Механизм финансирования недвижимости (залог, кредитование)

gn="justify">     Механизм финансирования предусматривает комплексное использование для этих целей различных финансовых источников: собственных средств граждан, бюджетных средств (на возвратной и безвозмездной основах), кредитных ресурсов коммерческих банков. Прохождение финансов при покупке и после покупки закладной ФАИК и ЦБ инвесторами предполагает следующую последовательность и взаимосвязь между участниками ипотечного кредитования.

     Двухуровневая система, принятая Госстроем России за основу при создании российской системы ипотеки, включает в себя банки и Федеральное ипотечное агентство (ФИА), что обусловлено следующим:

     - наличием сильного в финансовом  и методологическом плане федерального  центра в виде ФИА со своими  региональными представительствами  дает возможность целенаправленного  формирования региональных систем  ипотечного жилищного кредитования  и работы с субъектами ипотечного  рынка в регионах России;

     - жилищная политика в России  имеет особенности, связанные  с необходимостью межрегиональной  кооперации (например, программ расселения  избыточного населения Севера, программа  обеспечения жильем увольняемых  в запас военнослужащих и т.  п.).

     Следует заметить, что такая система не предполагает какого-либо диктата со стороны федерального центра, и лишь способствует разработке соответствующих  рекомендаций, оказанию методической помощи и мониторингу развитию системы.

     Можно обоснованно предположить, что по мере развития системы ипотеки в  регионах будут развиваться (и уже  развиваются) собственные региональные ипотечные агентства, как правило, независимые от ФИА, хотя возможны системы, созданные ФИА с участием региональных администраций. При создании региональных ипотечных агентств в качестве обеспечения  выпускаемых и размещаемых ценных бумаг могут быть использованы, наряду с закладными, ликвидные местные  ресурсы.

     Концепция развития системы ипотечного кредитования, принятая в Москве, включает выпуск стартовых распорядительных документов, проведение подготовки по формированию организационной схемы и ее технико-экономическому обоснованию, создание Московского  ипотечного агентства, контроль за работой  которого на правах учредителя осуществляет Правительство Москвы.

     В основе такой программы лежит  классическая схема ипотеки: кредиты  выдаются на срок до 10 лет под 10% годовых  на сумму, составляющую не более 70% стоимости  квартиры.

     Практика  показала, что наиболее часто встречается  ситуация, при которой заемщик  предполагает внести первоначальный взнос  в виде своей квартиры, в которой  он проживает в данное время. При  этом возможны три варианта:

     1. Старую квартиру можно продать  и внести из этой суммы первоначальный  взнос. Ее оценивают лицензированные  оценщики, оформляется фьючерсная  сделка купли-продажи, то есть  с отсрочкой выселения, и заемщик  живет в ней до дня переезда  в новую квартиру. Затем квартира  с помощью риэлторской фирмы  продается, из вырученных денег  банку передается 30% стоимости новой  квартиры. Если вырученная сумма  больше необходимого первого  взноса, то заемщик имеет право  распорядиться ею как угодно  — либо внести в счет оплаты  кредита, либо направить на  другие цели.

     2. Можно получить краткосрочный  кредит для первоначального взноса  при покупке новой квартиры  под залог уже имеющегося жилья.  До истечения срока краткосрочного  кредита заемщик может реализовать  заложенное старое жилье, рассчитываться по краткосрочному кредиту и использовать остаток вырученных средств для последующего погашения долгосрочного кредита.

     3. Можно организовать альтернативную (встречную) сделку. При этом одновременно  заключаются два варианта договора  купли-продажи — один на продажу  старого жилья, другой — на  покупку нового с заключением  кредитного договора с банком. Однако этот способ трудно  осуществить технически, необходимо  тщательно подойти к выбору  риэлторской фирмы, которая возьмется  за такую сделку.

     Если, допустим, семья становится неплатежеспособной, и страховая компания не в силах  ее защитить, то в этом случае, скорее всего, придется освобождать жилье. Предусмотрено два способа процедуры  выселения: добровольный и по решению  суда. Если шансов добиться отсрочки платежей при судебном разбирательстве нет, то до суда дело лучше не доводить, так  как придется оплачивать судебные издержки.

     Прорабатываются вопросы создания так называемого  специального резервного фонда, в котором  семья, попавшая в форс-мажорные обстоятельства, может купить или арендовать более  дешевое жилье по своим средствам. Выплаченные суммы остаются за семьей за вычетом определенной суммы в  качестве возмещения услуг банка.

     Высвобожденная  квартира выставляется на открытые торги. Семья из полученной суммы (30% стоимости  новой квартиры внесено в самом  начале, часть выплачено позже) покрывает  все свои обязательства перед  банком, а банк проверяет платежеспособность нового покупателя, новая сделка регистрируется в установленном порядке —  цикл ипотечного кредитования повторяется.

     Если  же вырученных от продажи квартиры денег не хватает на покупку более  дешевого жилья, семья может жить в отселенческом фонде по договору найма, но без права его приватизации.

     При покупке квартиры с помощью ипотечного кредитования у заемщика возникают  дополнительные расходы, которые он также должен заранее планировать. Основные из них следующие:

     - оценка покупаемой квартиры у  независимого оценщика — около  50 долл. США;

     - нотариальное удостоверение договора  купли-продажи и ипотеки —  1,5% суммы договора;

     - регистрация договора купли-продажи  и ипотеки до 3 000 руб.;

     - страхование квартиры — 0,75% непогашенной  части кредита; 

     - подбор квартиры риэлтерской  фирмой — 2—5% ее стоимости  (в зависимости от набора выполняемых  услуг и несколько более, например, если фирма организует выкуп  старой квартиры заемщика).

