Договор продажи недвижимости и предприятия

Последствия несоблюдения требований к форме различаются в зависимости от того, какова эта форма – простая письменная или нотариальная. Во втором случае, разумеется, недействительность, а именно ничтожность сделки. В случаях, когда предписывается простая письменная форма, ее несоблюдение по общему правилу не несет недействительности сделки, если только недействительность  не предусмотрена законом. В отношении сделок с недвижимостью ГК предусматривает такое жесткое последствие, как недействительность, в случае несоблюдения требований к продаже предприятия, недвижимости. И в этом случае есть основания считать, что такая сделка должна быть признана ничтожной, а не оспоримой (с применением  последствий п.2 ст.162, ст.166-168 ГК)

2.4. Регистрация сделок.

Регистрация большинства сделок с  недвижимостью обязательна в силу требований ГК, дополнительные случаи регистрации могут быть предусмотрены законом, в первую очередь Законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. И если ранее регистрация являлась как бы придатком к форме сделки (в ГК РФ 1964 года немногие правила о регистрации содержались в статьях, именовавшихся "Форма договора купли-продажи жилого дома" и "Форма договора дарения"), то с "возвращением" оборота недвижимости она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущего признание ее государством. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является не самоцелью а средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности. Поэтому и предусмотрено  осуществление регистрации в едином государственном реестре с предоставлением информации о произведенной регистрации и зарегистрированных правил любому лицу.

Сделки  с недвижимым имуществом подлежат регистрации  в случаях, предусмотренных ГК и  Законом о регистрации (п.1 ст.164 ГК). Таким образом, исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК, и могут быть предусмотрены специальным законом, но не подзаконным нормативным актом (ведомственным или правительственным). Из сферы действия Закона о регистрации исключены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст.1, 4, 33 закона).

До  принятия соответствующих федеральных  законов, основанных на положениях п.1 ст.131 ГК РФ применяется действующий  порядок регистрации прав на эти объекты недвижимости, предусмотренный в транспортных кодексах  и уставах, а также ведомственных нормативных актах, принятых на их основе.

Однако  п.9 ст.33 Воздушного кодекса отсылает к статье 131 ГК, где нет конкретных правил государственной регистрации и учета воздушных судов.

Устав внутреннего водного транспорта Союза ССР, утвержденный еще 15 октября 1955 г. и действующий по сегодняшний  день, также не регламентирует вопросов регистрации судов. Регистрация судов независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности, кроме военных и специальных спортивных судов, осуществляется согласно "Правилам регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях РФ", установленных Приказом Министерства транспорта РФ от 5 марта 1995 г. № 18 и которые в целом сходны с порядком регистрации, предусмотренным Кодексом торгового мореплавания РФ 1999 г.

Согласно КТМ право собственности  и иные вещные права на судно, а  также ограничение, (обременение) прав на него подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. С этого момента приобретается право плавания  под Государственным флагом РФ и национальность РФ. Регистрацию осуществляют органы технического надзора за судами или капитаны морского торгового порта в соответствии с правила ми регистрации судов и прав на них, установленных федеральным органом исполнительной власти в области транспорта, а капитаны морского рыбного порта в соответствии с правилами, утвержденными органом исполнительной власти в области рыболовства. После регистрации выдается Судовое свидетельство, подтверждающее право собственности на судно.

Положение о регистрации космических объектов отсутствует. В соответствии с п.1 ст.17 Закона РФ "О космической деятельности" от 20 августа 1993 г. космические объекты подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность РФ и одновременно свидетельствующую  о праве собственности на него конкретного  лица. Регистрация подтверждает, что объекты недвижимости находятся в сфере юрисдикции РФ  независимо от их месторасположения.

Как уже ранее говорилось, порядок  государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральным Законом "О государственной регистрации" от 21 июля 1997 г. Регистрация осуществляется в едином государственном реестре органами юстиции по регистрации прав на недвижимость.

В комментариях к ст. 551 ГК РФ говорится, что из предусмотренных ст. 131 ГК видов государственной регистрации  недвижимости и сделок с ней выбрана  государственная регистрация перехода права собственности

по договору, которая не должна отождествляться с государственной   реги-

страцией самого договора. Поэтому  договор продажи недвижимости имущества признается заключенным в момент, предусмотренный  п.1 ст.433 ГК, т.е. в момент  подписания сторонами договора как единого документа. Регистрация перехода прав собственности по договору продажи недвижимости отличается от специальной регистрации отдельных видов самого недвижимого имущества (ст. 131 ГК).

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент купли-продажи не совпадает с моментом перехода прав собственности на нее. Согласно п. 2 ст. 233 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права, при этом регистрация  необязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Передача недвижимости покупателю может происходить как до, так и после регистрации права собственности.

