Актуальные проблемы развития рынка недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

Содержание……………………………………………………………………….2

 

1.Динамика арендной  платы за нежилые помещения………………………….3

 

2.Оценка недвижимости  на основе затратного подхода……………………….7

 

3.Оценка недвижимости  на основе сравнительного подхода………………….8

 

4.Расчёт чистого операционного  дохода от объекта…………………………..10

 

5.Оценка недвижимости на основе  доходного подхода………………………12

 

6.Анализ альтернатив развития  объекта……………………………………….14

 

7.Расчёт валового рентного  мультипликатора………………………………...15

 

8.Ипотечно- инвестиционный  анализ………………………………………….16

 

9.Финансовый левередж………………………………………………………..17

 

Библиографический список………………………………………………….....18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Динамика  арендной платы за нежилые  помещения

Динамика ставок арендной платы за нежилые помещения коммерческого назначения Подмосковья в период с 2006 года по 1 квартал 2010 года.

рис.1.

Из рисунка 1 видно, что  средние ставки помещений торгового  и промышленно-складского назначения по состоянию на конец 2009 года опустились ниже уровня начала 2006 года. Таким образом, складывается ситуация, когда уровень арендной платы, рассчитанный по Методике, может быть выше рыночного. Ситуация несколько сглаживается использованием арендного коэффициента, однако применение в расчете арендной платы с января 2009 года индекса ежегодного изменения ставки арендной платы и крайне неравномерное изменение влияния ценообразующих факторов на величину арендной платы привели к тому, что в конце ноября 2009 года для более чем 2 000 объектов нежилого фонда арендная плата, рассчитанная по действующей Методике, превышает реальный рыночный уровень.[4]

Вместе с тем, неравномерность  изменения цен различных объектов в период с 2006 года по декабрь 2009 года привели к тому, что, несмотря на продолжающееся снижение цен аренды, около 2 000 объектов КУГИ (Комитет по управлению городским имуществом) имеет арендную плату, которая более чем в 2 раза ниже реального рыночного уровня.

На рисунке 2 графически представлены отклонения рыночных цен  от цен объектов, рассчитанных по действующей Методике. Красной линией показаны цены объектов, рассчитанные в соответствии с действующей Методикой, а синими точками – рыночные цены этих же объектов. Голубой линией показан уровень цен, в два раза превышающий значения, рассчитанные по действующей Методике, а желтой линией - уровень цен, при которых действующая Методика в два раза превышает рыночный уровень.

Отклонения рыночных цен от цен объектов, рассчитанных по действующей Методике

рис.2

Об отклонении цен  объектов КУГИ, рассчитываемых по действующей Методике от рынка ГУП «ГУИОН («государственное унитарное предприятие «городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»)  в рамках исполнения государственного контракта ежемесячно информирует КУГИ. КУГИ сопоставляет информацию о развитии рынка со своей внутренней информацией о ротации арендаторов и об изменении уровня неплатежей, а также о динамике цен торгов за право аренды на аукционах Фонда имущества Московской области. Вследствие такого анализа рыночной ситуации были приняты решения о пересмотре подходов к определению характеристики входа помещений, имеющих вход из арки (сейчас для таких помещений всегда устанавливается характеристика входа «со двора»), принято решение о пересмотре уровня арендной платы при закрытии магистралей и ремонте фасадов и т.п. Конечно, эти меры не меняют ситуацию кардинально, но они позволяют шаг за шагом ее улучшать. Тем более, что в период кризиса принимать решения, приводящие к потерям бюджета очень не просто.[6]

Кроме того, помимо внесения изменений в установленный законодательством порядок определения арендной платы арендатор, у которого рыночный уровень арендной платы превышает уровень, рассчитываемый по действующей Методике, может воспользоваться предусмотренной законом индивидуальной оценкой уровня арендной платы. Как показывает практика, КУГИ никогда не отказывает арендатору в выдаче заданий на оценку, между тем таких оценок единицы. Причина в том, что, несмотря на большое количество объектов, по которым действующая Методика «завышает» цену, сама величина завышения в большинстве случаев незначительна и в сочетании с небольшой площадью большинства из этих объектов делает переоценку для арендатора экономически нецелесообразной.[2]

В 2010 году индекс изменения  размера ставки арендной платы привел к существенному увеличению количества объектов, по которым арендная плата, рассчитанная по действующей Методике превышает рыночный уровень. В условиях спада экономического производства и снижения рыночной доходности объектов недвижимости такое повышение цен может вызвать существенные негативные социальные последствия со стороны арендаторов, и, в первую очередь, со стороны субъектов малого и среднего бизнеса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Оценка недвижимости  на основе затратного подхода.

 

Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения, по сборникам УПВС определем прямые затраты на строительство здания-аналога и с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы пересчитаем на дату оценки. В результате они составляют 900 руб. за 1 куб.м расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому, составляют 7% от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18% от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположёно здание, установлена в размере 850 тыс. руб.

Определяем рыночную стоимость оцениваемого объекта, если его расчетный объем составляет 3000 куб.м., а накопленный износ - 27%.

V_R = 3 000 х 0,85 х 900 х (1 + 0,07 + 0,18) = 2 868 750руб.

V_в = V_R – D = 2 868 750 х (1 – 0,27) = 2 094 188руб.

V₀ = 2 094 188 + 850 000 = 2 944 188руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.Оценка недвижимости  на основе сравнительного подхода.

Необходимо оценить  промышленное здание с железнодорожным  подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При  анализе были выявлены следующие  продажи:

1.Объект продан в  этом году по цене 260 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку;

2.Объект продан год  назад за 250 тыс. долл., имеет железнодорожную  ветку и две загрузочные двери;

3.Объект продан в  этом году за 265 тыс. долл., полностью  огорожен.

 Известно, что железнодорожная ветка стоит 1500 долл.; загрузочная дверь - 1000 долл.; ограждение - 5000 долл. Прирост стоимости составляет 5% в год.

 

Характеристика	Объект оценки	Объект     № 1	Объект        № 2	Объект    № 3
Цена, тыс. руб.		190	175	190
Цена, откорректированная на время		190	175 х 1,05=183,75	190
Железнодорожная ветка	есть	-	-	+1,5
Загрузочная дверь	есть	+1	-1	+1
Ограждение	есть	+5	+5	-
Итого корректировок		+6	+4	+2,5
Откорректированная цена		202	191,75	195

 

Присвоим объекту №2 весовой коэффициент 1, объекту №1 – 2, объекту №3-3.

V_ср= ,

 

V_ср = = 196,79 тыс. долл.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.Расчет чистого  операционного дохода от объекта

 

Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных:

• общая площадь объекта 1400 м²;
• площадь, занятая собственником 90 м²;
• арендная площадь 1350 м², из них 300 м² сданы в аренду на 10 лет по ставке - 320 у.е. за м² (контрактная арендная плата);
• рыночная арендная ставка – 325 у.е. за м²;
• платежи по договору страхования 1950 у.е.;
• расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода;
• коммунальные платежи 7700 у.е.;
• расходы на уборку помещений 4500 у.e.;
• затраты на техническое обслуживание 3300 у.е.;
• стоимость очередной замены дверных проемов составляет 18000 у.е., замена необходима через 7 лет;
• депозитная ставка надежного банка 12%;
• норма потерь от недозагрузки 10%;
• норма потерь от неплатежей 3%;
• налоговые платежи - 4600 у.е.;
• доход от прачечной составляет 1600 у.е. в год.

В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта  осуществлялось с использование  заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму - 75000 у.е. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65000 у.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

1.Оценка потенциального валового дохода (PGI):

Поскольку рыночная арендная ставка выше контрактной, определим  выгоды (DV_р) от расторжения договора (как текущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной арендным ставкам в течение срока аренды):

DV_р = а(10 лет, 15%) х (610 - 320) х 300 = 13 050 у.е.

PGI₁ (контрактный) = 300 х 320 = 96000 у.е.

PGI₂ (рыночный) = 325 х (1350 - 300) = 341 250у.е.

2.Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей:

оценка потерь от недозагрузки :

w₁ = PGI₂ х 0,1 = 341 250 х 0,1 = 34 125у.е.

оценка потерь от неплатежей:

w₂ = (PGI₁ + PGI₂ – w₁) х 0,03 = (96 000+ 341 250- 34 125) х 0,03 = 12 093 у.е.

3.Оценка действительного валового дохода (EGI):

EGI = PGI₁ + PGI₂ – w₁ – w₂ = 96 000 + 341 250 – 34 125 –12 093 = 391 032 у.е.

4.Оценка операционных расходов (СОЕ):

-Расходы на управление: EGI*0,05 = 391 032*0,05 = 19551,6у.е.

-Расходы на ремонт: 18000*SFF(12%; 7 лет) = 18000*0,1574 = 2 833,2 у.е. Всего СОЕ = 19 551,6 + 2 833,2 + 7 700 + 4 500 + 3 300 + 4 600 = 42 484,8 у.е.

5.Оценка чистого операционного дохода на связанные инвестиции (собственный и заемный):

NOI = EGI – COE = 391 032 – 42 484,8 = 348 547,2у.е.

6.Оценка чистого операционного дохода собственника:

NOI_e = NOI – NOI_m,

NOI_m = V_m*[Y_m + SFF(n_m, Y_m)] = 75000*[0,12 + SFF(25 лет; 12%)] = 75 000*(0,12 + 0,0075) = 9 562,5 у.е.

Значение чистого операционного дохода собственника (владельца объекта недвижимости) будет равно:

NOI_e =348 547,2– 9 562,5 = 338 984,7 у.е.

5.Оценка недвижимости  на основе доходного подхода

 

Необходимо оценить  бизнес-центр на основе следующей  информации:

1. данные, характеризующие деятельность оцениваемого бизнес - центра:
1. арендная площадь бизнес - центра - 1550 кв.м, вся площадь сдается в аренду по рыночной ставке;
2. рыночная арендная ставка составляет 4550 руб. за 1 кв.м в год;
3. количество заключенных договоров аренды - 65;
4. норма потерь от недозагрузки арендной площади - 10%;
5. норма потерь от неплатежей за аренду - 5%;
6. операционные расходы - 40% от действительного валового дохода;
7. расстояние до центра города - 25 км;
8. финансирование деятельности бизнес-центра осуществляется за счет собственных средств;
2. рыночные данные по сопоставимым с оцениваемым объектам (таблица 5.1).

Таблица 5.1

Данные по сопоставимым объектам

Показатели	Сопоставимые объекты
	№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
Цена продажи, тыс. руб.	21500	15200	25000	30000
Чистый операционный доход, тыс. руб.	4515	3344	5250	6270