Проблемы функционирования системы ИЖК в РФ на современном этапе

Содержание 

 

      Введение 

      За  последнее время в России предпринимаются  существенные шаги по формированию правового  регулирования отношений по ипотечному кредитованию. Центральное место среди них занимает:

      - Гражданский кодекс РФ (§ 3 гл. 23 ГК РФ "Залог"),

      - Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О  залоге",

      - Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ Об " ипотеке (залоге недвижимости)".

      Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним. В результате принятия Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" отдельную регламентацию получила накопительно-ипотечная система для военнослужащих.

      На  современном этапе в Российской Федерации можно говорить об отсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечном кредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки.

      Реферат 

      Отечественная система ипотечного кредитования представляет собой симбиоз одноуровневой  и двухуровневой моделей. Если изначально развитие системы шло по пути одноуровневости, то с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" появились признаки двухуровневости системы. Однако развитие ипотечных ценных бумаг идет недостаточными темпами, что также сдерживает развитие ипотечного кредитования.

      Ипотечное кредитование характеризуется долгосрочностью. В большинстве субъектов Российской Федерации сроки ипотечного кредитования составляют от 1 года до 25-30 лет.

      Основными участниками российской системы  ипотечного кредитования являются: залогодатель, ипотечные кредиторы (залогодержатели), в том числе ипотечные банки, специализированные ипотечные фонды, покупатели жилья (заемщики), продавцы жилья, ипотечные агентства, инвесторы, поручители, органы власти.

      Особыми участниками отношений по ипотечному кредитования выступают созданные  при поддержке органов государственной, а иногда и муниципальной власти специальные организации по финансированию и организации строительства жилья посредством ипотеки.

      В большинстве субъектов Российской Федерации приняты соответствующие  законы, целевые программы, положения о развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования также нередко принимают правовые акты по ипотечному кредитованию. Однако содержащиеся в правовых актах подходы к регулированию отношений, понятийный аппарат и, как следствие, сами правовые акты существенным образом различаются. В отдельных случаях нормативные акты субъектов Российской Федерации включают в себя лишь нормы-декларации, что не лучшим образом отражается на развитии и регулировании системы ипотечного кредитования в России.

      Анализ  законодательства субъектов Российской Федерации в зависимости от характера  и степени правового регулирования  отношений по ипотечному кредитованию позволяет поделить их на три группы.

      Первую  группу составляют субъекты, в которых приняты весьма детальные законы, регулирующие отношения, возникающие в сфере ипотечного жилищного кредитования, (республики Дагестан, Марий Эл, Кабардино-Балкария; Алтайский, Краснодарский, Приморский края, Астраханская, Волгоградская, Кемеровская, Кировская, Московская, Новосибирская, Омская, Самарская, Томская и другие области), а в некоторых из них приняты еще и региональные целевые программы (г. Москва, Пензенская, Калиниградская и другие области). Причем условия выдачи ипотечных кредитов могут устанавливаться нормативными актами органов исполнительной власти субъектов Федерации.

      Вторую  группу составляют субъекты, регулирование  ипотеки в которых происходит посредством разработки и принятия только региональных программ при отсутствии самостоятельных законов, посвященных ипотечному кредитованию (Владимирская, Ленинградская, Оренбургская, Пензенская, Рязанская Смоленская, Тверская и другие области).

      Третью  группу составляют субъекты, в которых  практически отсутствует правовое регулирование рассматриваемых отношений.

      Остановимся на некоторых проблемных моментах правового  регулирования ипотечного кредитования.

      1. Размер ставок по ипотечным  кредитам. Основными параметрами  любой ипотечной системы и  соответственно ипотечной программы  являются проценты по кредиту, т.е. ставка ипотечного кредита, стоимость недвижимого имущества, связанные с ней риски, а также расходы на страхование этих рисков.

      Развитие  ипотеки напрямую связано со снижением  процентной ставки.

      В настоящий момент процентные ставки по ипотечному кредитованию варьируются от 11 до 18,39 %.

      В нормативных актах субъектов  Федерации процентные ставки дифференцируются, но основанием дифференциации, как  правило, являются те или иные категории  граждан, которым оказывается поддержка.

      Так, в Нижегородской области размер ставки по ипотечным кредитам в единых областных стандартах определен от 5% годовых, а для льготных категорий он составляет 8% годовых.

      В Алтайском крае процентная ставка составляет 5% годовых, но максимальный размер кредита  всего 1500 минимальных размеров оплаты труда.

      В Кемеровской области возможно снижение процентной ставки по выданному займу  при одном из следующих условий:

      - награждение государственной наградой  Российской Федерации либо определенными  областными наградами;

      - рождение, усыновление (удочерение) ребенка;

      - окончание учебного заведения  с дипломом с отличием либо  защита диссертации.

      Во  многих субъектах установлены льготные ставки для молодых семей. В Самарской  области они составляли 10% годовых. В других регионах установлены в  пределах 7-8%.

