Рынок недвижимости

 Еще одна  характерная черта недвижимости  — это долговечность, которая  выше, чем у других товаров.  Долговечность накладывает на  собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

 Объекты недвижимости  характеризуются 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Задача  №1

      Вариант 0.

      Дайте определение накопленного износа здания. Определить накопленный износ объекта недвижимости. Для расчета отобраны 3 аналогичных объекта. Укажите метод расчета накопленного износа. Данные для расчета представлены в таблице 1. Обобщите полученный результат.

      Таблица 1

 
 

накопленный износ здания - оценки – совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности зданияния, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. 

Решение

     Накопленный (совокупный) износ объекта оценки – совокупность всех возможных видов  износа, который характеризуется  уменьшением полезности объекта  недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.

     Данную  задачу будем решать методом сравнения  продаж.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном  выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной  стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

 
 

Определим накопленный износ объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей  таблице:

 

Таким образом, накопленный износ оцениваемого объекта недвижимости составляет приблизительно 25 %.  
 
 
 
 
 
 
 
 

Задача  №2

      Вариант 0.

      Определить:

• корректировку на разницу в площади;
• корректировку на наличие бани;
• корректировку на наличие бассейна.

      Известна  следующая информация по рыночным продажам.Информация представлена в таблице 1.

      Таблица 1

 

Решение: Решаем методом парных продаж.

 

       Один  из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

       Экспертные  методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

       Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

       Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

       Тогда:

       если  объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

       Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

       если  объект хуже аналога на 15%, то цена аналога  должна уменьшиться на 15%

       Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

       если  аналог лучше оцениваемого объекта  на 15%, то цена аналога должна уменьшиться 

       1,0 = (1,0 + 0,15) * Х;  .

       если  аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

       1,0 = (1,0 – 0,15) * Х;  . 
 
 
 
 
 

Задача  №3 

      Вариант 0.

      Собственник небольшого магазина пожелал продать свой объект недвижимости и предоставил следующую информацию оценщику:

• ежемесячный потенциальный валовой доход равен 9000 тыс. у.ед.;
• потери при сборе 250 у. ед;
• текущие операционные расходы составляют 20%  от действительного валового дохода;
• налогообложение и выплата основной части долга составляют 25% действительного валового дохода.

      Определите  рыночную стоимость магазина, если коэффициент капитализации составляет 10%. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

В данной работе я постаралась отразить сущность и особенности функционирования рынка недвижимости. Недвижимое имущество обладает существенными признаками как экономический актив, выступающий в хозяйственных и социальных процессов в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительский товар длительного пользования. Это разнообразие ролей недвижимости в экономической и социальной деятельности определяет и разнообразный характер связей рынка недвижимости с рыночной экономикой в целом, и сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости.

Можно сделать некоторые выводы о факторах, которые повлияли на развитие рынка недвижимости в России.

 Во-первых, на  становление рынка, безусловно, оказывали  влияние общие для всей экономики факторы:

 политическая  нестабильность;

 экономическая  и социальная нестабильность;

 неуверенность  в будущем у значительной части  населения;

 сверхвысокие  темпы инфляции в период становления  рынка;

 резкая дифференциация  в доходах;

 неразвитость  и нестабильность финансовой  системы;

 недостаток  денежных ресурсов в структуре  оборотных средств предприятий  и т.д.

 Во-вторых, для  рынка недвижимости имели важное  значение специфические для него  факторы. Среди них:

 Запаздывание  с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики; 

 Отсутствие  необходимых для нормального  функционирования рынка законодательных  норм и процедур, обеспечивающих  безопасное совершение сделок  и защиту прав собственности;

 Формирование рынка «со второго этажа» - квартир, встроенных нежилых помещений;

 Развитие  рынка в отсутствие необходимой  для его функционирования финансовой  и рыночной инфраструктуры.

 В настоящее  время рынок недвижимости развивается  не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах; сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита. Однако на фоне возросшей инвестиционной активности в 2002-2003 гг. рынок недвижимости также активизировался. В настоящий же момент наблюдается стагнация, что так же обусловлено стремлением к стагнации экономики в целом. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник - 2-е издание,перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г.
2. Портал www.irn.ru «Индикаторы рынка недвижимости»
3. Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004.
4. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция, 1999, №4
5. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации.// Internet.
6. Дж. Фридман, П. Орлуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М., 1995.
7. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.- СПб: Питер, 2000.
8. Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004.