Реализация принципов ННЭИ при оценке недвижимости на российском рынке

 

1. Если на  дату оценки Заказчиком или  иным лицом предоставлена документально  подтвержденная информация о  том, что получено разрешение  на изменение использования объекта оценки (земельного участка) или запланировано такое изменение, или хотя бы вопрос находится в стадии рассмотрения, то необходимо рассматривать все возможные варианты НЭИ в соответствии и имеющимися документами.

2. Если нет  документов подтверждающих реальную возможность изменения разрешающих документов, но заказчик готов рассматривать новое НЭИ и готов взять на себя ответственность за решение всех вопросов, связанных с изменением текущего использования, то рассматриваются все возможные варианты НЭИ.

3. В остальных  случаях должен рассматриваться  объект оценки «как есть» (без  сноса и реконструкции), с анализом  вариантов НЭИ не требующих  получения дополнительных специальных  разрешений принципиального характера  (в основном на уровне перепланировки и косметического ремонта, или на уровне получения разрешения СЭС или «пожарников»).

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Анализ ННЭИ на  примере коммерческого здания

 

Рассматриваемое здание располагается по улице Маяковского в Центральном административном округе г. Омска. Здание медицинского центра восьмиэтажное круглое в плане с цокольным и чердачным этажами. Диаметральный размер  здания составляет 17,5 м. Общая высота здания оставляет 30,12 м.

На первых двух этажах находятся помещения стоматологической  клиники. На остальных этажах расположены площади, сдаваемые в аренду. Помещения могут сдаваться как под офисы, так и под медицинские кабинеты.

Собственник здания ООО «Клиника «Элита-центр».

С конструктивной точки зрения здание каркасное. Каркас здания монолитный железобетонный.

Здание медицинского центра может быть рассмотрено как  сложная система, состоящая из нескольких подсистем.

Управление  недвижимостью как организационно-экономической  подсистемой сводится к увеличению ее стоимости и организации эффективного финансирования на всех стадиях жизненного цикла.

На всех этапах жизненного цикла недвижимости управляющий должен стремиться повысить стоимость недвижимого имущества. Рассматривая здание медицинского центра, на данном этапе ее функционирования можно предложить несколько разных способов получения дохода, то есть вариантов ННЭИ:

1. Продажа здания.

Мною была рассчитана стоимость объекта недвижимости тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным.

Стоимость здания по затратному подходу составила 94 788 тыс. руб. Итоговая стоимость здания – 98 750 тыс.руб. При продаже здания по цене, равной итоговой, доход составит 3 962 тыс.руб.

Данный решение  неэффективно, поскольку доход от продажи будет разовым. Кроме того, такое решение противоречит сути управления, то есть стремиться повысить стоимость объекта. Решение о продаже возможно было бы в том случае, если бы его эксплуатация не приносила доход.

Следующий вариант - не продавать здание, а стремиться максимизировать доходы от его функционирования. Одним из методов может стать увеличение продолжительности рабочего дня в стоматологической клинике до 24 часов в сутки.

В случае если продолжительность  рабочего дня будет увеличена  до 24 часов в сутки, доход может  возрасти.

В расчет приняты  следующие предпосылки:

1). Стоматологическая клиника работает 24 часов в сутки – 4 смены;

2). В среднем  на одного пациента приходится 45 мин.;

3) Врач-стоматолог работает 6 ч в сутки;

4) 50% пациентам производится лечение кариеса, 40% - протезирование, 10% - профилактический осмотр;

5) В ночное время пациентам оказывается неотложная помощь, количество таких обращений принимается равным 2 за ночь.

В среднем на один прием врача-стоматолога для  лечения кариеса пациент тратит 1568 руб., для протезирования – 3130 руб., на неотложную помощь – 1935 руб.

Ежедневный  доход может составлять:

                        (1)

Где С1 – средняя  стоимость приема для лечения  кариеса, руб.;

С2 – средняя  стоимость приема для протезирования, руб.;

С3 – средняя  стоимость услуг по оказанию неотложной помощи, руб.;

N1=0,5N – число  пациентов в смену, которым производится лечение кариеса, чел.;

N2=0,4N – число  пациентов в смену, которым  производится протезирование, чел.;

N3 – число  обращений за неотложной помощью  в ночную смену, чел.;

n – число  кабинетов;

2 – число  смен в рабочем дне;

 тыс.руб.

В одном рабочем  месяце принимается 25 рабочих дней. Следовательно ежегодный доход может составить:

 тыс.руб.

Темп роста  цен на услуги принимается 5% в год, следовательно доход во второй и  третий прогнозный периоды составит:

  тыс.руб.

  тыс.руб.

  тыс.руб.

  тыс.руб.

  тыс.руб.

ОР - операционные расходы, в которые входят:

расходы на оплату труда персонала – 25%ДВД;

расходы на материалы  – 8%ДВД;

хоз. расходы, на рекламу и пр. – 10%;

стоимость оборудования 1 450 тыс.руб./год.

 тыс.руб.

 тыс.руб.

 тыс.руб.

Суммарный чистый операционный доход от стоматологической клиники и сдачи в аренду офисных помещений составит:

 тыс.руб.

 тыс.руб.

 тыс.руб.

При ставке дисконтирования, равной 20,25%, рыночная стоимость недвижимости по доходному подходу составит:

 тыс.руб.

