Отчет по практике в агентстве недвижимоти

 

Если не соблюдено требование о качестве предоставленной услуги и недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

 

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

 

2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

 

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

 

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

 

а) отказаться от исполнения договора купли - продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

 

б) потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

 

Эти права предусмотрены ст. 475 ГК РФ.

 

Существенное нарушение требований качества товара будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре на оказание риелторских услуг. Клиент также вправе получить товар, свободный от прав третьих лиц. Согласно ст. 460 ГК РФ риелторская фирма обязана передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли - продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Например, риэлтор покупает квартиру для своего клиента, в которой проживает гражданин (отказополучатель наследства). Риелтор должен испросить согласия клиента на покупку такой квартиры. Если риэлтор этого не сделает, клиент вправе требовать от него возмещения части покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи и договора на оказание риелторских услуг, возмещения всех убытков.

 

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

 

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Если третьи лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли - продажи, предъявит иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в ст. 461 ГК РФ.

 

Среди обязанностей потребителя услуг риелторской фирмы можно назвать, прежде всего, их обязанность оплатить услуги риелторской фирме. В связи с оплатой услуг часто возникает вопрос об удержании риэлтором всего полученного по сделке с клиентом (на основании ст. ст. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату услуг риелторской фирмы. Удержание выражается в том, что риэлтор, например, купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риелторской фирмы. Далее риэлтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре, или нет.

А вот если в договоре будет прямо предусмотрен запрет на удержание риэлтором, то правила ст. 359, 360 ГК РФ не будут применяться к правоотношениям сторон и соответственно риэлтор не сможет законно удерживать полученное им имущество клиента.

 

Помимо своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать требование риэлтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риэлтор запретит сообщать). Несоблюдение коммерческой тайны агентства недвижимости может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет право разглашать, и какая ответственность предусмотрена за их разглашение

 

Помимо своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать требование риэлтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риэлтор запретит сообщать). Несоблюдение коммерческой тайны риэлторской фирмы может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет право разглашать, и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.

 

Часто агентство недвижимости предусматривает в договоре условие о том, что клиент не вправе обращаться к другим риэлторским фирмам за оказанием услуг, с которыми он обратился в данную риэлторскую фирму. За нарушение этого условия риэлторская фирма может взыскать с клиента стоимость услуги, которую она могли ему оказать. Это правило будет действовать в том случае, если оно предусмотрено договором.

 

Потребитель услуг агентства недвижимости обязан также передать риэлтору имущество (например, квартиру для продажи), качества, оговоренного с риэлтором. Например, он должен предупредить риэлтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры, в том состоянии, которое указано в договоре.

 

При несоблюдении данного требования риэлтор вправе отказаться от исполнения договора риэлторских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это должно быть обязательно предусмотрено договором на оказание риэлторских услуг.

 

 

Понятие недвижимости: ее признаки, классификация

 

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

 

Оценочная деятельность - это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

 

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред. Федерального закона N 143-ФЗ) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

 

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

К объектам оценки относятся:

 

- отдельные материальные объекты (вещи);

 

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

 

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

 

- права требования, обязательства (долги);

 

- работы, услуги, информация;

 

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

 

НЕДВИЖИМОСТЬ:

 

- Земля как физический объект Обязательность и все, что с ней прочно связано государственной регистрации

 

- Земельные участки

- Участки недр

- Обособленные водные объекты

- Леса

- Многолетние насаждения

- Здания

- Сооружения

- Морские суда

- Воздушные суда

- Суда внутреннего плавания

- Космические объекты

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Признаки классификации объектов недвижимости

 

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.

 

1. Происхождение

1.1 Естественные (природные) объекты.

1.2 Искусственные объекты(постройки).

2. Назначение

2.1 Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)

2.2 Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

2.3 Постройки

2.3.1 Для жилья.

2.3.2 Для офиса.

2.3.3 Для торговли и сферы платных услуг.

2.3.4 Для промышленности.

2.3.5 Прочие.

3. Масштаб

3.1 Земельные массивы.

3.2 Отдельные земельные участки.

3.3 Комплексы зданий и сооружений.

3.4 Жилой дом многоквартирный.

3.5 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

3.6 Секция (подъезд).

3.7 Этаж в секции.

3.8 Квартира.

3.9 Комната.

3.10 Летняя дача.

4. Готовность к использованию

1) Готовые объекты.

2) Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3) Требующие завершения строительства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Целями оценки недвижимости являются:

 

- Повышение эффективности управления предприятием;

 

- Разработка плана развития (бизнес-план);

 

- Реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, поглощение, выделение и т. д.);

 

- Определение текущей рыночной стоимости предприятия в случае его частичной или полной покупки или продажи, при выходе одного или нескольких участников из обществ и т. д.;

 

- Определение стоимости ценных бумаг предприятия, паев, долей в его капитале в случаях проведения различного рода операций с ними;

 

- Определение кредитоспособности предприятия и величины стоимости залога при кредитовании;

 

- Определение рыночной стоимости имущества при проведении страховых операций;

 

- Налогообложение предприятия (при определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия);

 

- Переоценка активов предприятия для целей бухгалтерского учета;

 

- Внесение в уставной капитал имущественных вкладов учредителей;

 

- Выкуп акций у акционеров;

 

- Обжалование судебного решения об изъятии собственности;

 

- Определение величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду;

 

- Эмиссии ценных бумаг;

 

- Разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов.

 

 

 

 

 

 

 

Ипотека

 

Действующие в Иркутской области банки предлагают много вариантов ипотечных программ.

 

В соответствии с принятыми стандартами "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" г. Москва (АИЖК) определен список документов, необходимых для рассмотрения анкеты-заявления на жилищный ипотечный кредит (займ), приведенный в соответствие с требованиями банков-партнеров, участвующих в реализации федеральной программы ипотечного кредитования на территории г. Иркутска, а также внутрибанковских программ ипотечного кредитования. Примерные ставки процентов за рублевый кредит годовых: от 12 до 25 % по вторичному жилью и 18-20 % по первичному в зависимости от программы, размера первоначального взноса и требований банка.

 

Список документов, необходимых для рассмотрения анкеты-заявления на жилищный ипотечный кредит (займ)

 

* документы, которые указаны ниже в списке в копиях, должны быть представлены в Агентство (Банк, иную организацию) в следующем виде: нотариально заверенные копии либо копии и оригинал (для сверки);

 

* все обязательства, согласия супругов на отчуждение удостоверяются нотариусом как сделка, а не свидетельствование подлинности подписи.

 

Перечень документов