     В том случае, когда банки, профессионально  работающие на рынке ипотечного кредитования, заключают договор о сотрудничестве с риэлторскими фирмами, заемщику, во-первых, помогут подобрать квартиру; во-вторых - сделают это бесплатно.

     Расходов  по подбору квартиры можно также  избежать, договариваясь непосредственно  с крупными продавцами жилья, участвующими в ипотечном кредитовании.

     На  данном этапе развития строительной отрасли все вопросы, связанные  с реализацией финансово-кредитного механизма ипотеки в Чувашии, регулируются следующими нормативно-правовыми  актами:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 24 июля 2009 г.);
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями от 17 июля 2009 г.);
3. Федеральный закон - Государственная Дума № 123-ФЗ от 22.07.2008 г. Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (изм. от 08.05.2010 г.);
4. Федеральный закон - Государственная Дума № 261-ФЗ от 23.11.2009 г. О мерах по развитию контроля за исполнением (расторжением) государственных контрактов;
5. Постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 21 июня 2007 г. N 150 "Об утверждении Правил расходования кредитных средств, предоставляемых Международной финансовой корпорацией, обязательства по возврату которых обеспечиваются государственной гарантией Чувашской Республики, привлекаемых для финансирования строительства объектов республиканской целевой программы "Модернизация и развитие автомобильных дорог в Чувашской Республике на 2006-2010 годы с прогнозом до 2025 года";
6. Постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 13 ноября 2006 г. N 285 "О подпрограмме "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Чувашской Республике" Республиканской комплексной программы государственной поддержки строительства жилья в Чувашской Республике на 2006-2010 годы".

 

 

     

       Оценка эффективности  привлечения заемного  капитала

       Сделки с недвижимостью требуют,  как правило, крупных и в  основном единовременных вложений  со стороны потенциальных инвесторов => необходимо привлечение заемного  капитала наряду с собственным  (например, кредиты банков).

       Использование заемных средств  должно происходить на основе  оценки эффективности привлечения  заемного капитала.

       Привлечение заемного капитала  для завершения инвестиционной  сделки носит название финансового  левереджа (leverage – рычаг). Различают  положительный, отрицательный и  нейтральный левереджи.

       Если ставка ежегодного дохода  от объекта недвижимости, приобретенного  с привлечением заемных средств,  превышает % по кредиту, левередж  считается положительным.

       Доход = % по привлеченному кредиту  – левередж нейтральный. 

       Привлекая заемные средства в  дополнение к собственным, инвестор  предполагает не только приобрести  делаемый объект недвижимости, но  и получить наибольшую отдачу  на собственный капитал. => Привлечение  заемного капитала будет эффективным  для инвестора до того момента,  пока соотношение заемного и  собственного капиталов будет  обеспечивать увеличение нормы  отдачи собственного капитала. Это  будет происходить до тех пор,  пока стоимость заемного капитала  будет меньше, чем норма отдачи  инвестиционного проекта в целом.

       Таким образом, основной критерий  эффективности заемного капитала  является соотношение заемного  и собственного капиталов, которое  обеспечит увеличение нормы отдачи  собственного капитала. 

       Риски при финансировании недвижимости  и управление ими

       Различают следующие виды рисков:

     * Кредитный риск – потенциальные  потери в случае, если заемщик  не производит платежей.

     * Риск процентной ставки – потенциальные  потери, вызванные финансированием  при несбалансированности периодичности  пересмотра ставок процента по  кредитам и заемным средствам  (т.е. если ставка % по кредиту  корректируется менее часто, чем  ставки % по привлеченным средствам  в условиях роста % ставок).

     * Риск альтернативного выбора  – потери при реинвестировании, вызванные ранним погашением  ипотечного кредита с фиксированной  ставкой % (риск досрочного погашения)  и потери при финансировании  кредитов, связанные с определением  ставки % для заемщика перед началом  финансирования кредита (риск  предварительных обстоятельств).

     * Риск изменения условий мобилизации  фондов – потенциальные потери, вызванные изменением стоимости  фондов (базовой ставки) при кредитовании  с фиксированной надбавкой (относительно  базовой ставки).

     * Риск ликвидности – стоимость  поддержания необходимого уровня  ликвидности или потери, вызванные  продажей ценных бумаг или  для получения наличных средств. 

       Методы определения эффективности  недвижимости на разных стадиях  ее создания и функционирования

       При принятии инвестиционных  решений учитываются многие элементы  как экономического характера  (процентные ставки по кредитам, уровень роста в отрасли, инфляция  и пр.), так и стратегического  (маркетинговая стратегия, ценообразование,  положение конкурентов и пр.). В практике оценки инвестиционных  проектов и программ применяются  критерии, подразделяемые экономистами  на категории в зависимости  от того, основаны ли они на  понятии «приведения к текущим  величинам» (дисконтирование) или  нет. 

       Технико-экономические показатели, характеризующие инвестиционный  проект

       Для определения эффективности  затрат каждый вариант капиталовложений  должен быть описан системой  ТЭП, характеризующих:

     * Цели капиталовложений (социальные, экономические, коммерческие)

     * Результаты функциональной деятельности, которая может быть организована  на основе оцениваемого варианта  капиталовложений (в сопоставлении  с предшествующими капиталовложениями)

     * Ресурсы, которые в расчетных  условиях могут быть направлены  на достижение поставленных целей 

       ТЭП должны быть:

     * Увязаны с показателями, принятыми  в существующей практике проектирования, планирования и отчетности для  определения величины каждого  показателя на основе существующей  системы цен, тарифов и др.