Характеристика развития рынка земли России

По словам вице-президента ГК «Партнеры Земли» Юрия Сорокина, перегрев рынка розничных земельных участков в столичном регионе можно объяснить тем, что в России традиционно на стоимость любой недвижимости влияет удаленность объекта от крупного города. При этом, если в случае с квартирами этот фактор сглаживается другими составляющими цены — в частности, качеством дома и квартиры, то на рынке земельных участков без подряда этот фактор не сглаживается практически ничем.  
Сорокин предполагает, что в Центральной России, таким образом, сохраняется большой потенциал для развития рынков земли и роста цен.

Согласно официальной  информации, свыше 2,7 миллиона жителей Московской области и г. Москвы получили в собственность и пожизненное наследуемое владение земельные участки общей площадью около 278 тыс. га, в том числе:

• для ведения  личного подсобного хозяйства - 548,0 тысячи граждан на площади 91,5 тыс. га (в среднем на каждого по 16,7 соток);

• для индивидуального  жилищного и дачного строительства  соответственно 379,5 тысячи граждан  на площади 46,2 тыс. га (в среднем по 12,2 сотки);

• для ведения  садоводства и огородничества 1794,6 тысячи граждан на площади 139,4 тыс. га (в среднем по 7,8 соток).

Кроме того, проведена  реорганизация колхозов и совхозов, в ходе которой осуществлена приватизация 961 тыс. га земель, при этом собственниками земельных долей стали 241 тысячи работников бывших колхозов и совхозов, пенсионеров, работников социальной сферы (в среднем по 399 соток).1

Сформирован слой крестьянских (фермерских) хозяйств (более 6,4 тысячи), им передано более 71,6 тыс. га земель (в среднем на каждое хозяйство  по 1119 соток).

Проведено расширение территорий городов и поселков городского типа, сельских населенных пунктов, резервируются земли для их развития.

Проведена инвентаризация земель с особым правовым и природоохранным  режимом использования. Из земель Министерства обороны Российской Федерации для общественных нужд передано более 6 тыс. га неиспользуемых земель.

По мнению экспертов "RWAY", вышеприведенные цифры  определяли потенциальный объем  земельного рынка Московской области  до принятия новых "правил игры" на земельном рынке.

В связи с принятием Земельного кодекса РФ и Закона об обороте сельхозземель земельный рынок Московской области вступает в новую фазу своего развития.

По мнению федеральной  власти, до тех пор, пока земля не разграничена между уровнями власти, распоряжаются ею должны органы местного самоуправления...2

В настоящее  время идет процесс детального определения  кадастровой стоимости земель на территории Московской области. Ранее, было определено, что средняя величина кадастровой стоимости земли  на территории Московской области составляет 33,030 тыс. рублей за 1 га.

Нормы Земельного кодекса, федеральный закон о  продаже сельхозземель уже действуют. Поэтому необходимо реализовать  на практике эффективную систему  распоряжения и управления имеющимися ресурсами.

Существенно сдерживает процесс создания эффективной системы распоряжения и управления имеющимися земельными ресурсами необходимость проведения процедуры первичного разграничения прав

собственности на землю между федеральным центром, субъектами федерации и муниципалитетами. 1

В настоящее  время федеральной исполнительной властью были подготовлены Правила  распоряжения земельными участками  до проведения процедуры разграничения  прав.

Мировая практика показала, что введение института  частной собственности на землю  и института земельной ипотеки  приводит к концентрации земель у  незначительного числа лиц. С  большой степенью вероятности в  России эти институты будут работать в интересах созданных в процессе реформ "стратегических частных собственников", которые имеют "эксклюзивные" отношения с властными структурами различных уровней.

Существенное  увеличение наличной денежной массы  в нашей стране, произошедшее за последние пять лет (почти в 6,3 раза!), заставляет власть вводить все новые области для их вложения и новые инструменты для их приумножения.

Несмотря на принятие Земельного кодекса РФ, законов  об обороте сельхозземель, о землеустройстве  и т.д., четкая система законодательного обеспечения рынка земли в стране не сложилась.  

Наиболее эффективным  механизмом, по  мнению многих специалистов, может стать земельная ипотека - кредитование под залог сельхозугодий.

Для формирования настоящего работоспособного рынка  земли  в стране необходимо:

• проведение государственной политики в области ипотечного кредитования,

• создание благоприятных  условий для реализации ипотечных  программ за счет предоставления госгарантий,

• организация  мероприятий по обеспечению господдержки ипотечного страхования в сфере сельского хозяйства и контроль за соблюдением условий ипотечных кредитов.

Основными задачами Российского земельного банка, созданного со 100-процентным участием государства, должны стать:

• представление  долгосрочных ипотечных кредитов сельхозпроизводителям,

• оказание услуг  залогодателям по оформлению ипотечных  договоров,

• организация  проведения тендеров и аукционов  по продаже земельных участков.

Одновременно, Российскому земельному банку целесообразно  придать функции агента Правительства  по предоставлению интересов государства в судебных органах при рассмотрении исков, связанных с невыполнением обязательств по договорам о залоге земельных участков.

В 2010-2011 годах доходы Московской области от сбора всевозможных платежей за землю предположительно возрастут до 15 млрд. руб. Напомним, что в 2005 году они составили 10 млрд. руб. Одним из шагов, способствующих увеличению сбора платежей, должно стать утверждение кадастровой стоимости земли.

 

2.2. Регулирование  аграрного сектора.

 

        Государство должно определять «правила игры», даже в странах, где традиции частной собственности на землю очень весомы собственники весьма ограниченны в своих правах. Так в Германии строго регламентированы размеры участка которые могут быть приобретены семьей, в США очень существенное налогообложение. В нашей стране пока всего этого нет, как нет и должных мер по стимулированию сельхозпредприятий, регулированию паритета, перелива доходов и многого другого, что позволит урегулировать рынок на должном уровне.

Проведение земельной реформы в Московской  области сопряжено со многими трудностями и отличительными особенностями. Это, прежде всего, связано с осуществлением реформы на  достаточно обширной территории.

При  проведении  земельной  реформы, как  в  России, так и в   Московской  области, существуют и субъективные трудности связаны с недостаточно развитой законодательной базой. Необходим новый закон. который будет составлять основу земельного законодательства Московской  области. В связи с  этим  мне хотелось  бы  более подробно остановиться на нормах которые должны будут четко трактованы в законе .

В нем предусматриваются следующие Полномочия Московской областной Думы в области земельных отношений  Законами Московской области:

а) утверждаются программы использования и охраны земель в Московской области;

б) устанавливаются  категории работников организаций, имеющих право на получение служебных  наделов, а также условия предоставления служебных наделов;

в) определяются случаи предоставления земельных участков в собственность граждан и юридических лиц бесплатно;

г) устанавливаются  предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых  гражданам в собственность из находящихся в государственной  или муниципальной собственности  земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства;

д) устанавливаются  максимальные размеры земельных  участков из земель, находящихся в  собственности Московской области, предоставляемых гражданам в  собственность бесплатно для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства;

е) определяется порядок установления и отмены органами государственной власти Московской области и органами местного самоуправления публичных сервитутов;

ж) определяются случаи изъятия, в том числе путем  выкупа, земельных участков для государственных  нужд Московской области или муниципальных нужд, а также порядок принятия решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для госу

Правительство Московской области вправе делегировать свои полномочия в области земельных  отношений иным исполнительным органам  государственной власти Московской области, а также органам местного самоуправления в том случае, если это предусмотрено настоящим Законом и иными законами Московской области.

В данном законопроекте  также регламентируется  проведение торгов земельных участков, регламентируются существенные условия договоров купли-продажи и аренды земельных участков, заключаемых уполномоченным органом с покупателями и арендаторами земельных участков основания  изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных нужд Московской области или муниципальных нужд, регламентируются особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения в Московской области.

09 июля 2003 года  постановление Московской  областной думы принят закон Московской  области N 100/2003-ОЗ "О пригородных зеленых зонах городов Московской Области". Вышеуказанный закон определяет правовое положение пригородных зеленых зон городов Московской области, полномочия органов государственной власти Московской области и органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области в сфере организации, охраны и использования их территорий.

Также в  Московской  области действует Закон от 26 июля 2003 года N 98/2003-ОЗ "О порядке пользования участками лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей в Московской Области". Принятый постановлением Московской областной Думы от 9 июля 2003 г. N 8/64-П , который разработан в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации и регулирует отношения, связанные с использованием участков лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей в Московской области.

Также постановлением  Московской областной Думы от 2 июля 2003 г. N 2/63-П принят Закон Московской области «Об особо охраняемых природных территориях, который регулирует отношения в области организации, охраны, использования особо охраняемых природных территорий областного и местного значения в целях сохранения уникальных и типичных природных комплексов и объектов, достопримечательных природных образований, объектов растительного и животного мира, экологического воспитания и просвещения населения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Для легализации  такого необходимого элемента рыночной экономики, как гражданский оборот земель, потребовалось более 10 лет. Реформа проводилась поэтапно: после революционных преобразований и последующей стихийной приватизации, похожей на передел собственности, следует этап осторожно закрепляющий достигнутое и зарождающий цивилизованные рыночные отношения.

Российский  земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования.  Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.

         Делая вывод, можно увидеть, что  в настоящее время преобладают арендные отношения среди всех сделок с землей, но развивающийся рынок, регулируемый государством и подкрепляемый законодательными актами, пытается сделать из этой сферы действительно рынок, с гарантиями и правами. И неуклонный рост цен на землю, дает серьезные основания считать рынок земли наиболее перспективным вложением капитала.

Государственная кадастровая оценка земель необходима для создания налоговой базы для исчисления земельного и ряда других имущественных налогов. Оценка проводится одновременно на всей территории Российской Федерации, с использованием единых методических, нормативно-технических документов и программных средств, что дает возможность получить сопоставимые показатели стоимости земель на всей территории страны. В настоящее время  кадастровая оценка очень сильно разница с рыночной стоимостью, в меньшую сторону для последней. Это показывает несовершенство взаимосвязей системы кадастровой оценки и рыночных механизмов.