совершенствование системы обеспечения жильем социально  незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, усиление принципа адресности государственной и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);

совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной малоэтажной и смешанной застройки, переход от типовых проектов к индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);¹⁵

повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта  жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, развитие систем самоорганизации граждан).¹⁶

Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита на длительный срок под залог недвижимости.

Исходя из опыта  развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно  определить следующие характерные  черты функционирования жилищной сферы:

- большая часть жилищного фонда города находится в частной или коллективной собственности, а городской жилищный фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%);

-заметная доля горожан является собственниками жилья, в котором они проживают, а остальные нанимают квартиры в частном или муниципальном фонде;

-собственники жилья несут все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;

-оплата найма в частном фонде покрывает все затраты собственника жилья и прибыль домовладельца, а в муниципальном фонде - затраты муниципалитета (без прибыли);

- ставки за наем жилья всех форм собственности во многих городах страны и странах регулируются муниципалитетом ¹⁷с помощью косвенных экономических рычагов;

-субсидии на содержание жилья выплачиваются для ограниченной части нанимателей с низкими душевыми доходами;

- работы по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству жилья определяются собственником с учетом действующих норм и правил, принятых в данном городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника может представлять компания по управлению недвижимостью;

- приобретение жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25 лет); используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты под залог недвижимости;

-уровень дохода большинства населения позволяет полностью оплачивать наем жилья или содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос на строительство и выплачивать соответствующие проценты;

- строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.

Для практической реализации приведенной выше системы  необходимы следующие условия:

- наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;

-достаточно высокий уровень жизни большинства населения;

- устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;¹⁸

-развитая правовая основа рыночных механизмов;

- политическая, социальная и экономическая стабильность.

К сожалению, эти условия в нашей стране пока не сложились, и потому быстрый переход к рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях при наличии благоприятных условиях при наличии благоприятных тенденций изменения макроэкономической ситуации в стране.

3.3Содержание и ход реализации жилищно-коммунальной реформы

Важнейшими результатами реформы должны стать существенное улучшение жилищных условий населения, обеспечение нормативных требований к содержанию жилищного фонда и повышение уровня жилищно-коммунального обслуживания потребителей. Для достижения ожидаемых результатов необходимо соблюдение определенных условий, основными из которых являются наличие развитого рынка жилья и подрядных работ, повышение уровня доходов граждан, наличие экономико-правового механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования в жилищной сфере, а также политическая и социально-экономическая стабильность. Как уже отмечалось выше, эти условия в полной мере в большинстве городов страны на современном этапе не выполнены, но если же вообще не принимать мер по ее преобразованию, то ситуация может серьезно ухудшиться и миллионы людей останутся без тепла, электричества, воды, газа и даже без крыши над головой.

В настоящее  время руководством страны и администрацией ряда городов и регионов приняты  важные документы, определившие содержание реформы ЖКХ. В ряде регионов и городов страны разработаны программы реформирования ЖКХ.

В настоящее  время имеются два альтернативных подхода к реформированию жилищной сферы. Согласно первому из них приоритет  отдается снижению расходов бюджета  в части финансирования жилищной сферы для освобождения средств, которые могут быть направлены на социальные нужды и на другие жизненно важные потребности населенных пунктов. Признавая актуальность и обоснованность такого подхода, отметим, что практически он может быть реализован путем переложения чрезмерно высоких издержек городского хозяйства на плечи потребителей и соответствующего повышения тарифов на жилищно-коммунальные и прочие услуги.¹⁹

При втором подходе  приоритет отдается структурной  перестройке хозяйственных отношений  в жилищно-коммунальном секторе  города путем его демонополизации, повышения эффективности управления, создания конкурентной среды, действенного ресурсосбережения и т.п. Совершенствование тарифной политики и увеличение доли платежей населения является составной частью реформ, но повышение тарифов должно проводиться только по исчерпанию возможностей комплекса экономико-организационных и институциональных мер, не затрагивающих непосредственно интересов населения и создающих условия для снижения уровня затрат и повышения эффективности функционирования предприятий городского хозяйства. Данный путь реформирования представляется правовым и реально осуществимым.

