ФЕДЕРАЛЬНОЕ  АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ТВЕРСКОЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ 
 

Кафедра «Менеджмент» 
 
 

РЕФЕРАТ 

по дисциплине Экономика недвижимости 

на тему:

«Механизм финансирования недвижимости (залог, кредитование)» 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнил: студент 5 курса

группы  ЭУП – 0707

Умаров  А.У.

Проверила:

  Здобникова Г.А. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Тверь 2011г. 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

 

1. ипотечное кредитование (ЗАЛОГ).
2. Механизм финансирования  жилищной ипотеки (КРЕДИТ)
3. Оценка эффективности привлечения заемного капитала
4. Перспективы развития кредитования строительной отрасли и перспективы строительной отрасли России в целом

 

Заключение

Список  использованной литературы

 
 

 

     Введение

 

     До  настоящего времени не сложилось  единой теоретической концепции  финансов и кредита, хотя такие исследования были проведены многими учеными-экономистами. Большинство исследователей полагают, что финансы и кредит являются самостоятельными экономическими категориями, хотя и имеют нечто общее. Этим общим для финансов и кредита  является стоимость. Выделяя в системе  товарно-денежных отношений две  подсистемы: финансы и кредит, необходимо исходить из функций денег. При выполнении ими функции меры стоимости деньги носят идеальный характер. Деньги в этой функции используются во всех сферах экономической жизни общества - в бухгалтерском учете, в процессе производственного планирования, финансирования, кредитования, анализе хозяйственной  деятельности, при образовании инвестиционных и других фондов субъектами хозяйственной  деятельности.

     При выполнении деньгами функций средства платежа и средства обращения  они приобретают реальное содержание, т.е. выступают эквивалентом товарно-материальных ценностей, находящихся в обращении. Финансово-кредитные отношения тем  и отличаются от других категорий  товарно-денежных отношений (прибыли, цены, издержек и др.), что деньги используются в функции не только меры стоимости, но и средства платежа  и обращения. Деньги в этих функциях служат непосредственным носителем  товарно-денежных отношений. При этом деньги имеют относительно самостоятельное  движение, не зависящее от движения товаров. Государство, воздействуя  на движение денежной формы стоимости, тем самым влияет и на движение ее в товарной форме.

     Использование финансово-кредитных отношений в  хозяйственной практике предполагает их изучение как реального явления. Относительная самостоятельность  движения реальных денег осуществляется в форме налогов, сборов, взносов, вкладов, дотаций, трансфертов, инвестиций и т.п. Исходя из реального движения денег в указанных формах, многие ученые экономисты правильно полагают, что финансы представляют собой  экономические отношения, возникающие в связи с относительно самостоятельным движением денег с целью формирования и использования централизованных и децентрализованных денежных фондов. На общегосударственном уровне с помощью финансов создаются фонд бюджетных средств и внебюджетные фонды. В организациях образуются фонды накопления, потребления, резервный амортизационный и другие необходимые для предпринимательской деятельности денежные фонды.

     Финансы как целостная экономическая  категория, обладающая общими свойствами, имеют свою структуру, в которую  входят несколько взаимосвязанных  звеньев (институтов), для каждого  из которых характерны свои особенности. Необходимость их выделения обусловлена  многообразием потребностей общества, которые обслуживают финансы, охватывая  своим воздействием всю экономику  страны и социальную сферу. Совокупность входящих в состав финансов звеньев (институтов) в их взаимосвязи образует финансово-кредитную систему.

     Целью работы является рассмотрение реализации финансово-кредитного механизма в строительной отрасли.

     Для достижения цели, необходимо решить следующие задачи:

     - рассмотреть теоретические  основы и функции механизма финансирования;

     - изучить процессы реализации финансирования отношений в строительстве;

     - рассмотреть перспективы  развития финансово-кредитной политики  в области строительства в  РФ.

 

     

     ипотечное кредитование (ЗАЛОГ). 

       Объект залога – недвижимое  имущество, служащее обеспечением  обязательств заемщика.

       Объект кредитования – конкретная  цель, для достижения которой  предоставляется ссуда.

       Возможны различные варианты  сочетаний объекта залога и  объекта кредитования. Например, ссуда  может предоставляться на:

     * строительство жилья под залог  жилья

     * строительство жилья под залог  земельного участка

     * приобретение земельного участка  под залог жилья

     * приобретение земельного участка  под залог имеющейся земли  и т.д.

       В настоящее время разработано  множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости  от схем выдачи, погашения и  обслуживания. Основные типы ипотечных  кредитов:

     1. постоянный ипотечный кредит, главной  разновидностью которого является  самоамортизирующийся кредит.

