Актуальные проблемы развития рынка недвижимости

 

Требуется:

1. выбрать из перечисленных в пункте 1 данных необходимые для оценки стоимости бизнес - центра;
2. рассчитать на основе приведенных в пункте 2 данных недостающий показатель (его значение принять равным моде);
3. определить рыночную стоимость бизнес - центра.

 

Определяем потенциальный  валовой доход:

PGI = 4450*1550*12 = 82 770 000 руб.

Определяем действительный валовой доход:

ЕGI =82 770 000 х 0,65 = 53 800 500 руб.

Определяем операционные расходы:

СОЕ = 53 800 500*(0,4 + 0,1 + 0,05) = 29 590 275руб.

Чистый операционный доход:

R = = 0,21.

Рыночная стоимость  бизнес- центра:

 V = =   140906071 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6.Анализ альтернатив  развития объекта

 

                                  

Определить вариант  наилучшего и наиболее эффективного использования свободного участка земли в городской черте с учетом того, что зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы или бизнес - центра.

 

№ п/п	Показатели	Варианты использования земельного участка
		А- Супермаркет	В - Гостиница	С-Бизнес-центр
1	Чистый операционный доход, $	129 000	120 000	150 000
2	Стоимость строительства, $	250 000	500 000	700 000
3	Коэффициент капитализации  для зданий, %	22	20	19
4	Доход, приходящийся на здания , $	55 000	100 000	133 000
5	Доход, приходящийся на землю, $	74 000	20 000	17 000
6	Коэффициент капитализации для земли, %	14	7	12
7	Остаточная стоимость  земли , $	528 571,42	71 428,57	121 428,57

 

Вариантом наилучшего и  наиболее эффективного использования является вариант, при котором остаточная стоимость земли максимальна. Следовательно, ННЭИ для данного земельного участка - вариант A.- идеальны для супермаркета.

 

 

 

 

 

 

7.Расчет валового  рентного мультипликатора

 

Два года назад был  куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 20 000 долл. Дом был построен за 55 000 долл., но прекрасно вписался в среду, где соседние дома стоили от 80 000долл. до 90 000долл. Соседние дома сдавались в аренду по ставкам от = 667 до = 756 долларов в месяц соответственно, новый дом предполагалось сдать за = 716 долл. в месяц. Через полгода после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной стоимости не удалось и за 15 месяцев. Тогда дом был сдан в аренду за

= 641 долл. в месяц, что соответствовало арендным ставкам для аналогичных домов после изменения схемы движения.

 Определить:

1) валовой рентный  мультипликатор, соответствующий новому дому;

2) вероятную первоначальную  рыночную стоимость дома;

      3) величину потери в стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта.

 

 

1.Валовой рентный мильтипликатор на основе данных по сопоставимым домам:

GRM1 = 80 000 : 667 = 119,94

GRM2 = 90 000 : 756 = 119,05

2) определяем среднее  значение валового рентного мультипликатора:

GRM = ( 119,94 + 119,05) : 2 = 119,50

3) определяем вероятную  первоначальную рыночную стоимость  дома:

V1 = 119,50 х 716 = 85 560 долл.

4) определяем стоимость дома из-за изменения маршрута движения транспорта:

V2 = 119,50 х 641 = 76 600 долл.

5) определяем величину потери в стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта:

V = V1 – V2 = 85 560 – 76 600 = 8 960 долл.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8.Ипотечно - инвестиционный  анализ

 

Клиент банка может  предоставить обеспечение по  ипотечному кредиту в  = 850 000 долларов  под 10 % годовых, погашаемого за 15 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет

= 213 500 долларов; ставка дохода на капитал должна составлять 12 % годовых. Рассчитать требуемый ежегодный чистый операционный доход, который бы удовлетворил и кредитора, и заемщика.

Расходы по обслуживанию долга:

OD = 850 000 * = 9 134,15 долл. в мес.

          Чистый операционный доход:

NOI = 125000 /   + 5373 * 12 = 182 224,5 долл. в год.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9. Финансовый  левередж.

 

Оценить влияние финансового  левереджа на ставку дохода на собственный  капитал инвестора, который  рассматривает  возможность покупки объекта  недвижимости стоимостью – = 3 700 000 у.е. Инвестор рассчитывает взять кредит на 15 лет на сумму =2 800 000 у.е. под 20 % годовых с ежемесячными платежами. Ожидается, что чистый операционный доход от этого объекта составит   800 000 у.е..

Определить, является ли данный финансовый левередж положительным? Будет ли левередж положительным, если ставка по кредиту измениться до 23%?

 

Расчеты представлены в  таблице 3.

 

№	Показатели	Положительн. левередж	Отрицательный левередж
1	Стоимость объекта недвижимости (V0), $	3 700 000	3 700 000
2	Стоимость собственного капитала (Ve), $	1 700 000	1 700 000
3	Сумма кредита (Vm), $	900 000	900 000
4	Чистый операционный доход (I0), $	2 800 000	2 800 000
5	Ставка процента по кредиту (i), %	20	23
6	Обслуживание долга (Im), $ (PMT=2 800 000{16%, 15 лет})	598 869,94	674 214,94
7	Финансовый поток до налогообложения (Ie), $	201 130,06	125 785,06
8	Коэффициент капитализации (R0),%	21,62	21,62
9	Коэффициент капитализации  собственного капитала (Re),%	22,35	13,98
10	Коэффициент капитализации  для заемного капитала (Rm ),	21,39	24,08

 

Вывод: При ставке процента по кредиту в 23% левередж отрицателен, поскольку Re < R0  (13,98% < 21,62).

 

 

Библиографический список :

 

1.Гражданский кодекс РФ. Часть 1, 2 и 3.

2.Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

3.Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ

4.Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.2010 № 135-ФЗ.

5.Васильева Н.В. Экономика недвижимости: Задачи, игры, тесты/СПбГИЭУ. – СПб.: СПбГИЭУ, 2011, 56 с.

6.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Кнорус, 2009, 385 с.