Система ипотечного кредитования в РФ

Принцип гласности (публичности) предусматривает возможность ознакомления с данными ЕГРП (данными ипотечной книги) любого заинтересованного лица, которое, получив информацию о записях относительно интересующего его объекта недвижимости, может узнать не только его технические характеристики, но и права других лиц на эту недвижимость - права залога, аренды, сервитута и т. д. Данный принцип выражен в ст. 26 Федерального закона «Об ипотеке» и п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принцип достоверности означает, что записи в ЕГРП (в ипотечной книге) предполагаются как достоверные, т. е. в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных. Этот принцип обеспечивается особой строгостью ведения реестров и ипотечных книг.

Так, к примеру, в дореволюционной России учреждения, ведущие ипотечные книги (суд, ипотечные учреждения), должны были в каждом конкретном случае проверять законность акта, устанавливающего имущественные права на объект недвижимости. В силу этого чиновники должны были удостоверяться в тождестве и дееспособности всех участвующих в сделке лиц.

Принцип приоритета (старшинства) предполагает приоритет предыдущей ипотеки над последующей и означает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ЕГРП (в ипотечную книгу).

В соответствии с этим принципом кредитор, заключивший самый ранний по времени договор, обеспеченный ипотекой, имеет преимущественное право в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Данный принцип сформулирован в п. 1 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следующим образом: «Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки».

Принцип бесповоротности направлен на обеспечение стабильности и состоит в том, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре. Согласно данному принципу запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом.

Принцип дифференцированности означает индивидуальный подход со стороны кредитора - банка или иной кредитной организации - к различным потенциальным категориям заемщиков по ипотечным кредитам. Этот принцип соблюдается при разработке кредитной организацией собственной методики анализа кредитоспособности заемщика.

Для некоторых видов кредитования, например, ипотечного кредитования жилищного строительства, обязательным будет принцип целевого назначения, предусматривающий, что кредит выдается заемщику на конкретную цель, в приведенном примере - на строительство четко определенного объекта жилой недвижимости.

Данный принцип выражает необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Следует отметить, что большинство ипотечных кредитов являются целевыми и выдаются на приобретение либо строительство объекта недвижимости, который, как правило, и становится предметом ипотеки.

2. ВИДЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Ипотечные кредиты можно классифицировать по нескольким признакам. Для этого рассмотрим следующую классификацию ипотечного кредитования.

1. По объекту недвижимости:

• Земельные участки;
• Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• Жилые дома и квартира, а также части жилых домов и квартир;
• Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• Воздушные, морские суда, космические объекты;
• Объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

• Приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками домов; приобретение земельного участка под застройку;
• На строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка;
• Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

3. По виду кредитора:

• Банковские;
• Небанковские.

4. По виду заемщиков:

• Как субъектов кредитования:

• Кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• Кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

• По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

• Сотрудникам банков;
• Сотрудникам фирм-клиентов банков;
• Клиентам риэлтерских фирм;
• Лицам, проживающим в данном регионе;
• Всем желающим.

5. По способу рефинансирования:

• Выпуск ипотечных облигаций;
• Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии;
• Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций);
• Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку.

6. По срокам кредитования:

• Краткосрочные (до 1 года);
• Среднесрочные (1 - 3 года);
• Долгосрочные (более 3-х лет).

7. По способу амортизации долга:

• Постоянный ипотечный кредит;
• Кредит с переменными выплатами;
• Кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

• Кредит с фиксированной процентной ставкой;
• Кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

• С правом досрочного погашения;
• Без права досрочного погашения;
• С правом досрочного погашения при условии оплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Также ипотечные кредиты могут быть:

• Обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• Субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
3. ОТЛИЧИТЕЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

                    ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Ипотечное кредитование имеет некоторые отличительные особенности, которые выделяют ипотечное кредитование из множества других видов кредитования. Рассмотрим 6 характеристик ипотечного кредитования.

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Из этого следует, что ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом, который называется закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

Наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

РАЗДЕЛ II

В данном разделе мы рассмотрим различные статистические данные по ипотечному кредитованию. Для осуществления этой задачи обратим внимание на банки-лидеры по ипотечному кредитованию и их основные показатели за 2014 год. Таковыми лидерами оказались Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Россельхозбанк, Банк Москвы, Дельтакредит, Связь-банк, Росбанк, Абсолют Банк, Банк Санкт-Петербург.

Остановимся на первой тройке лидеров, то есть Сбербанке, ВТБ 24 и Газпромбанке. Согласно данным, объем выданных ипотечных кредитов составил: у Сбербанка – 920982 млн руб., у ВТБ 24 – 350718 млн руб., а  у Газпромбанка – 63262 млн руб. По количеству выданных ипотечных кредитов места распределились следующим образом: Сбербанк – 595553 штуки, ВТБ 24 – 175984, Газпромбанк – 29292. Таким образом, прирост объемов выданных кредитов по отношению к 2013 году стал таким: у Сбербанка он увеличился на 46 процентов, ВТБ 24 также повысил объем на примерно такую же величину – 44%, а вот у Газпромбанка прирост оказался отрицательным – 19% со знаком «минус». Необходимо добавить и следующий факт. Оказывается, что с начала своей деятельности на рынке ипотечного кредитования Сбербанк выдал ипотечных кредитов на общую сумму 2217156 млн руб., ВТБ 24 – на сумму 1088043 млн руб., Газпромбанк – на сумму 301157 млн руб.8

В 1-м полугодии 2014 года для рынка ипотечного жилищного кредитования были характерны следующие тенденции. Происходило сокращение числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (ИЖК), на фоне уменьшения количества действующих кредитных организаций. По состоянию на 1 июля 2014 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования уменьшилось по сравнению с той же датой 2013 года на 30 кредитных организаций и составило 635 участников, из которых 481 кредитная организация предоставляла в 1-м полугодии 2014 года новые ИЖК, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 176 кредитных организаций, в иностранной валюте — 6 кредитных организаций.

Наблюдался дальнейший рост абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК в условиях напряженности на финансовых и валютных рынках. В 1-м полугодии 2014 года кредитными организациями было предоставлено 448 529 ИЖК на общую сумму 769,5 млрд. руб. Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, составила 18,5%, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 4,9 п.п. Наибольший удельный вес выданных ИЖК в первом полугодии 2014 года приходился на заемщиков Центрального федерального округа — 31,0% от всего объема выданных в Российской Федерации ИЖК.9

РАЗДЕЛ III

Это общеизвестный факт, что в настоящее время в Российской Федерации существует много проблем, связанных с развитием ипотечного кредитования, а также с уменьшением числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты (что можно увидеть из статистики, приведенной во втором разделе основной части данной работы).

Жилье является одним из самых дорогостоящих товаров длительного пользования, и далеко не каждая семья может себе позволить приобрести жилье за счет текущих доходов и сбережений. Ипотечное жилищное кредитование позволяет гражданам купить жилье без накопления суммы всей его стоимости. Чтобы получить ипотечный кредит, нужен установленный банком первоначальный взнос (в размере 20—30% стоимости жилья) и стабильный уровень доходов. Квартира при оплате ее средствами ипотечного кредита сразу оформляется в собственность гражданина. Это значительное преимущество ипотечного кредитования по сравнению с другими схемами жилищного финансирования (долевым участием в строительстве жилого дома, кредитованием по схеме аренды с правом выкупа и др.).

Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов граждан от цен на жилье, нестабильность экономического развития, высокая инфляция и отсутствие трудовой занятости, безработица — все эти факторы отрицательно влияют на возможности граждан приобретать жилье.