Ипотечное кредитование

       В заключении хотелось бы отметить, что  принятие Закона РБ «Об ипотеке», безусловно, носит положительный характер. С  его принятием в Республике Беларусь была проведена определенная систематизация норм, регулирующих правоотношения по поводу залога недвижимого имущества. Вместе с тем, анализ норм Закона РБ «Об ипотеке» позволяет сделать  вывод о том, что еще существует достаточное поле деятельности для  совершенствования правового регулирования  вопросов ипотеки.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       3 НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ  РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ  В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ 
 
 

       Назовем несколько обстоятельств, преграждающих развитие ипотеки в Республике Беларусь:

       - это высокая стоимость жилья  и одновременно низкая платежеспособность  потенциальных заемщиков. Сегодня  цена квадратного метра превышает  среднюю зарплату по стране  примерно в четыре раза, в то  время как в западных странах  нормой считается возможность  купить за месячную заплату  один квадратный метр жилья;

       - высокие процентные ставки по  жилищным кредитам. Ежемесячные  платежи по погашению долга  велики, на их выплату не хватило  бы дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как  источник погашения по кредиту.  А ведь в большинстве стран  с развитой ипотекой процентные  ставки по кредитам колеблются  около 6% годовых;

       - отсутствие подменного фонда  жилья. Зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную;

       - отсутствует вторичный рынок закладных [2].

       Для того, чтобы устранить эти препятствия, необходимо будет в дополнение к уже принятому Закону «Об ипотеке» внести целый ряд изменений в законодательство. Основные барьеры на пути развития ипотеки в Беларуси – высокие процентные ставки и небольшие сроки выдаваемых кредитов – могут быть сняты в результате появления вторичного рынка закладных и снижения для банков рисков, связанных с невозможностью обращения взыскания на заложенное имущество.

       Несмотря  на то, что отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие  кредиты вряд ли можно считать  ипотечными в классическом понимании.

       Срок, на который выдаются рассматриваемые  кредиты, не превышает 20 лет, а в большинстве  банков он и того меньше – от 10 до 15 лет. Процентными ставками кредиты  на недвижимость также мало похожи на ипотечные. К тому же размер кредита ограничивается суммой, равной в лучшем случае 90% стоимости приобретаемой недвижимости.

       Главной же особенностью, которая не позволяет  отнести рассмотренные кредиты  на недвижимость к ипотечным, является то, что в большинстве банков существует требование дополнительного обеспечения в виде поручительства физических лиц.

       В отдельных случаях у кредитополучателя  могут возникнуть трудности с  покупкой под залог однокомнатной  квартиры, так как по кредитам на однокомнатные квартиры, кроме залога, зачастую требуется дополнительно  еще и поручительство.

       В России закон «Об ипотеке» действует  уже достаточно продолжительное  время. Российские банки в развитии ипотеки по сравнению с нашими банками ушли далеко вперед, на что  в немалой степени оказало  влияние введение и законодательное  закрепление института закладных.

       В развитии ипотеки в Беларуси, даже по сравнению с российской, наблюдается  значительное отставание, не говоря уже  о сравнении с западными странами. Однако, принятый закон «Об ипотеке» в Беларуси во многом похож на российский закон, поэтому можно ожидать, что условия для развития ипотечного кредитования постепенно приблизятся к российским.

       Во  многих случаях ипотека для заемщиков - это единственный способ получить финансирование. И в первую очередь  речь идет о случаях финансирования строительства недвижимости. Классический механизм банковской ипотеки при  этом заключается в том, что банк выдает кредит под залог строящегося объекта недвижимости. Собственно отсюда начинается ипотека. Поэтому принципиально важным является вопрос о том, как можно передать в залог еще не построенное здание или дом?

       Рассмотрим  возможности ипотеки строящихся объектов. В последние годы законодательство  Беларуси разрешает многие проблемы в этой сфере. В особенности следует отметить Закон от 2004-08-18 г. N 316-З "О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Республики Беларусь по вопросам регистрации недвижимости..". В силу п. 3 ст. 320 ГК РБ отныне договор об ипотеке, предусматривающий залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента придания ему письменной формы. Это принципиально упрощает залог строящихся объектов. Ранее проблема была в том, что статус строящихся объектов был неопределенным. Для того чтобы заключить договор об ипотеке строящегося объекта, необходимо было придать ему статус незавершенного законсервированного объекта, т.е. по Закону "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" строительство надо было законсервировать и зарегистрировать незавершенное законсервированное строение в органах регистрации недвижимого имущества. В конечном итоге это вело к замедлению строительства, увеличению налоговой нагрузки и финансовых затрат. Без этого ипотеки не было, а строящийся объект, не являющийся недвижимостью, можно было заложить как залог строительных материалов (однако строящийся объект - это не набор строительных материалов, поэтому реализация такого механизма залога была сопряжена с большим количеством проблем).

