Классификация объектов недвижимости

в) общественные (специальные) здания и сооружения [1] .

- лечебно-оздоровительные  (больницы, поликлиники, дома престарелых  и дома ребенка, санатории,  спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы,  училища, техникумы, институты,  дома детского творчества и  т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы,  парки культуры и отдыха, дома  культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные  здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы  власти), памятники, мемориальные  сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

 г) инженерные  сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д. 

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев. 

Искусственные объекты получили название — «недвижимость  по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе». 

Искусственные объекты могут быть полностью  построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции  или капитального ремонта, а также  относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). По данным «Союзпетростроя» в стадии незавершенного строительства находится около 1500 домов и, по мнению экспертов, еще около 500 объектов промышленного и гражданского назначения. К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

- при консервации  — срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство,  условия консервации, наименование  организации, на которую возлагаются  подготовка стройки к консервации,  сохранность построенных объектов и выполненных работ;

- при полном  прекращении строительства —  порядок ликвидации и использования  уже построенных объектов или  их частей, смонтированных конструкций  и оборудования, реализации завезенных  на стройку материальных ценностей. 

В настоящее  время в Санкт-Петербурге действует  порядок [2] подготовки и выдачи паспорта объекта незавершенного строительства, представляющий собой единый документ на территории Санкт-Петербурга, содержащий описание объекта незавершенного строительства и включающий в себя исчерпывающий объект информации. 

2.1 Земельные участки.

Земельные участки  могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр. 

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель: 

1. Земли сельскохозяйственного  назначения имеют особый правовой  статус на рынке недвижимости  и используются:

- для сельскохозяйственного  производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

- для личного  подсобного хозяйства;

- для коллективного  садоводства и огородничества;

- для подсобных  сельскохозяйственных производств;

- для опытных  и научных станций. 

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации. 

2. Земли городов  и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях  размещаются жилые дома и социально-культурные  учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами. 

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения,  информатики и космического обеспечения,  энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования. 

4. Земли особо  охраняемых территорий включают  в себя заповедники; зеленые  зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и  культуры; минеральные воды и  лечебные грязи, ботанические  сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается. 

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности. 

6. Земли водного  фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них. 

7. Земли запаса  служат резервом и выделяются  для различных целей. 

Продажа земельных  участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации. 

Так, например, в  Санкт-Петербурге определен перечень земель целевого использования, которые  не подлежат продаже [3] . К ним относятся:

а) находящиеся  в государственной (муниципальной) собственности:

- охраняемые  или особым образом используемые  природные территории (заповедники,  памятники природы, национальные  и дендрологические парки, ботанические  сады и др.);

- земельные  участки исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;

- земельные  участки лесного и водного  фондов;

- земельные  участки оздоровительного и историко-культурного  назначения;

- земельные  участки крематориев и кладбищ;

 б) незастроенные  земельные участки:

- сельскохозяйственного  назначения, лесного и водного  фондов, особо охраняемых земель, для которых законодательством  РФ установлен особый режим  приватизации;

- зараженные  опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;

- общего пользования  (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки,  отнесенные в соответствии с  законодательством к землям общего  пользования);

- расположенные  в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;

- находящиеся  во временном пользовании без  права возведения капитальных  строений;

- по которым  на момент обращения имеются  споры о принадлежности этих участков или прочно связанной с ним недвижимости;

- иные, не подлежащие  приватизации в соответствии  с законодательством РФ. 

Вышеперечисленные земли относятся к категории  текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи. 

Земельный участок  в обороте используется для получения  дохода, в том числе и путем  передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и  пр.

Признаки классификации  жилой недвижимости, послужившие  основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости. 

2.2 Коммерческая недвижимость

Коммерческая  недвижимость в России стала формироваться  только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного  меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда. 

Коммерческая  недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость. 

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения.  При классификации офисных помещений  в каждом регионе, муниципальном  образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

2. Гостиницы.  Гостиничные проекты на сегодняшний  день в РФ являются самыми  сложными видами инвестирования  в доходную недвижимость. Строительство  новых или реконструкция старых  гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений. 

К настоящему моменту  времени гостиничный комплекс Санкт-Петербурга весьма разнороден и включает более 100 объектов различных категорий на 27 тысяч мест. Большая часть этих гостиниц — небольшие. К более или менее заметным можно отнести 30 гостиниц, на долю которых приходится 55% общего количества гостиничных мест в городе. К крупным гостиницам среднего уровня относятся: «Прибалтийская», «Пулковская», «Москва», «Санкт-Петербург». В Петербурге не хватает гостиниц среднего уровня. К пятизвездным относятся: гранд-отель «Европа» и «Невский Палас». Окупаемость инвестиций в строительство гостиниц составляет: по трехзвездным — 8 лет; по пятизвездным — не меньше 13 - 15 лет. 

Эти и другие известные, удачно расположенные гостиницы  имеют кафе, рестораны и бары, оборудованные места для отдыха, казино и т.д. Менее популярные гостиницы  меньших размеров, расположенные не в столь престижных районах, как правило, предоствляют жилье и обслуживание более высокого качества и имеют своих клиентов. 

3. Гаражи-стоянки  (автопаркинги) как коммерческая  недвижимость в стране практически  не развиваются, хотя перспективы  имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест. 

В настоящее  время, например в Санкт-Петербурге, менее 60 /о парка легковых автомобилей  имеют места постоянного хранения, из них только 2% располагаются в  подземных гаражах, хотя потребность в них очень высока. Из-за высокой стоимости машино-места (4-6 тыс. долл. США, а в центре города цены доходят до 10 - 12 тыс. долл. США) массового строительства автопаркингов не наблюдается. В расчете на массового клиента стоимость одного машино-места должна быть в пределах 2 — 3 тыс. долл. США, т.е. составлять около 30% от стоимости автомобиля. Отметим, что переоформить одноместный гараж-бокс в настоящее время крайне сложно, т.к. ГУ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» (ГУ ГБР) оформлением гаражей не занимается. Для решения этой проблемы надо создать единую систему регистрации прав собственности на гаражи различных типов. 

4. Магазины и  торговые комплексы. Как показал  опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре,  возле  крупной  магистрали.   В  США  МТЦ («MALL"), как правило, расположены за чертой города, что можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения, численностью населения городов и другими факторами. Эти различия соответственно влияют на требования как на этапе формирования общей стратегии МТЦ при бизнес-планировании, проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.