      Представляется  необходимым продолжение политики снижения процентной ставки по ипотечным  кредитам и льготных ставок для отдельных  категорий граждан - бюджетников, молодых  семей, в семьях при рождении ребенка.

      Оптимальной была бы ставка в размере 7-10% годовых. Это возможно будет сделать лишь при условии снижения устанавливаемой Центральным банком РФ ставки рефинансирования, которая на данный момент составляет 7,75 % годовых. В то же время это возможно будет сделать лишь при условии снижении инфляции в российской экономике, которая в настоящий момент составляет около 8,5 % в год, а в сфере строительства по минимальным подсчетам - от 40% в год.

      2. Определение в законодательстве "молодой семьи" и меры  ее поддержки при ипотечном  кредитовании. В федеральном законодательстве понятие "молодая семья" практически отсутствует. Оно определяется лишь в подпрограмме "Обеспечение жильем молодых семей" в рамках федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг., утвержденной постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. N 865, а также в Основных направлениях государственной молодежной политики, утвержденных постановлением Верховного Совета РФ от 3 июня 1993 г. 509 N 5090-1.

      Понятие молодой семьи за небольшими исключениями в них практически идентичны: это семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и минимум одного ребенка. Важным условием для участия в программе молодой семьи является нуждаемость в улучшении жилищных условий. Как видно, важным акцентом в определении является то, что претендовать на получение государственной поддержки молодая семья может вне зависимости от того, есть у нее дети или нет. В то же время, если это неполная семья, то для того, чтобы считаться семьей, наличие детей является обязательным. Подобным же образом понятие "молодая семья" определяется в нормативных актах Воронежской и Новгородской областях и других субъектов Российской Федерации.

      В некоторых субъектах молодая  семья определяется как семья, в которой возраст одного из супругов (родителя в неполной семье) не превышает 30 лет (это г. Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский, Приморский края, Кемеровская, Нижегородская, Новосибирская, Самарская, Тверская, Тюменская области).

      Надо  отметить решение Санкт-Петербургского городского суда от 8 декабря 2005 г. N 3-443, которым признаны недействующими со дня принятия соответствующие правовые нормы, устанавливающие ограничения  применительно к мерам поддержки  молодых семей, лишь семьями, в которых оба супруга не достигли 30-летнего возраста.

      Наиболее  радикально молодая семья определяется в Законе Кировской области "как  семья, в которой оба супруга  находятся в возрасте не старше 35 лет, а также неполная семья (один родитель не старше 35 лет).

      Полагаем  необходимым в федеральных и  региональных нормативных актах  закрепить следующее единое определение: молодой семьей является семья, в  которой возраст одного из супругов (родителя в неполной семье) не превышает 30 лет (либо даже увеличить возраст до 35 лет).

      3. Компенсация взносов при ипотечном  кредитовании. Действенной мерой  государственной поддержки участников  ипотеки является компенсация  (субсидирование) государством части  взносов.

      Согласно  федеральной подпрограмме "Обеспечение  жильем молодых семей" на 2002-2010 гг. субсидии на приобретение жилья или индивидуальное строительство, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита предоставляются в следующих размерах:

      35% от средней стоимости жилья  - для семей, не имеющих детей;

      40% от средней стоимости жилья  - для семей, имеющих одного  и более ребенка.

      Норма общей площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер субсидии, устанавливается в следующих  размерах:

      для семьи численностью два человека (молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) - 42 кв. м;

      для семьи численностью три и более  человек, включающей, помимо молодых  супругов, одного и более детей (либо семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей), - количество членов семьи, умноженное на 18 кв. м.

      Субъекты  Российской Федерации и органы местного самоуправления могут предусматривать  дополнительные формы поддержки  молодых семей - предоставлять дополнительные субсидии в большем размере, чем  это предусмотрено условиями  подпрограммы; предоставлять банкам государственные гарантии субъектов Федерации или муниципальные гарантии по ипотечным жилищным кредитам, в том числе по кредитам с растущими платежами, осуществлять дополнительные меры по субсидированию части кредита (займа) при рождении (усыновлении) ребенка молодой семьей и др.

      В Москве внедрена молодежная ипотечная  программа, согласно которой оплату 30% стоимости квартиры вносится молодой  семьей с ребенком, другие 30% компенсирует администрация города, на оставшуюся сумму предоставляется кредит в рассрочку на 15 лет.

      В Волгоградской области администрацией предоставляются жилищные субсидии на оплату первого взноса гражданам, состоящим на учете по улучшению  жилищных условий, а также разрабатываются  рекомендации по созданию системы предоставления поручительств органами местного самоуправления по отдельным категориям заемщиков.

      В Пензенской области работникам бюджетной  сферы, нуждающимся в улучшении  жилищных условий, если они подпадают  под стандарты ипотечного кредитования, предоставляется рассчитываемая в определенном порядке субсидия, которая может быть использована только на приобретение или строительство жилья, а в остальной части может быть выдан ипотечный кредит.