       Данное нововведение ГК РБ можно считать прорывом для рынка незавершенного строительства, особенно принадлежащего предприятиям и организациям. На 1.01.2010 г. по данным Министерства статистики и анализа Республики Беларусь в Беларуси было свыше 15,5 тыс. объектов, находящихся в незавершенном строительстве (из них в законсервированном виде меньше трети). Поэтому изменения в ГК РБ расширяют возможности залога незаконсервированной незарегистрированной строящейся недвижимости, а следовательно, расширяют возможности банков по кредитованию и увеличивают для заемщиков доступность кредитов [2].

       Данное  нововведение ГК РБ является важным и для кредитования жилищного строительства граждан. Теперь строящееся жилье можно взять в ипотеку, оформив договор в простой письменной форме, что также расширяет доступность кредитов гражданам (до этого часто строящееся жилье принималось в залог как права на долевое участие в строительстве). При этом законодательство не запрещает брать строящееся жилье в залог по любым потребительским кредитам, а не только по кредитам на финансирование недвижимости. Хотя банки неохотно идут на кредитование под залог строящегося жилья, если сумма кредита не идет на завершение строительства жилья. Такое кредитование сопряжено с большими рисками, так как у банка нет гарантий того, что недостроенное жилье будет достроено.

       Безусловно, классическая ипотека невозможна без  разрешения вопроса о судьбе земли, на котором находится закладываемая  недвижимость. В силу п. 3 ст. 321 ГК РБ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающих закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Теоретически данное положение является абсолютно правильным. Однако практически в условиях ныне действующего земельного законодательства неосуществимо.

       Дело  в том, что основная масса зданий и сооружений в Беларуси располагаются  на земле, которая не находится у  собственника здания и сооружения в  собственности или в аренде. Основная форма земельных отношений в  этих случаях - право постоянного  пользования земельным участком. Такое право не может быть заложено в принципе. Поэтому нынешняя судебная и регистрационная практика взяла на себя смелость не буквально истолковать указанное правило ГК (иначе любая ипотека зданий и сооружений была бы невозможна), а более узко - ипотека здания и сооружения сопровождается ипотекой земли или права аренды только тогда, когда земля, где находятся здание и сооружение, принадлежит собственнику здания или сооружения на праве собственности или аренды. Если же земля в постоянном пользовании - то никакой ипотеки земли не требуется. Как относится к такой судебной практике? Следует признать, что здесь есть некая мина замедленного действия. А вдруг впоследствии судебная практика передумает (увы, но она еще менее стабильна, чем законодательство) и будет буквально толковать правила об ипотеке? Тогда, все что не так, будет неправильным, недействительным.

       Проект  нового Кодекса о земле стремится  устранить это противоречие, сводя  все формы земельных отношений  в Беларуси к двум основным - праву  собственности на землю и праву  аренды, которые можно будет продавать, передавать в залог и т.д. Тогда  и таких вопросов с ипотекой не будет. Следует надеяться на быстрое  проведение такой земельной реформы.

       Необходимо  подчеркнуть, что проблема ипотеки  земли возникает при ипотеке  зданий и сооружений. Если речь идет об ипотеке отдельных изолированных  помещений зданий и сооружений, то одновременная ипотека земли  вместе с ипотекой таких помещений  не требуется, так как изолированные  помещения - это не здания и не сооружения

       Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного  функционирования вторичного рынка  ипотечных кредитов и привлечения  средств частных инвесторов в  этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

       Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать  эффективно работающую систему обеспечения  доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

         Создание указанной системы позволяет:

• увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
• активизировать рынок жилья;
• вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
• обеспечить развитие строительного комплекса;
• оживить экономику страны в целом.

       Система долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования должна опираться на имеющийся  международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к  российской законодательной базе, учитывать  макроэкономические условия (характерные  для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую  инфляцию. Система ипотечного жилищного  кредитования должна опираться в  первую очередь на эффективное использование  привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы  ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной  экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье  и его предложением, а также  наличием (или отсутствием) необходимой  региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       ЗАКЛЮЧЕНИЕ

       Залог недвижимости (ипотека) является одним  из наиболее надежных способов обеспечения  кредитных обязательств. Вместе с  тем залог недвижимости успешно  применяется в качестве правового  института, на котором базируется система  долгосрочного ипотечного кредитования. Создание в Республике Беларусь такой  системы послужит одним их важнейших  источников инвестиций для всех отраслей экономики.

       Опыт  большинства европейских стран  и США доказывает возможность  и целесообразность введения системы  ипотечного кредитования даже в условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового  рынка и отсутствия высоких доходов  населения. Данное обстоятельство объясняется тем, что ипотечное кредитование является существенным фактором экономического и социального развития страны, особенно в период выхода из экономического и социального кризисов.

       Несмотря  на наличие необходимой нормативной  правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается  медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным  бизнесом для банков, хотя ипотека  и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов  по нему.

       Главными  причинами такого положения, на наш  взгляд, следует считать:

       - нерешенность ряда правовых и организационных вопросов;

       - высокие кредитные риски;

       - отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов;

       - недостаточно высокий уровень доходов;

       - неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;

       - отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.

       Как правило, в большинстве стран  формирование системы долгосрочного  ипотечного кредитования начинается с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и наша страна, определив в качестве приоритетов создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. При правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование.