Ипотечное кредитование

Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10—20 раз.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также  другими кредитными институтами  за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения своих доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.

В мировой ипотечной практике основными  источниками ресурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц (компаний, корпораций), а также вторичный рынок ценных бумаг. Например, в США главный источник пополнения кредитных ресурсов — вторичный рынок закладных, в ФРГ — накопительные семейные счета.

 

1.4. Ипотечные банки в России.

 

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60—70% стоимости имущества.

Первый такой банк был учрежден в 1754 г. с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тыс. руб.). Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет (с 1761 г. — до 8 лет) из 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. К началу 60-х гг. XVIII в. средства банка оказались замороженными, так как помещики не погашали в срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. С 1762 по 1786гг. в дополнение к первоначальному капиталу банк получил от правительства ассигнования в сумме около 6 млн. руб. В 1786 г. Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабричных строений и каменных домов в Петербурге. В 1802 г. к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк (создан в 1797 г.). Часть средств банка направлялась на финансирование правительства.

Роль дворянских банков играли также сохранные казны, созданные в 1772 г. при опекунских советах в Петербурге и Москве, и Приказы общественного призрения. В 1859г. система казенных кредитных учреждений, а вместе с ней и дореформенные государственные дворянские банки были ликвидированы.

После реформы 1861 г. были созданы новые  дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет из низкого процента (5,75%, а с 1897 г. — 3,5%) и предоставлял помещикам отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме государственных, в России действовали и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX в., когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.

Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения — городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).

В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано в других странах.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества и прежде всего земли было приостановлено в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

В настоящее время, спустя семьдесят  с лишним лет, с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт-Петербурге, Новосибирске, Самаре) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано со сложной экономической ситуацией в стране — дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

Российские ипотечные банки, тщательно  изучая дореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие банки, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.

Следующим шагом развития ипотеки  на российском рынке стало создание в 1993 г. Ассоциации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них — ипотечные банки. Цель Ассоциации — лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием.

Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Отношение Центробанка и Правительства России к этой проблеме очень много значит для дальнейшего развития ипотечного бизнеса у нас в стране. Поэтому задача Ассоциации — помочь на государственном уровне сформировать "поле", на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

Возрождение ипотеки в России вызвало  ряд новых проблем, в частности одну из основополагающих в ипотеке — оценку недвижимости.

Постепенно ипотечный кредит завоевывает  российский рынок и становится одним из видов банковской деятельности.

Теоретическая возможность ипотечного кредитования в России стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР "О собственности". Вступивший в силу весной 1992 г. закон "О залоге" сделал подобное кредитование еще чуть более реальным. К этому же времени относятся и первые попытки создания законопроекта об ипотеке. 19 июля 1995 г. Государственная Дума приняла в первом чтении закон "Об ипотеке", однако больше Парламент к этой проблеме не возвращался.

26 февраля 1996 г. вышел указ  Президента Российской Федерации "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

По оценкам специалистов, объем ипотечных кредитов, выданных всеми банками России, не превышает 100 млн. долл., что составляет доли процента от общей стоимости недвижимости России. В настоящее время ипотечное кредитование, например, жилья в России осуществляют несколько ипотечных и коммерческих банков, а также некоторые муниципальные органы.

В 1994 г. целый ряд банков приступил  к практическому кредитованию приобретения жилья населением. Сегодня только в Москве несколько десятков банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья. В настоящее время Фонд имущества г. Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса (г. Москва) разработал и осуществляет ряд схем ипотечного кредитования выкупа недвижимого имущества приватизированными предприятиями. В частности, сюда включаются разработка и реализация инвестиционных проектов, представляющих собой программы реконструкции города. Инвестиционные проекты направлены в основном на рациональное использование недвижимого имущества. Это позволит многим предприятиям столицы повысить свою эффективность и не только вернуть кредит, но и в конечном итоге выкупить недвижимость у государства.

В целях реализации схем ипотечного кредитования в столице решением правительства г. Москвы №356 создается  залоговый фонд недвижимости. Располагая частью этого фонда, Фонд имущества г. Москвы выступает гарантом (поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим имуществом.

При развитии ипотечного кредита в  России, т.е. чтобы физические лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия — произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений. Такими источниками по существу могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. В настоящее время в России в правительственных и законодательных органах рассматривается вопрос о создании Федерального агентства по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США), которое должно организовать вторичный рынок закладных в России, а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие установленным стандартам, и выпускать ценные бумаги, которые обеспечены этими кредитами и имеют соответствующие правительственные гарантии. Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода — в несколько лет. В настоящее время перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Иркутск.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Практическая часть.

 

Определить класс заёмщика по балансу предприятия. Показатели ликвидности, покрытия и обеспеченности собственными оборотными средствами рассчитываются по балансу на начало и конец года. Среднеотраслевые показатели по варианту № 5:

-коэффициент ликвидности 0,03-0,05;

-коэффициент покрытия 1,2-1,5;

-коэффициент обеспеченности собственными  оборотными средствами 50-55%.

Приоритетный показатель - обеспеченность собственными оборотными средствами.

1)Ликвидность-это:

-способность предприятия своевременно  выполнять свои платёжные обязательства;

-способность актива быстро переводиться  в деньги.

Коэффициент ликвидности представляет собой отношение быстрореализуемых активов к текущим обязательствам.

Для определения  коэффициента ликвидности необходимо к стр.260 баланса (ДС-денежные средства) прибавить стр.253 (КФВ-прочие краткосрочные финансовые вложения) и разделить на текущие обязательства (ТО-стр.690-640-650):

;   ;    .

Коэффициент ликвидности применяются  для оценки способности предприятия  выполнять свои краткосрочные обязательства. Рассчитанные коэффициенты далее будут сравниваться со среднеотраслевыми показателями. 

2) Коэффициент покрытия показывает, сколько рублей текущих активов предприятия приходится на 1 руб. текущих обязательств.

Чтобы определить коэффициент покрытия надо от стр.290 (итого оборотных (текущих) активов) вычесть стр.216 (расходы будущих периодов) и разделить на текущие обязательства (стр.690-640-650).

 ;   ;    .        

3)Коэффициент обеспеченности собственными  оборотными средствами определятся как отношение собственных оборотных средств (СОС-раздел III- раздел I) к ТА.

     ;  ;  .

Для данного предприятия величина СОС отрицательная т.к. раздел III баланса (“Капиталы и резервы”) меньше раздела I (“Внеоборотные активы”).

4)Сравним полученные коэффициенты  со среднеотраслевыми в табл.2.1 и определим класс заёмщика.

Таблица 2.1

Коэффициент	Среднеотраслевые показатели	По балансу предприятия		Приоритетность показателей, %
		На начало периода	На конец периода
Кл Кп Ксос	0,03-0,05 1,2-1,5 50-55%	0,02 0,59 -	0,027 0,66 -	25 25 50

Если Кi>Кср, то предприятию присваивается I класс заёмщика-100 баллов.

Если Кi=Кср, то предприятию присваивается II класс заёмщика-200 баллов.

Если Кi<Кср, то предприятию присваивается III класс заёмщика-300 баллов.

На рассматриваемом предприятии  коэффициенты меньше среднеотраслевых показателей.

Определим средневзвешенный балл: