Способы погашения ипотечных кредитов

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

«Нижегородский  государственный архитектурно-строительный университет»

Институт  экономики,управления и права

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Реферат и контрольная работа

По  дисциплине Ипотечное кредитование

«Способы погашения ипотечных кредитов»

 
 
 
 

Выполнил студент  Голованова Н.В.

Группа  БУ 409/2 Заволжье

Преподаватель Дарьин Е.М.

 
 
 

Нижний  Новгород 2012 год

 
 

Содержание.

 

1.Введение.  __________________________________________3                                                                                      

2.Понятие  ипотеки.____________________________________4-5

3.Функции  ипотеки.___________________________________5-7

4.Основные  способы погашения  ипотечных кредитов.____7-10

5.Досрочное  погашение кредитов.______________________10-11

6.Заключение.________________________________________11-12

Список  использованных источников____________________13

7.Расчетная  часть._____________________________________14-19

I.Расчет инвестиционного потенциала семьи.

II.Выбор приобретаемой квартиры.

III.Расчет ежемесячного платежа на погашение кредита.

IY.Основные результаты расчетов.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.Введение.

               Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими

кредитно-финансовыми  механизмами, которые поддержали бы

платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Создание  системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения

жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос  и сделать приобретение

жилья доступным  для основной части населения. Оно  обеспечивает взаимосвязь

между денежными  ресурсами населения, банками, финансово-строительными

компаниями  и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в

реальный  сектор экономики.

В настоящее  время ипотека является относительно новым понятием, несмотря

на то, что  Россия уже имела достаточно большой  опыт применения ипотечного

кредитования  до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже

общего представления  об ипотечном кредите. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества; изучение истории становления ипотеки в России; а также способы погашения ипотечного кредита.

 
 
 
 
 

2. Понятие ипотеки.

Вступивший в  силу 16 июля 1998 года Федеральный закон  РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" существенно повлиял на процесс  формирования отечественного ипотечного рынка.  
После проведения в нашей стране массовой жилищной приватизации многие стали собственниками жилья. В жизни возникают проблемы, порождающие необходимость погашения крупных долгов, и единственно доступным выходом из сложившегося положения остается заем под залог жилья. Ипотека отличается от продажи жилья не только тем, что у заемщика есть перспектива вернуть кредит и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия ипотеки он остается жить на своей жилплощади. Это отражено в первой главе пункта первого Закона "Об ипотеке". 
Термин "Ипотека" в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: 1. "Ипотека" (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя. 
2. "Ипотека" (как ценная бумага) подразумевает "закладную" - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке. 
Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

 
3. Функции ипотеки. 
Ипотека в России выполняет следующие функции: 
- является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;- обеспечивает возврат заемных средств;- стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;- формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. 
В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования 
Ипотечный рынок можно условно разделить первичный и вторичный сегменты. 
В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество. 
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона "Об ипотеке" земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами. 
2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. 
3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. 
4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. 
5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические 6. Объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке. 
7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. 
В п. 1 ст. 5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
По сути, первичный ипотечный рынок - сегмент, объединяющий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие отношения, согласно взятым на себя обязательствам по договору об ипотеке.

   При оформлении кредита, заемщика, прежде всего, интересует размер ежемесячного платежа и процентная ставка, а вот информация о способах погашения займа как-то ускользает. И чем ближе день "расплаты", тем больше вопросов возникает у дебитора. 
Хотя техническая сторона погашения кредита вполне прозрачна и легко осуществима. Заемщик должен обеспечить наличие денежных средств на лицевом счете банка в объеме, необходимом для погашения задолженности к предусмотренной графиком дате.

   Погашение кредита - это периодичность, сроки  и размер платежей, а так же форма  их осуществления (наличными или  безналичными деньгами). Кредитование, в особенности ипотечное, - продолжительный  процесс и погашение кредита  осуществляется частями. Эти части могут быть аннуитетными - равными долями и дифференцированными - понижающимися или "от остатка".

   Для привлечения  клиентов и удобства дебитора и банка-кредитора, существует несколько способов погашения  кредита. Также заемщик не должен забывать о дополнительных возможностях сэкономить свои деньги и время - о досрочном погашении кредита и о перекредитовании.

   4.Основные способы погашения ипотечного кредита.

    В  банковской практике применяется  4 способа погашения кредитов, в  том числе и ипотечных. Однако, из них наибольшее распространение получили только два.

   1. Аннуитетная схема погашения кредита. Кредит выплачивается равными частями в течение всего срока кредитования. В сумму обязательного платежа включены как проценты за использование кредита, так и тело кредита. Вариант погашения является одним из самых распространенных, т.к. он очень удобен для заемщика - можно планировать свои расходы на долгое время.

2. Дифференцированная схема выглядит следующим образом: сумма кредита делится на число месяцев в сроке кредита, далее происходит ежемесячное погашение равными долями тела кредита, также ежемесячно вносятся проценты, набежавшие за месяц на сумму остатка задолженности.  
Классическая схема погашения кредита. В этом случае сумма кредита делиться на равные части и к этой сумме прибавляются проценты за использование кредита. Таким образом, чем больше сумма задолженности, тем больше платеж. Первый платеж при такой схеме погашения кредита самый крупный. В дальнейшем его размер уменьшается с каждым платежом. Преимуществом этого варианта погашения кредита является его более низкая итоговая стоимость по сравнению с аннуитетной схемой. Минус - достаточно крупные первые платежи. Если нет финансовой возможности выплачивать первое время большие суммы, стоит отказаться от этого варианта погашения кредита. Следует учитывать достаточно существенный нюанс: при дифференцированном платеже максимальная нагрузка по возврату кредита приходится на первые месяцы его погашения. Самые трудные для заемщика – первые периоды выплат (необходимо переезжать, обустраиваться и т.д.), и самый крупный платеж по кредиту – тоже первый. Зато затем остаток задолженности и процентные начисления все время снижаются. 
Большая величина выплат в первые периоды погашения кредита дифференцированным способом – существенный минус данного способа. 
3. Погашение процентов каждый месяц, а тела кредита - в конце срока. В случае ипотечного кредитования не применяется. Кредит получается очень дорогим, т.к. проценты начисляются на всю сумму кредита, которая не уменьшается.

4. Погашение процентов и тела кредита в конце срока. В этом варианте кредит погашается вообще одним платежом - в конце срока кредитования. Про стоимость говорить не приходится - она будет очень высока. Да и удобство такого кредита могут оценить так же сложно.

   Аннуитет  с точки зрения финансового менеджмента представляет собой равные (в случае ипотечного кредита, как правило, ежемесячные) платежи, осуществляемые через равные промежутки времени. 
Первоначально этот термин означал платежи, осуществляемые один раз в год, но сейчас он употребляется применительно к любым промежуткам времени, т. е. ежеквартальным, ежемесячным и т. д. 
    Аннуитетные платежи равны. Это означает, что каждый месяц в счет погашения кредита вносится одинаковая сумма вне зависимости от этапа срока погашения кредита.  
Аннуитет рассчитывается по следующей формуле: 
   
ОСЗ – остаток суммы кредита на расчетную дату 
ПС – месячная процентная ставка, равная 1/12 годовой  (в долях единицы) 
ПП - количество процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения кредита. 
     Аннуитетные платежи более распространены среди российских банков, однако, в отличие от дифференцированных платежей, данный способ гашения кредита вызывает у клиентов сложности в понимании. 
Кроме того, аннуитетный способ погашения кредита имеет еще одно, немаловажное преимущество перед дифференциалом. При одинаковых условиях кредита первый платеж при аннуитете меньше, чем при дифференциале. Так как банки, как правило, позволяют заемщику направлять на погашение  долга не более 40-50% его ежемесячного дохода, максимальная сумма кредита с использованием аннуитета при той же заработной плате будет больше. 
    Аннуитет позволяет получить кредит людям с меньшим доходом, так как в первые периоды размер платежа по кредиту будет меньше, чем при дифференцированном способе погашения. Максимальная нагрузка по обслуживанию кредита ложится на заемщика  именно в начальный период выплат, когда он несет массу дополнительных расходов, связанных с покупкой квартиры, переездом и пр. Аннуитетный способ погашения кредита условно дает клиенту «льготу», позволяя дольше не платить тело кредита и пользоваться свободными деньгами. 
5.Досрочное погашение кредита.

   На  сегодня большинство ипотечных  программ предусматривает возможность  досрочного погашения кредита. При  этом кредит можно погасить целиком  или же частично, выплатив сумму  равную нескольким месячным платежам. При частичном погашении заемщик может либо снизить ежемесячные выплаты на оставшийся срок кредитования, либо сократить сам кредитный период.