Отчет по практике в агентстве недвижимоти

Содержание

 

Введение                  3

1. Дневник практики                4
2. Понятие агентства недвижимости             5
3. Основные виды предпринимательской деятельности на

рынке недвижимости                6       

4. Права и обязанности потребителя риелторских услуг          8
5. Понятие недвижимости: ее признаки, классификация         13
6. Цели оценки недвижимости             16
7. Ипотека                 17 
8. Характеристика предприятия                      22
9. Услуги организации                                23
10. Кто и как покупает квартиру в Иркутске           26

Заключение                        28  
Введение

Базой производственной практики является агенство недвижимости «Ковчег», занимающееся оценочной и риэлторской деятельностью.

Целью производственной практики является закрепление и систематизация теоретических знаний и практических умений, стажировка по профилю специальности, сбор данных по теме дипломной работы.

Основными задачами производственной практики являются:

• изучить организационную  структуру фирмы и ее виды деятельности;
• изучить численный состав, квалификацию, специализацию и функции специалистов по оценочной деятельности;
• рассмотреть использование нормативной базы для проведения оценки (законодательные акты, действующие стандарты оценки, сметные нормативы и т.п.);
• рассмотреть применяемые на практике подходы и методы оценки недвижимости;
• изучить систему сбора информации для оценки;
• провести анализ рынка недвижимости в г.Иркутске.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Понятие агентства недвижимости

 

Что такое агентство недвижимости?

 

Организации (предприятия), которые действуют на рынке, недвижимости могут называться по-разному:

 

- Брокерская (маклерская) контора;

 

- Агентство недвижимости;

 

- Риелторская фирма (контора).

 

Недвижимое имущество - это такое имущество, которое нельзя передвинуть, не нанеся ему существенных повреждений, а именно: всякого рода строения или их части, а также земельные участки.

 

Рынок недвижимости - это совокупность сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Причем спектр таких сделок достаточно широк. Это и купля-продажа, и мена, и имущественный наем (аренда), и договоры пожизненного содержания и т. п.

 

Следовательно, Риелтор, Агентство недвижимости - либо участник сделок с недвижимостью, либо занимается обслуживанием таких сделок.

 

Рассуждая таким образом, достаточно просто определить основные виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости:

 

- информационные услуги;

 

- консультации;

 

- посреднические операции;

 

- торговая деятельность.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основные виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

 

Информационные услуги

 

Наиболее распространенный вид деятельности. Сущность заключается в сборе информации о спросе и предложении на рынке недвижимости и предоставлении Клиенту информации о возможных вариантах сделок. Клиент, выбрав подходящий вариант, самостоятельно или с технической помощью Риелтора заключает сделку.

 

Этот вид деятельности на рынке недвижимости является наиболее простым, с него начинали свою работу большинство Агентств недвижимости. Услуги Риелтора здесь сводятся, в основном, к подбору вариантов, а также к сопутствующим услугам, таким как предоставление помещения для переговоров, показ Клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки, предоставление транспорта и т. п.

 

Простота этого вида деятельности обуславливает и его недостатки. Так, Риелтора всегда беспокоит, что стороны, познакомятся лично и могут, обойтись и без него, тем более, что предотвратить такой исход законными средствами весьма затруднительно.

 

Консультационные услуги

 

Тоже довольно распространенный в настоящее время вид деятельности на рынке недвижимости. Кроме того, он наиболее обширен и разнообразен. Заключается в предоставлении Клиенту различного рода консультаций по вопросам, так или иначе имеющим отношение к объектам недвижимости. Консультации можно классифицировать по областям знаний. В частности к объектам недвижимости могут иметь отношение:

 

● юридические консультации (по вопросам правоотношений, связанных с объектами недвижимости);

 

● технические консультации (о техническом состоянии объекта недвижимости, его технических и эксплуатационных характеристиках и свойствах, необходимость ремонта и т. д.);

 

● экономические консультации (стоимость объекта, ликвидность, экономика инвестиций, окупаемость и т. п.);

 

 

 

Хотелось бы обратить внимание, что хороший Риелтор может (и должен) самостоятельно предоставлять консультации по всем вопросам, не прибегая к услугам специалистов, а если и прибегая, то в редких случаях, когда нужны более глубокие и специальные знания.