     2. кредит с переменными выплатами:

     2.1. кредит с шаровым платежом

      2.1.1. с замораживанием % выплат до  истечения срока

      2.1.2. с выплатой только процентов

      2.1.3. с частичной амортизацией  и итоговым шаровым платежом

     2.2. пружинный, или с фиксированным  платежом от основной суммы

     2.3. с участием в:

      2.3.1. доходах

      2.3.2. приросте стоимости

     2.4. с нарастающими платежами

     2.5. с обратным аннуитетом

     2.6. с переменной ставкой

     2.7. канадский ролл-овер

     2.8. завершающая ипотека

     2.9. с выплатой добавленного процента

     1. постоянный ипотечный кредит  – наиболее простая форма кредита.  Он характерен для стран с  низкой инфляцией, длительными  сроками кредитования и предполагает  равные выплаты в погашение  (амортизацию) через одинаковые  промежутки времени. Поэтому такие  кредиты относят к разряду  самоамортизирующихся. Амортизация  в данном случае – процесс  погашения основного долга и  процентов за пользование кредитом.

     2. Кредиты с переменными выплатами  предусматривает разную периодичность  погашения основного долга и  процентов, а также другие дополнительные  условия.

      2.1. Кредиты с шаровым платежом  – предполагают единовременный  итоговый (шаровой) платеж.

      2.1.1. Кредиты с замораживанием  процентных выплат до истечения  срока – не предусматривают  каких-либо выплат как в погашение  основного долга, так и срочных  процентов (все в конце срока). Использование ограничено, прибегают  спекулянты земли, рассчитывающие  на продажу участка земли в  конце срока за сумму, позволяющую  выплатить кредит, % и получить  прибыль.

      2.1.2. Кредиты с выплатой только % - разновидность шарового платежа,  шаровой платеж основной суммы  в конце срока, а % - регулярно  в течение срока кредита.

      2.1.3. Кредиты с частичной амортизацией  и итоговым шаровым платежом  – разновидность кредитов с  шаровым платежом, предусматривающими  частичную амортизацию до конца  срока кредита.

      2.2. Пружинные кредиты предполагают  регулярные равные выплаты в  счет погашения основного долга  (первые 4 года – выплаты только %, в последующие три - % и основной  долг).

      2.3. Кредиты с участием применяются  при финансировании доходной  недвижимости. Близок к самоамортизирующемуся  кредиту, но предполагает, что  кредитор, регулярно получая основной  долг и % по нему, участвует  и в доходах от объекта. Участие  может быть различным: он может  претендовать на часть превышения  ренты, часть превышения чистого  операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.

      2.4. Кредиты с нарастающими платежами  (с нарастающим аннуитетом) предусматривают  равнопеременные выплаты в течение  всего срока и используются  владельцами сдаваемой в аренду  недвижимости в расчете, что  платежи будут увеличиваться  ежегодно или с другой периодичностью (для кредитования молодых семей,  имеющих в начале кредитования  доход меньший, чем конце).

      2.5. Кредит с обратным аннуитетом  – снижение выплат по кредиту  в конце срока или их прекращение  (сопоставимы с замороженными  кредитами). Используются для финансирования  пожилых арендодателей.

      2.6. Кредиты с переменной ставкой  – обычно привязаны к одному  из индексов денежного рынка,  инфляции, валюты; позволяют оплачивать  кредит по переменной ставке  с ограничениями по минимальной  и максимальной ее величине. Изменение  ставок влияет на сроки кредитования.

      2.7. Канадский ролл-овер характеризуется  переменными ставками % через заранее  оговоренные промежутки времени.  Разновидность – кредит с переговорной  ставкой, который отличается тем,  что помимо периодичности выплат  заранее оговариваются предельные  ставки %.

      2.8. Завершающие ипотеки являются  частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть состоит в  том, что под уже аккредитованную  недвижимость предоставляется второй  кредит, платежи по которому направляются  в погашение первого кредита.  Ставки при этом выше, чем по  первому кредиту.

     2.9. Кредиты с добавленной % ставкой  предусматривают отнесение % на  основной долг, а результат делится  на число периодов погашения  для выявления величины очередного  платежа. Используются при кредитовании  личной собственности (авто и  т.п.) и предполагают возможность  досрочного погашения кредита. 

     Механизм финансирования  жилищной ипотеки (КРЕДИТ) 

     Механизм финансирования представляет реализации программы сформирован с целью повышения доступности приобретения жилья для всех категорий граждан, и в первую очередь для лиц, которые способны частично использовать собственные средства или привлекать кредитные ресурсы на строительство или иные формы приобретения частного жилья.