Реализация принципов ННЭИ при оценке недвижимости на российском рынке

 

Федеральное государственное  образовательное учреждение высшего  профессионального образования 

«Финансовый Университет  при Правительстве Российской Федерации»

 

Кафедра: «Оценка  и управление собственностью»

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: " Реализация принципов ННЭИ при оценке недвижимости на российском рынке "

 

 

 

студент факультета

«Финансы и  кредит»

группа ОС5-2

Морев Г.А.

 

Научный руководитель

ст.преп., к.э.н. Рягузова Т.И.

 

 

 

 

 

Москва  2012г.

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Начать свою курсовую работу я бы хотел с законодательного определения понятия «недвижимость», а затем уже проанализирую   проблемы реализации принципов ННЭИ в ходе оценки недвижимости на российском рынке.

Согласно статье 130 ГК РФ, к недвижимости  относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба  их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.¹

Проще говоря  это основная доля объектов которые  поступают в оценочные и консалтинговые компании  от заказчиков.

Далее определим для каких объектов необходимо проводить анализ ННЭИ.

СРО РОО –  требует проведение анализа ННЭИ только для объектов недвижимости²_, в международных стандартах оценки написано то же самое.  Аналогичная ситуация в  ФАУГИ (ФАУФИ).

Исходя из этого  принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта оценки считается ключевым и необходимость учета его в процедурах оценки не подвергается сомнению. Но  совершаются попытки сферы применения этого принципа, ссылаясь на ограниченные возможности оценщика прогнозировать и обосновывать реализуемость тех или иных вариантов использования объекта.

На примере попробую расшифровать данное понятие.

При оценке социально значимых объектов (недвижимость, предприятия) необходимо обеспечить выполнение условия приемлемости рассматриваемых вариантов использования для общества в целом (применяется критерий «наилучшего» использования, не предполагающий количественной характеристики результата). Из социально приемлемых вариантов далее выбирается вариант «наиболее эффективный» – максимально доходный (применяется критерий, обосновывающий не только выбор функции, но также и количественную характеристику результата выбора).

Например торговое предприятие размещается в той  зоне в которой у социума  есть потребность в данной торговой точке, далее  выбираются тип (категория) заведения, размер, характер планировки, характер планировки и пул арендаторов.

Все эти этапы  в конечном итоге приведут к максимальной продуктивности данного предприятия, конечно если все пункты анализы  проработаны в правильном ключе.

Актуальность  данной работы очень высока, так как повышение текущей стоимости объектов недвижимости и максимизация рентабельности, ключевые задачи по управлению стоимостью объектов недвижимости.

Цель исследования – рассмотреть практическую значимость принципов ННЭИ при оценке недвижимости на российском рынке.

Задачи работы:

Рассмотреть различные  принципы, применяемые при оценке недвижимости на российском рынке.

Подробно рассмотреть  теоретические основы принципов  ННЭИ их практическое применение при оценке недвижимости.

Сделать попытку  проанализировать применение принципов ННЭИ на конкретном примере.

Предмет работы – проверить практическую значимость и применимость принципов ННЭИ при оценке недвижимости на российском рынке

Объект исследования – принципы ННЭИ.

В 1 Главе рассмотрена классификация принципов, применяемых при оценке недвижимости на российском рынке. Рассмотрение всех принципов дает  нам полную картину относительно того на чем основывается оценщик в процессе расчета рыночной стоимости объектов недвижимости.

Во 2 Главе уже  более конкретно рассматривается  принцип ННЭИ, а самое главное  его практическая применимость при  оценке недвижимости на российском рынке, на примере выбора варианта наилучшего использования коммерческого здания в городе Омск.

В заключении по моей работе, я сделаю попытку указать пути совершенствования принципов ННЭИ.

В своей курсовой работе я основывался на нормативно-правовых актах РФ относящихся к оценочной  деятельности, а также были использованы учебные пособия и статьи с профильных сайтов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Принципы оценки недвижимости и их классификация

 

 

   Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем  категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются  при анализе недвижимости.³

Принципы, основанные на представлениях собственника:

• полезность;
• замещение;
• ожидание.

Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках, оцениваемого объекта:

• остаточная продуктивность;
• вклад;
• возрастающая и уменьшающаяся отдача;
• сбалансированность (пропорциональность);
• экономический размер;
• экономическое разделение.

Принципы, связанные  с рыночной средой:

• зависимость;
• соответствие;
• предложение и спрос;
• конкуренция;
• изменение.

Подробно на этих трех видах принципов я останавливаться не буду, так как это не цель моей курсовой работы.

Я хочу более  детально рассмотреть , что такое принцип ННЭИ и с чем его едят.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).    

Наилучшее и  наиболее эффективное использование - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:

• юридически допустимо;
• физически возможно;
• финансово оправдано;

А также что  очень важно, наиболее рентабельно  или обеспечивает максимальную текущую стоимость объекта на дату оценки.

Суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости является основополагающей предпосылкой его стоимости.

Самое интересное начинается на этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, который выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

1) Физическая возможность (осуществимость): подбираются реальные способы технологического использования объекта недвижимости рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.

Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям  о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.

Финансовая  оправданность: рассмотрение тех физически  осуществимых и разрешенных законом  вариантов использования, которые  будут приносить доход владельцу  участка.

Максимальная  эффективность (оптимальный вариант  застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.    

