимость составляет немногим более 29 тысяч рублей, «продажная» цена – около 31 тысячи. В Ивановской области эти цифры составляют 25,8 тысячи и 30,5 тысячи рублей, в Костромской – 31,2 и 33,7 тысячи рублей соответственно. То есть мы видим, что региональные застройщики не слишком жадные, рентабельность их проектов вполне скромная, сверхприбылей не наблюдается.

Другое дело - крупные города, миллионники, мегаполисы, которые притягивают к себе приезжий люд. Здесь ситуация иная: себестоимость строительства заметно выше - например, в Москве, по информации АСР, она составляет 65,9 тысячи рублей. (А по «агентурным» данным даже больше, поскольку строителям приходится преодолевать высокие административные барьеры). И покупатель столичный побогаче, значит, ему можно и подороже продать недвижимость. Например, новостройки экономкласса в Москве продаются по цене 100-130 тысяч рублей за квадратный метр.

На кого ориентирован рынок недвижимости столицы? Считается, что рядовые москвичи себе новые квартиры позволить не могут, их в основном раскупают оборотистые приезжие, делающие в столице успешную карьеру, бизнесмены, топ-менеджеры крупных компаний, чиновники да звезды шоу-бизнеса. Это, конечно, некоторое преувеличение, но доля истины в этом суждении есть. Если у работающего москвича с зарплатой 40-60 тысяч рублей нет капитала в виде квартиры, полученной еще в «дореформенное» время, скажем, доставшейся от родителей, то приобрести новое жилье ему будет практически невозможно.

Несмотря на кризисную просадку, цены на квартиры в Москве остаются завышенными относительно уровня доходов населения. На это есть свои объективные причины: ограниченность объема предложения, неадекватные миграционные потоки, направленные в сторону Москвы, и т.п. Но, так или иначе, в мировой практике жилье принято считать доступным, если стоимость квадратного метра не превышает размеров средней зарплаты. По индексу www.irn.ru, 1 кв. м среднестатистической квартиры в типовом доме сейчас стоит примерно $5273 (153 655 руб.). Это в два-три раза больше, чем зарабатывают за месяц потенциальные покупатели этой недвижимости – представители столичного среднего класса. Те же, кто получает по 150 000, наверняка будут претендовать уже не на экономичное жилье в спальном районе, а на квартиру бизнес-класса по 250 000 - 300 000 руб. за 1 кв. м и выше.

Стоимость «квадрата» слишком оторвалась от уровня платежеспособного спроса: подавляющее большинство тех, кто  действительно нуждается в жилье, не может его себе позволить при  нынешнем уровне цен. Справедливость этого  тезиса доказал 2011 г.: хотя в первой половине года макроэкономическая ситуация не вызывала серьезных опасений, а  ставки по ипотеке почти вернулись на докризисный уровень, цены на жилье по итогам года не сильно обогнали инфляцию.

В-третьих, из-за постоянного подорожания  товаров первой необходимости, вызванного, в частности, возобновлением роста  нефтяных цен, падает уровень жизни  населения в целом. Соответственно, у граждан остается все меньше возможностей покупать жилье и обслуживать  ипотечные кредиты. Усугубляет ситуацию и налоговая политика властей. В 2011 г. в России налоги на фонд заработной платы сначала повысили с 26% до 34%, затем, после бурного возмущения предпринимательской общественности, снизили до 30%... Но ввели дополнительный 10-процентный сбор с «высоких» зарплат – тех, что выше 43 000 руб. в месяц. Многие компании малого и среднего калибра были вынуждены переложить дополнительные расходы на сотрудников или резко сократить собственные доходы. Оба варианта, естественно, поспособствовали сокращению числа платежеспособных клиентов риелторских и девелоперских фирм.