Итоговая рыночная стоимость при 24-х часовом рабочем  дне стоматологической клиники  составит:

 тыс.руб.

Следующий метод, позволяющий максимизировать доходы от функционирования объекта, – это переустройство кабинетов на 5-6 этажах в конференц-залы площадью 50 м², вместимостью до 40 человек.

По данным журнала  «Коммерческая недвижимость в Омске» плата за аренду конференц-залов  колеблется от 500 до 700 руб./час, в зависимости  от площади и вместимости зала.

В расчете приняты  следующие предпосылки:

1). Арендная  плата составляет  500 руб./час;

2). Конференц-зал  сдается в аренду в среднем  12 раз в месяц  по 3 часа;

3). Устроено  два конференц-зала на 5 и 6 этажах.

В случае переустройства кабинетов в конференц-залы, уменьшатся площади сдаваемых в аренду офисных помещений, изменится так же и доход, получаемый от этого вида деятельности.

Площадь офисных  помещений 1409 м². Арендная ставка в первый прогнозный период составляет 550 руб./м², во второй прогнозный период – 580 руб./м², в третий период – 610 м².  Денежные потоки по прогнозным периодам составят:

 тыс.руб.

 тыс.руб.

 тыс.руб.

  тыс.руб.

  тыс.руб.

  тыс.руб.

Суммарные ОР составляют 25% от величины ДВД.

 тыс.руб.

 тыс.руб.

 тыс.руб.

Суммарный чистый операционный доход от стоматологической  клиники и сдачи в аренду офисных помещений и конференц-залов составит:

 тыс.руб.

 тыс.руб.

 тыс.руб.

При ставке дисконтирования, равной 20,25%, рыночная стоимость недвижимости по доходному подходу составит:

 тыс.руб.

Итоговая рыночная стоимость составит:

 тыс.руб.

Результаты  расчетов приведены в таблице 1.

Таблица 1

Результаты  анализа расчетов:

Управленческое  решение	Стоимость объекта  по доходному подходу РСд, тыс. руб	Итоговая рыночная стоимость объекта РС, тыс. руб
Существующее  использование	118 404	98 750
Введение круглосуточного  режима работы стоматологической клиники	123 455	100 770
Использование конференц-зала	122 020	100 195

 

Как видно из таблицы 1, использование части площадей под конференц-зал приведет к незначительному снижению рыночной стоимости объекта недвижимости. Наиболее прибыльным является второй вариант управления, а именно введение круглосуточного режима работы стоматологической клиники и сдача в аренду офисных помещений площадью 1509 м².

Заключение

В результате проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

• Принципы ННЭИ можно разделить на 4 основные группы: основанные на представлениях собственника, основанные на технических характеристиках объекта оценки, связанные с рыночной средой и наконец,  принципы ННЭИ
• Анализ ННЭИ в сегодняшних отчетах носит в большинстве случаев поверхностный характер, качественный анализ проводится проводится при составлении бизнес планов и в рамках инвестиционной оценки 
• Необходимо на законодательном уровне закрепить объемы анализа ННЭИ и случай необходимости его применения
• По моему мнению принципы ННЭИ имеют право на жизнь в российской оценочной практике, это я доказал в своей курсовой работе и в частности в примере выбора наилучшего использования коммерческого здания в городе  Омск

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы.

 

 Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации
2. Федеральный закон от 29.03.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
3. Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256
4. Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255
5. Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254
6. Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22 октября 2010 года N 508
7. Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года N 238
8. Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке утверждено Правлением РОО 22 марта 2002 г. , протокол № 46  

Монографии  и учебные пособия:

9. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/ Е.Н. Иванова под. ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. –М. КНОРУС, 2007 – 344с.

10. Фоменко А.Н. Принцип НЭИ и практическая оценка, 2008 г.

 

11.  В. Киннард. Новое мышление в теории оценки недвижимого имущества. - Вопросы оценки №1, 2008

12. А.И. Артеменков, В.В. Михайлец. Неоклассические и постнеоклассические перспективы в теории оценки стоимости. - http://www.valuer.ru/seedeppubl.asp?ID=6030&PAGE=1

13. А. Пирсон. Набор знаний, необходимых оценщикам. - Вопросы оценки №4, 2008

14. В.М. Рутгайзер, М.А  Федотова, А.Е. Будицкий А.Е.  Поведенческая оценка и ее дальнейшие перспективы в российских условиях. http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=188&Id=3013

 

15. Экономическая энциклопедия. - M.: Экономика, 2009.

 

Интернет  источники:

16. http://www.appraiser.ru/ (Вестник Оценщика)

17. http://bankir.ru/ (Вестник Банкира)

18. http://www.sroroo.ru/ (Российское общество оценщиков)

19. http://www.cbr.ru/ (Центральный Банк РФ)

http://www.welhome.ru/zagorodnaya-nedvizhimost/doma-i-kottedji -классификация загородной недвижимости от  компании Welhome

 

¹ Источник информации: статья 130 ГК РФ (http://www.gk-rf.ru/statia130)

² Источник информации: Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке утверждено Правлением РОО 22 марта 2002 г. , протокол № 46   (http://www.valuer.ru/files/ds/info_250302.htm)

³ Источник информации: Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова ; под. ред. д-ра экон. наук, проф. М.А.Федотовой. – М.:КНОРУС, 2007-344с.

⁴ Источник информации: Фоменко А.Н. Принцип НЭИ и практическая оценка