Из  этого следует, что до момента  регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и ( или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае, если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона вправе предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях – один из исков, предусмотренных ст.301-304 ГК. (Такая точка зрения  высказана в комментариях ГК РФ, части второй под редакцией О.Н.Садикова М.: Контракт, Инфра-М, Норма, 1998, стр.125).

Е.Ю. Валявина (см. "Гражданское право" т.2 под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого, М.: Проспект, 2000, стр.91) считает, что  продавец может заключить договор с другим покупателем до момента регистрации перехода права собственности, т.к. отказ  от осуществления права не означает его прекращения (ст.9 ГК). Таким образом, несмотря на наличие договора с первым покупателем продавец имеет право изменять волю собственника-продавца и отчуждать имущество другому конкретному лицу.  Однако, ст. 310 ГК не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательства

( в данном случае от исполнения  первого договора). Подобные действия  считаются правонарушениями, за  которые возлагается гражданско-правовая ответственность в соответствии со ст.401 ГК.

Срок, в течение которого договор  и (или) переход права собственности подлежит регистрации, законом не установлен. Чтобы обезопасить себя от подобного поведения продавца покупателю необходимо максимально сэкономить время между заключением договора и государственной регистрацией перехода права.

В п.7 "Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" Высший Арбитражный Суд РФ сделал вывод, что поскольку спорное имущество обременено правами покупателя (отделения Сбербанка в конкретном рассмотренном случае), продавец (Акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

П.3 вышеназванного "Обзора" обосновывает решение Высшего Арбитражного Суда о том, что договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности согласно п.1 ст. 433 ГК. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затем или  одновременно регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК). В соответствии со ст.558  и ст.560 ГК стороны обязаны зарегистрировать договор продажи жилых помещений и предприятий под угрозой его недействительности.

2.5. Цена договора

Договор продажи недвижимости должен предусматривать ее цену. При отсутствии в договоре согласованного сторонами  в письменной форме условия о  цене недвижимости договор о ее продаже  считается незаключенным. Этим же п.1 ст.555 ГК РФ отменяются правила определения цены, предусмотренные  п.3 ст.424 ГК. Согласно абз.1 п.1 ст.424  цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости специализированные коммерческие организации – оценщики определяют цену.

  П." ст.555 устанавливает ряд требований к порядку определения цены на недвижимость. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

Если  цена на недвижимое имущество в договоре определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

3. Права и обязанности  сторон

Передача недвижимости покупателю является основной обязанностью продавца и является общей для всех договоров купли-продажи. Право собственности на вещь возникает у покупателя с момента передачи (п.1 ст.223 ГК), а у покупателя недвижимости с момента перехода права собственности, который не всегда совпадает с фактической передачей имущества. Различают передачу собственности  и практическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. С этой точки зрения продавец обязан перенести  на  покупателя  право  собственности  на  проданное  имущество

(т.е. фактически передать недвижимость). Поскольку требуется регистрация перехода права собственности стороны обязаны обратиться в регистрирующий отдел с целью выполнения этого требования. В п.3 ст.551 говорится, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Существует различный порядок  представления документов на государственную регистрацию прав в соответствии со ст. 16 Закона о регистрации. Заявление о государственной регистрации подают все стороны договора (сделки), если не требуется нотариального удостоверения сделки, в противном случае – одна из сторон.

Если  покупатель соглашается принять  имущество с ограничениями (обременениями), они регистрируются наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество в соответствии с п.1 ст.4 Закона о регистрации  и ст.131 ГК.

В силу того, что недвижимость нельзя передать покупателю путем вручения, т.е. обычным способом, законодательство предусматривает особые правила приемки и передачи проданной недвижимости. Они осуществляются в соответствии со ст. 556 ГК по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу  о передаче имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца о передаче имущества считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего договора о передаче, который является доказательством состоявшейся передачи и устраняет возможность возникновения споров в будущем по поводу передачи имущества, не соответствующего условиям договора.

Передаточный  акт не является дополнением или  уточнением договора. В п.2 ст.556 говорится, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта является моментом перехода риска случайной гибели или случайного повреждения на покупателя, т.к. с момента вручения имущества и подписания акта продавец считается исполнившим свои обязанности. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи.

В целях защиты прав покупателей  помещений  в кондоминимуме ст.13 Федерального закона "О товариществе собственников  жилья" от 24 мая 1996 г. устанавливает дополнительные обязанности продавца по предоставлению определенных сведений.

Кроме обязанности принять  имущество  по передаточному акту и зарегистрировать  переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК, обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи.

4. Особенности продажи  жилых помещений

Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости являются условия о его предмете и цене (ст.554, 555)

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан, как собственников так и иных лиц по каким-либо основаниям. Оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в соответствующих муниципальных или государственных органах (БТИ, администрация муниципального образования). Комментарий п.1 ст. 558 к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях, за исключением доли в жилом помещении на праве общей долевой собственности.