 

Торговые операции в Риелторской деятельности

 

Из смысла действующих нормативных актов можно заключить, что торговая деятельность это деятельность субъекта по купле и последующей продаже товаров с целью получения прибыли, образуемой за счет разницы между ценой приобретения и реализации товаров. Применительно к рынку недвижимости торговая деятельность заключается в купле и последующей продаже объектов недвижимости.

 

То есть, Риелтор за свой счет и за свой риск покупает объекты недвижимости, а затем продает их по более высокой цене.

 

Отметим, что для Клиентов такая форма работы Клиента наиболее выгодна, поскольку они имеют дело только с Риелтором, являющимся стороной по сделке, поэтому исполнение сделок не зависит от третьих лиц.

 

Естественно, что торговая деятельность на рынке недвижимости является наиболее сложной и рискованной (для Риелтора). Риелтор должен располагать значительными оборотными средствами. Чтобы не прогадать, Риелтор должен хорошо ориентироваться в ценах и тенденциях их изменения. Если говорить кратко, торговая деятельность на рынке недвижимости это высший пилотаж риэлторства. Она требует высокой квалификации специалиста и наиболее выгодна для потребителя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Права и обязанности потребителя риелторских услуг

 

Права и обязанности потребителя риелторских услуг (клиента) регулируются общими положениями ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и агентством недвижимости.

 

А. А. Батяев указывает, что договор на оказание риелторских услуг регулируется положением гл. 39 ГК РФ… «данный товар является публичным и на него распространяет свое действие ст. 426 ГК РФ. Из содержания ст. 426 и 427 следует, что агентство недвижимости обязано оказывать свои услуги каждому, кто к ней обратится. Фирма не вправе оказывать предпочтение кому-либо». Основной контингент потребителей риелторских услуг составляют физические лица, поэтому к клиенту - физическому лицу будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 года № «О защите прав потребителей» (в редакции от 21 декабря 2004 года).

 

Агентство недвижимости должно представить полную информацию о представляемых услугах. Когда клиент только обращается в риелторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риелторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно представить, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. Агентство недвижимости не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее стоимости и т. д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риелторской фирмы.

 

В том случае, когда потребитель риелторских услуг готов воспользоваться услугами данной риелторской фирмы, ему предоставляется информация об услугах договора оказания риелторских услуг. Помимо договора на оказание риелторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения.

 

В этих случаях агентство недвижимости должно проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом. Перед подписанием каких-либо договоров с агентством недвижимости потребителю нужно тщательно изучить все предполагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна представить риелторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риэлтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риэлтором и оплатить его услуги. Поэтому все «пожелания» клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риелторских услуг.

 

Клиенту следует поинтересоваться о таких немаловажных вопросах, как переход риска случайной гибели, ответственности сторон, права на удержание риэлтором всего, полученного им по сделке, заключенной в интересах клиента, обременении недвижимого имущества правами третьих лиц.

 

Агентство недвижимости должно предоставить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо совершить риэлтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и предоставление интересов клиента в суде.

 

Требование о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риелторских услуг.

 

Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами, то будет считаться исполненным договор риэлтором, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены в газо-, электро - и водоснабжению. В этих случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо - и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риелторская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.

 

«Строительный рынок вновь лихорадит: одно за другим следуют сообщения о митингах и голодовках несостоявшихся новоселов, оставшихся без денег и квартир, оплаченных на стадии котлована», пишет И. Невинная и Т. Ефременко. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», из выставленных на продажу в прошлом году новых домов 20% составляли еще даже не подготовленные для строительства площадки, а 55% - новостройки, основная масса квартир в которых раскупалась на ранних стадиях строительства.

 

Таким образом, российский строительный бизнес сегодня преимущественно ориентирован именно на привлечение средств дольщиков, большинство из которых граждане.

 

Такие способы, как использование собственных средств и привлечение банковских кредитов девелоперы практикуют в меньшем размере.

 

При выделении земельного участка под жилой микрорайон муниципалитет получал не только некоторую долю квартир, но и оговаривал с застройщиком «социальную составляющую» проекта строительства инженерных сетей, или строительство детского сада. Это естественно удорожало строительство и, в конечном счете, оплачивалось покупателями квартир.

 

Если в договоре указано, что квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то там конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и дом соответствует требованием, ранее указанным.