Заключение  о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков, в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование" подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 . Проблемы применения принципов ННЭИ в российской оценочной  практике.

2.1. Дискуссионные вопросы  использования принципов ННЭИ при оценке объектов недвижимости

 

 Изначально  анализировать ННЭИ стали в  инвестиционной оценке, там главным фактором успеха является хорошо диверсифицированный портфель с позиций вероятных рисков наступления неблагоприятных последствий. 

При оценке же объектов недвижимости  оценщики чаще всего  проводят поверхностный анализ ННЭИ.  Причиной этому служит недостаточной  объем документов от заказчика, сжатые сроки исполнения отчетов, ну и конечно  заказчики в большинстве случаев  не хотят платить за это дополнительные денежные средства. 

Поэтому анализ ННЭИ в отчетах оценщиках лишь его имитирует, а следствием этого  служит наличие множества допущений, низкой достоверности и точности такого анализа. АНЭИ лишь имитирует эту деятельность, радикальным образом упрощает анализ. А отсюда множество допущений, низкая точность и достоверность.

Если же заказчик хочет чтобы провели качественную работу по анализу ННЭИ, то он заказывает у оценщиков  бизнес-план, который  выполняется в более долгие сроки, сумма договора по которому в десятки раз выше, чем оценка, квартиры или автотранспортного средства.

Ключевой вопросом при реализации принципов ННЭИ  является практическая возможность реализации НЭИ для конкретного (а не абстрактного) объекта.

Основные препятствия данного процесса⁴:

1. Подтверждение  реальности изменения юридической разрешенности, если ННЭИ этого требует. Сюда входит и реальные перспективы получения разрешения на изменение назначения ЗУ или здания в случае реконструкции и принципиальное разрешение на строительство. В Москве, к примеру для начала строительства необходимо получить соответствующие разрешения властей и ведомств (всего около 300 согласующе-разрещающих подписей и примерно год времени). Я думаю, что оценщик  скорее всего не сможет определить вероятность реализации этих действий заказчика с хорошей точностью. И даже если были прецеденты, когда удавалось изменить назначение использования земельного участка или здания, то это не означает, что это получится в других случаях.

Поэтому при анализе ННЭИ объектов недвижимости оценщик должен опираться  на наличие подтверждающих документов, либо на пожелания заказчика, который утверждает, что в конкретные сроки и некой гарантией сможет решить вопросы с документами. Оценщик при этом прописывает допущение, что это данные от заказчика и что в случае если ННЭИ конкретного проекта не удастся реализовать, заказчик не будет иметь претензий к оценщику.

Например, с позиций НЭИ, все относительно старые низкоэтажные дома, которыми застроены центральные районы городов нужно сносить. Но почему-то их не сносят, а лишь в отдельных местах осуществляют точечную застройку. Как угадать при оценке, что это как раз и есть место будущей точечной застройки. Оценить весь центр по НЭИ без документального подтверждения – значит обречь на невозможность совершения сделок по этой цене для подавляющего большинства объектов. Очень трудно учесть емкость рынка в плане реализации НЭИ.

Оценщики в отношении  к достаточности ННЭИ поделены на пессимистов и оптимистов.

Начну с оптимистов, потому что сам отношусь к такой группе людей работающих в оценочной  деятельности.

Они исходят из того что  если есть  прецеденты по аналогичным  объектам, то это гарантия реализуемости  ННЭИ.  Анализ ННЭИ по всем возможным вариантам и из них выбирается наиболее доходный.

Пессимисты же действуют другим образом, они сначала рассчитывают вероятность реализации ННЭИ, а потом уже выбирают лучший вариант по доходности.

Вообще то НЭИ пришло из инвестиционной оценки, в которой  инвестору все равно что покупать, толи акции, толи недвижимость, главное диверсифицировать пакет с позиций рисков. Но там для обоснования варианта диверсификации (НЭИ) проводятся серьезная аналитическая работа. Для реальных активов – такая работа проводится с разработкой бизнес-плана. Оценщик в рамках отчета об оценке по ряду причин (заказчик не готов ждать, не готов должным образом оплачивать, не располагает документами, на получение которых требуется время) не имеет возможности сделать детальный бизнес-план и поэтому в рамках АНЭИ лишь имитирует эту деятельность, радикальным образом упрощает анализ. А отсюда множество допущений, низкая точность и достоверность.

Существует несколько  вариантов выхода из данной ситуации:

1) требовать от Заказчика  документов в полном объеме;

2) за счет написания допущений, перенести ответственность за неправильный анализ ННЭИ на Заказчика;

3) или взять все риски  на себя и провести полный  анализ ННЭИ

4) написать в Отчете  текущее использование объекта

Чаще всего оценщики идут по четвертому варианту.

Считаю необходимым  зафиксировать в нормативно правовой базе,  в каких случаях необходим детальный анализ ННЭИ, а в других отчетах просто убрать главу с анализом  ННЭИ.

Основные выводы по параграфу:

Таким образом, разработанное оценщиком НЭИ  всегда необходимо рассматривать лишь как предполагаемый потенциал, который еще необходимо реализовать. А для того, что бы превратить НЭИ в наиболее вероятное использование, с учетом того, что оценка конкретного объекта производится по состоянию на конкретную дату оценки, на мой взгляд, нужно использовать следующую технологию принятия решения о возможности реализации НЭИ: