Ипотечное кредитование

В этой связи одним из перспективных направлений развития областной Программы ипотечного жилищного кредитования является привлечение промышленных предприятий и организаций к процессу жилищного строительства через предоставление работникам финансовой помощи в виде субсидии или займа, погашения процентов по рассрочке или ипотечному кредиту. Адресная помощь как эффективный финансовый стимул обеспечит решение кадрового вопроса, закрепления специалистов.

Резюмируя сказанное, хочу отметить, что в области создана такая система, при которой ипотечный кредит - это на сегодняшний день перспективная финансовая операция, в которой все участники (гражданин - банк - Фонд - риэлторы - оценщики - страховщики) заинтересованы в ее чистоте и надежности, гарантирующая успешное вложение собственных средств граждан, финансовых ресурсов коммерческих банков и предприятий Вологодчины¹⁹.

Достигнутые успехи, перспективы развития ипотечного рынка области позволят Правительству области успешно решать задачу по обеспечению населения доступным и комфортным жильем.

3.2 Документальное оформление по получению ипотечного кредита. Технологическое заключение договора ипотечного кредитования

В ходе ипотечной сделки заемщику необходимо подписать целый пакет документов. Если бумаги составлены грамотно, клиент в дальнейшем будет избавлен от целого ряда проблем как с купленной в кредит квартирой, так и с возвратом долга.

Потенциальный заемщик зачастую во всем полагается на сотрудников банка либо на ипотечного брокера, который помогает организовать сделку. Однако каждому претенденту на кредит полезно познакомиться с порядком его оформления и типовыми документами, которые потребуется подписать. Имея эту информацию, заемщик сможет оформить сделку так, чтобы его права не были ущемлены.

Вместе с заявкой на получение кредита в банк необходимо предоставить определенный набор документов. Их количество не велико. Сегодня кредиторы достаточно лояльно подходят к рассмотрению заявлений потенциальных заемщиков. От интересанта, в Сбербанке например, требуют только копии паспорта и трудовой книжки (подлинники нужно просто предъявить сотруднику банка), а также справку 2-НДФЛ, либо – если доход неофициальный – справку по форме, установленной банком. В остальных банках список документов значительно шире: предоставить необходимо документы о семейном положении, об образовании, ИНН, свидетельство Государственного пенсионного фонда и т. д.

Стандартный срок ожидания ответа кредитора – неделя (максимум – две). Однако некоторые банки пошли навстречу пожеланиям клиентов и еще в прошлом году сократили срок рассмотрения заявки до трех, и даже до одного дня.

В случае положительного решения заемщику дают время на поиск квартиры. В среднем – три месяца, но по договоренности с кредитором этот срок можно увеличить еще на месяц. Документы для страховой компании лучше оформлять параллельно с поиском квартиры. Причем у каждого банка есть свой список страховых компаний, с которыми он сотрудничает. От заемщика требуется только паспорт и свидетельство о браке (документов на квартиру у него пока нет), так что на этом этапе самое время ознакомиться с тарифами на страхование жизни и выбрать страховщика.

Квартира, приобретаемая с помощью ипотеки, должна устраивать не только самого заемщика, но и кредитора (список требований к залоговой недвижимости бывает достаточно жестким). Чтобы вариант не оказался «холостым», имеет смысл доверить подбор жилья специалистам, знакомым с запросами кредитных учреждений. Такого рода услуги сегодня оказывают агентства недвижимости, а также некоторые ипотечные брокеры.

После того как квартира найдена, оценена, и для ее покупки подготовлены все необходимые бумаги, наступает черед подписания кредитного договора. Он заключается между банком, выдающим кредит, и заемщиком.

Заключение кредитного договора является одним из самых важных этапов ипотечной сделки. Ведь именно на основании этого документа и будут строиться дальнейшие отношения банка и заемщика на весь период кредитования. Поэтому содержание кредитного договора необходимо читать очень внимательно. Согласно новой редакции закона ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательное нотариальное удостоверение кредитных договоров не требуется. Документ составляется в простой письменной форме в помещении банка.

В кредитном договоре оговариваются существенные параметры сделки. В частности, размер кредита (с указанием валюты), срок его возврата, цель (на покупку квартиры, загородного дома, участка и т.д.), величина процентной ставки за пользование кредитом и порядок ее расчета. Кроме того, документ должен внятно описывать порядок начисления процентов, основания для предъявления требований о досрочном погашении кредита, а также условия досрочного погашения.

Особое внимание нужно обратить на сумму кредита, способ погашения, платежный период, а также – на схему досрочного погашения. При этом нужно учесть, что датой платежа считается дата списания средств со ссудного счета. Если заемщик вносит платеж через другой банк, то средства могут быть зачислены на его ссудный счет в банке-кредиторе только через 2–3 дня.

Кроме того, клиенту стоит озаботиться таким важным вопросом, как прописка родственников. Кредитный договор должен содержать условия вселения и регистрации в закладываемой квартире третьих лиц. После подписания документа эти вопросы придется решать в каждом случае индивидуально, и в обязательном порядке согласовывая с банком.

Условия кредитного договора должны соответствовать тем, которые были указаны в уведомлении Кредитного комитета. В документе обозначается: как и где решаются споры по заключенному кредитному договору. Важно также проверить договор на наличие технических ошибок (опечатки в адресе квартиры, паспортных данных заемщиков и т. д.). Они могут стать причиной приостановки (отказа) в государственной регистрации.

Договор с банком оформляется, чаще всего, в один день с договором страхования жизни, трудоспособности заемщика и закладываемого имущества. Наличие оплаченной страховки – залог защиты интересов и клиента, и кредитора в случае наступления страхового события в период проведения сделки. При этом очень удобно, если в кредитной организации действует «принцип одного окна» и оба документа регистрируются в одном и том же месте.

После заключения кредитного договора в этот же день или с перерывом в день-два подписывается договор купли-продажи квартиры. Как и кредитный договор, он может быть заключен в простой письменной форме. Однако у такой формы есть свой минус – в случае потери договора его нельзя восстановить, так как Федеральная регистрационная служба (ФРС), которая регистрирует этот документ купли-продажи, выдает только копии документов и дубликаты свидетельства о праве собственности.

Решить проблему можно с помощью нотариального удостоверения договора. В этом случае дубликат документа всегда будет храниться у нотариуса. Но, естественно, такой алгоритм действий оказывается более затратным – заемщику придется оплатить нотариальные услуги. Поэтому участники сделки по своему усмотрению и обоюдному соглашению должны решить, надо ли придавать договору нотариально удостоверенную форму.

Многие специалисты рекомендуют именно нотариальное удостоверение договора, так как практика показывает, что это намного надежнее. Тем более что в случае предъявления иска о расторжении договора или признании его недействительным, нотариус привлекается в качестве третьего лица. Формулировки договора купли-продажи должны соответствовать требованиям банка. Поэтому лучше обращаться для его составления к нотариусам, рекомендованным кредитным учреждением.

Существенными условиями договора купли-продажи являются данные, характеризующие квартиру (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь квартиры и т. д.). Также в документе обязательно указывается цена квартиры, установленная соглашением сторон договора. В этом пункте требования банка-кредитора и продавца в отношении цены объекта, указываемой в договоре, могут различаться. Нередки случаи, когда банк предпочитает указать в договоре реальную сумму сделки, а продавец квартиры хочет прописать сумму до 1 млн. руб., чтобы не платить налоги. В договоре должно содержаться и указание на то, что квартира никому не продана, не подарена, в споре или под арестом не состоит, наймом не обременена и не является предметом залога.

Кроме того, использование для взаиморасчетов заемных средств требует включения в документ некоторых особых положений. В частности, условий получения денег с банковского счета покупателя (куда их заблаговременно переводит продавец), описание схемы расчетов (через ячейку, с использованием аккредитива, безналичный расчет). А также – ссылку на кредитный договор и его реквизиты, чтобы заемщик мог получить налоговую льготу.

Подписанный сторонами договор купли-продажи передается в УФРС по Вологодской области на регистрацию, где по закону рассматривается в течение 10 дней. Продавцы квартиры могут получить деньги только после предъявления в банке документов о регистрации договора купли-продажи²⁰.

3.3 Предложения по совершенствованию ипотечного кредитования в Вологодской области

Анализ и обобщение опыта Вологодской области, поступившие из нее предложения, позволяют сформулировать ряд концептуальных предложений и рекомендаций по дальнейшему развитию ипотечного кредитования и повышению его эффективности.

На настоящем этапе экономического развития РФ наиболее целесообразно исходить из того, что стратегической задачей государства в сфере ипотечного жилищного кредитования должно стать создание условий для максимального развития механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

К вопросам создания таких условий относится, прежде всего, настоятельная необходимость совершенствования действующего законодательства. В этой части следует решить такие задачи:

• В настоящее время нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется только Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Правительством Российской Федерации в 2000 году и носящий информационно-рекомендательный характер. В этой связи необходимо разработать и принять федеральный закон о развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, регламентирующий вопросы взаимодействия участников рынка, единые стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов).
• Требуется дополнительно принять ряд законодательных актов, призванных устранить препятствия на пути развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и увеличения объемов сделок по секьюритизации.

Необходима дальнейшая либерализация правового регулирования ценных бумаг, направленная на упрощение процедуры выпуска ценных бумаг и увеличение возможностей для формулирования условий выпуска и обращения бумаг.

Необходим также ряд изменений и дополнений в регулирующие акты Банка России, касающиеся требований по обязательным нормативам и резервированию.

3. Одновременно следует предпринять усилия по развитию институтов рынка ипотечного жилищного кредитования. Этот рынок уже сегодня нуждается в создании новой организующей площадки – ипотечной биржи для торговли пулами закладных. Из-за ее отсутствия объем объем таких сделок крайне невелик. Привлекательность ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами (пулами закладных), существенно возрастет при наличии организации, выкупающей младшие или мезонинные транши таких бумаг.

4. Требуется разработать эффективный механизм привлечения долгосрочных ресурсов пенсионной системы для целей ипотечного жилищного кредитования. Средства государственного Пенсионного фонда (доходность которого в последние годы составляла всего 2% в рублях), вложенные в ипотечные ценные бумаги, будут приносить стабильный (долгосрочный) доход пенсионным накоплениям.

5. Российскому ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» следует разработать и внедрить стандарты оформления ипотечного кредита для строительства индивидуального жилого дома, предусмотрев использование земельного участка незавершенного строительства (с учетом использования деревянных и т.п. конструкций) в качестве залога под обеспечение взятого кредита с возможностью рефинансирования данных кредитов.

Важно также обеспечить неограниченный выкуп открытым акционерным обществом «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» закладных, оформленных региональным оператором.

6. Дополнить ФЦП «Жилище» подпрограммой по обеспечению государственной поддержки в отношении разработки документов территориального планирования и выделения на эту подпрограмму средств из федерального бюджета.

Включить юридических лиц, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ (государственные и муниципальные учреждения), в число застройщиков, которые вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве при условии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или аренды.

7. Изменить механизм государственной поддержки в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищной застройки». Вместо субсидирования процентной ставки по кредитам, получаемым застройщиком в российских кредитных организациях, предусмотреть возможность прямого финансирования работ, связанных с обустройством земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства.