Рынок недвижимости

 

1.2. Структура рынка недвижимости 

 Рынок недвижимости  имеет сложную, разветвленную  структуру и дифференцировать  его можно по различным признакам: 

1. Исходя из  триединства сущности недвижимости  как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора: o развития (создания) недвижимости; o оборота недвижимости; o управления и эксплуатации недвижимости. 

 Каждый из  секторов имеет свою структурную  определенность и специфику. Их  привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых: 

- на инвестиции  капиталовложений (развитие недвижимости); 

- на товарные (финансирование оборота прав  на недвижимость); 

- на доходы (от  сделок и от эксплуатации недвижимости); 

- на налоги (налогообложение  недвижимости). 

 Сектор оборота  недвижимости формирует рыночную  цену ее объектов.

 Сектор управления  и эксплуатации недвижимости  отслеживает степень влияния  тех или иных товарных характеристик  объектов недвижимости на их  доходность.

 Именно отсюда  исходит запрос к сектору развития  на создание наиболее доходных  типов объектов недвижимости. При  недостаточной развитости сектора  управления, как это имеет место  сейчас на отечественном рынке  недвижимости, запрос сектору развития  передается непосредственно из сектора оборота. 

 На сегодняшний  момент признаками рынка развития  недвижимости являются: 

- преобладание  внебюджетных источников инвестирования; 

- большая альтернативность  потенциальных инвесторов (различные  предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости); 

- высокая сложность  поиска управляющего инвестиционным  проектом (от заключения договора  о намерениях до сдачи объекта  недвижимости в эксплуатацию); 

- слабая изученность  рынка развития; 

- отсутствие  качественно отработанных технологий  эффективного и экономичного  строительства и, следовательно,  долгосрочного спроса на строительное  оборудование и материалы. 

2. По способу  совершения сделок рынок недвижимости  можно разделить на первичный и вторичный. 

 Под первичным  рынком недвижимости принято  понимать совокупность сделок, совершаемых  с вновь созданными, а также  приватизированными объектами. Он  обеспечивает передачу недвижимости  в экономический оборот. 

 Под вторичным  рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. 

 Первичный  и вторичный рынки, выступая  двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. 

 Взаимное  влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. 

 Однако при  всей сложности этой задачи  она не является главной. Рынок  недвижимости испытывает на себе  влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк. 

 На первичном  рынке недвижимости ситуация  иная. Нижняя граница цены определяется  уровнем затрат на строительство:  при его переходе застройщик  несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. 

3. По видам  сделок в рамках всего рынка  недвижимости можно выделить:

- рынок купли-продажи;

- аренды;

- ипотеки;

- вещных прав (доверительное управление) и др. 

4. По степени  готовности к эксплуатации:

- незавершенное  строительство;

- новое строительство; 

- строительство,  подлежащее реконструкции и т.д. 

5. По форме  собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные  и муниципальные объекты недвижимости. 

6. По отраслям:

- промышленные  объекты;

- сельскохозяйственные  объекты;

- общественные  здания и сооружения;

- рекреационные  и т.д. 

7. По функциональному  назначению:

- жилая недвижимость;

- производственные  здания;

- непроизводственные  здания и помещения (офисы,  склады и пр.);

- гостиницы;

- торговые помещения  и помещения общественного питания  и т.д. 

8. По виду  объектов недвижимости:

- земельный  рынок;

- здания и сооружения;

- помещения; 

- предприятия  как имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние  насаждения. 

 Из вышеназванных  рынков недвижимости важное значение  имеют наиболее развитые рынки  земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости. 

 На рынке  недвижимости сформировались и  активно действуют различные  рыночные структуры, способствующие  эффективности его оборота. Взаимосвязи  и взаимоотношения между субъектами  первичного и вторичного рынка  имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости. 
 
 
 
 
 
 

    1.3. Сегментирование рынка недвижимости 

    Сегментирование – это разбиение рынка на сектора  потенциальных и реальных потребителей.

    Сегментирование отличается от классификации тем, что в качестве объектов сегментирования выступают единицы товаров. 

Принципы классификации  объектов, положенные в основу сегментации  рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют  всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости. 

В зависимости  от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно  разделить на пять сегментов: 

1.         Жилая недвижимость (многоквартирные,  односемейные дома, квартиры и  комнаты). 

2.         Коммерческая недвижимость (офисные,  торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы,  рестораны). 

3.         Промышленная недвижимость (промышленные  предприятия, здания НИИ). 

4.         Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых). 

5.         Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения  по их использованию в силу  специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.). 

В зависимости  от состояния земельного участка, рынок  недвижимости можно разделить на: 

1.         Застроенные земельные участки. 

2.         Незастроенные земельные участки,  пригодные для последующей застройки. 

3.         Незастроенные земельные участки,  не пригодные для последующей  застройки. 

В зависимости  от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются: 

1.         Доходная недвижимость. 

2.         Условно доходная недвижимость. 

3.         Бездоходная недвижимость.  

В зависимости  от степени представленности объектов: 

1.         Уникальные объекты. 

2.         Редкие объекты. 

3.         Широко распространенные объекты.  

В зависимости  от экономической активности регионов: 

1.         Активные рынки недвижимости. 

2.         Пассивные рынки недвижимости. В  зависимости от степени готовности: 

  

1.         Незастроенные земельные участки. 

2.         Готовые объекты. 

3.         Не завершенные строительством объекты. 

4.         Объекты, нуждающиеся в реконструкции. 

Каждый из перечисленных  рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в  соответствии с покупательскими  предпоч-  

тениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота. 

Процесс идентификации  конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации  рынка обычно заключается в дезагрегировании, или выделении, оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта. 

Субрынок делится  на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др. 

Оценщики недвижимости изучают географические, демографические, социально-экономические, психологические  и производственные характеристики рынка недвижимости в контексте  общеэкономической и региональной ситуации. 
 
 

1.4. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости 

 Развитие  рынка недвижимости определяется:

 • экономическим  ростом или ожиданиями такого  роста. Хотя на рынке и могут  возникать благоприятные краткосрочные  условия при отсутствии роста,  такие обстоятельства возникают достаточно редко;

 • финансовыми  возможностями для приобретения  недвижимости, что, в свою очередь,  обусловлено стадией экономического  развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием  и характером рабочих мест;