Важнейшей стратегической целью развития жилищной сферы является повышение качества жизни путем улучшения жилищных условий, повышения сохранности жилищного фонда и уровня жилищно-коммунального обслуживания граждан в соответствии с действующими стандартами качества. Исходя из этой базовой цели, формируются целевые ориентиры:

- снижение производственных издержек;

-снижение расходов городского бюджета на содержание жилищной сферы;

-смягчение для населения негативных последствий реформы;

-повышение уровня жилищной обеспеченности населения;

-повышение качества жилья;

- повышение уровня технического содержания жилищного фонда;

-повышение качества коммунальных услуг по водо-, газо-, электро- и теплоснабжению;

-обеспечение потребностей населения в холодной воде, горячем водоснабжением, в теплоснабжении, в электроэнергии;

- повышение качества содержания придомовых территорий и др.²⁰

Как следует  из этого перечня целевых установок, особое внимание здесь уделяется  качественным подходам. Включение качественных целей позволяет перейти на принципиально иной уровень управления данной системой, но это связано с трудностями количественной оценки качественных параметров. Для ее решения предлагается использовать квалиметрические методы определения качественных показателей, методы экспертных оценок и социологические опросы потребителей.

Перечень целевых  ориентиров и показателей с их количественными значениями приведен в табл.1. Отметим, что ряд целевых  показателей измеряется в относительных  величинах или в баллах в соответствии с действующими или перспективными стандартами, нормами и методиками:

5 баллов - полное  соответствие стандартам качества (отличное качество работ или  услуг);²¹

4 балла - соответствие  стандартам качества по основным  параметрам (хорошее качество);

3 балла - выполнение  стандартов лишь по важнейшим параметрам (удовлетворительное качество);

2 балла - невыполнение  ряда важнейших параметров (не  вполне удовлетворительное);

1 балл - полное  несоответствие стандарту (неудовлетворительное  качество).

Оценка уровня и качества работ и услуг в  жилищной сфере должна проводиться с установленной периодичностью и привлечением вневедомственной экспертизы, а также обязательно сопровождаться социологическими опросами населения. Тем самым оценивается уровень достижения целей и эффективность реализации проводимых мероприятий.

Основным вопросом реформирования жилищной системы в  настоящее время является обоснование  приоритетных направлений и первоочередных мероприятий реформы с указанием  последовательности их осуществления.

Важнейшей подсистемой  является финансовая. Разработка механизма финансирования в настоящее время является приоритетной. Это особенно важно в условиях поэтапного перехода отраслей жилищно-коммунальной сферы на самофинансирование. В связи с этим необходимо разработать программу перехода жилищного хозяйства на принципы самофинансирования, выявить источники ресурсообеспечения и возможности их привлечения.²²

Необходимым условием организации эффективного управления ЖКХ является полная, достоверная  и своевременная информация о  состоянии жилищного фонда и коммунальных объектов, об уровне и качестве жилищно-коммунального обслуживания населения, о процессах, происходящих в различных его звеньях, с позиции комплексной оценки результатов развития ЖКХ.

Содержание программы  реформирования и развития жилищного  хозяйства города. Программа имеет следующую структуру: анализ ситуации, обоснование целей и задач, прогнозирование ситуаций и оценка последствий принимаемых решений, принятие конкретных мер и разработка механизма их реализации.

Основными этапами  разработки программы являются следующие.

- Анализ сложившихся условий и достигнутого уровня развития жилищной сферы на данной территории, включая уровень жилищной обеспеченности и жилищного обслуживания населения, выявление и постановка реальных проблем.

- Формулировка целей по улучшению жилищной обеспеченности горожан и развитию жилищного хозяйства района, прогнозирование важнейших показателей данной сферы.

- Обоснование основных направлений и первоочередных мероприятий по решению жилищной проблемы и повышению уровня жилищного обслуживания населения в районе.

- Разработка механизма реализации намеченных целей.

На первом этапе  целесообразно обратить внимание на содержание и важнейшие аспекты  жилищной проблемы на данной территории. Формирование данного раздела программы целесообразно начать с характеристики состава, структуры и уровня благоустройства жилищного фонда района. При этом определяется размер жилищного фонда и его распределение по принадлежности, формам собственности, уровню капитальности, срокам постройки и по техническому состоянию.

Формулируя цели программы, необходимо обосновать важнейшие  направления и методы по решению  жилищной проблемы и повышению уровня жилищно-коммунального обслуживания населения городов и муниципальных  образований как важнейшего аспекта повышения качества жизни населения в условиях становления рыночных отношений и местного самоуправления.²³

Прогнозирование развития жилищного комплекса проводится на основе достигнутого уровня жилищной обеспеченности в базисном периоде, действующих нормативов, принятых ориентиров и потенциальных возможностей ресурсного обеспечения. В связи с наличием нестабильных факторов развития прогнозы целесообразно разрабатывать в нескольких вариантах, отличающихся возможностью привлечения бюджетных средств и централизованного финансирования.