Ипотечное кредитование в современной экономике

- средства от продажи  целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на "оптовых" источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности, кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке - специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

 

3. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

К настоящему времени, в России, в значительной степени сформированы правовые и институциональные основы ипотечного жилищного кредитования. Определяющая роль в этом процессе принадлежит государству.

Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования данной системы, создает механизмы социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Состояние и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Стабилизация общеэкономической ситуации и обеспечение экономического роста, включая рост реальных доходов населения, снижение темпов инфляции и, соответственно, размера процентных ставок до приемлемого уровня являются минимально необходимыми условиями для успешного функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.

Сохранение положительных тенденций является одной из важнейших задач государства и в значительной степени определит темпы внедрения системы ипотечного жилищного кредитования.

Одной из ключевых задач государства по развитию системы ипотечного жилищного кредитования на первых этапах являлось создание, а в настоящее время - завершение формирования необходимой нормативно-правовой базы.

Традиционно в отечественном праве институт залога регулировался в гражданских кодексах. При формировании законодательных основ Российской Федерации установившийся порядок не был нарушен. К настоящему времени возникла иерархия источников залогового права, которая сводится к следующему [8]: КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс]

1) Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности;

2) Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: «Настоящим законом определяются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации». Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе. Следовательно, Закон РФ «О залоге» «применяется постольку, поскольку он не противоречит» части первой ГК РФ;

3) Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993г. В июле 1995г. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона. Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ «Об ипотеке», но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом «Об ипотеке» не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ «Об ипотеке»;

4) также к источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

5) в совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления.

Наиболее удобным является сочетание классификации по юридической силе и по органу, принявшему нормативно-правовой акт. Наивысшей силой в гражданском праве обладает Гражданский кодекс Российской Федерации, но в залоговых отношениях даже он уступает место Федеральному закону «Об ипотеке».

В настоящее время Закон «Об ипотеке» является основным источником залогового права России, его значение трудно переоценить. Им подробно регламентируются вопросы установления залога, права и обязанности сторон залогового отношения, процедура обращения, взыскания и реализации заложенного имущества, другие существенные вопросы. Законом введен институт закладной.

Первая глава Федерального закона содержит основные положения об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. При этом определено, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) [5] 5. Косарева, Н.Б. Основы ипотечного кредитования / Н. Б. Косарева. – М. : Фонд институт экономики города, 2006. – 551 с..

 

Разработка проектов нормативно-правовых актов, обеспечивающих развитие данной системы, осуществлялась в соответствии с Планом их подготовки, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". За истекший период приняты, а также находятся в различных стадиях готовности, следующие основополагающие нормативно-правовые акты.

12 апреля 2001 г. принят Федеральный  закон № 54-ФЗ, которым внесено  дополнение в статью 292 Гражданского  кодекса Российской Федерации, позволяющее  в рамках закона регулировать  в особых случаях вопросы прекращения  права пользования жилым помещением  в случае перехода права собственности на него к другому лицу.

Принятый 11 февраля 2002 года Федеральный закон № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно упростил процедуры, связанные с составлением, выдачей, залогом и передачей прав по закладной, устранил препятствия на пути свободного оборота закладных - именных (первичных) ипотечных ценных бумаг, ввел нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона». Реализация данного закона позволит существенно снизить сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов.

Внесены поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 5 августа 2000 г. № 166-ФЗ "Налоговый кодеке Российской Федерации. Часть вторая"). Статьей 220 главы 23 части второй Налогового кодекса Российской Федерации установлены имущественные налоговые вычеты (льготы) при продаже жилых домов, квартир, дач и иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков, а также при строительстве и приобретении жилого дома и квартиры, в том числе за счет средств ипотечного кредита.

Закон устанавливает основания для выселения граждан из заложенных по договору об ипотеке жилых помещений в случае обращения на них взыскания, обеспечивает социальную защиту бывшего залогодателя и членов его семьи путем предоставления помещения для временного поселения и расширяет крут юридических лиц, которые могут предоставлять гражданам финансовые средства для приобретения жилья (пенсионные и иные фонды, кредитные потребительские союзы и другие организации, предоставляющие гражданам целевые займы и не имеющие статус кредитных организаций).

Подготовлен и в апреле 2002 г. принят в первом чтении Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации проект федерального закона «О6 ипотечных эмиссионных ценных бумагах» Законопроект устанавливает порядок выпуска и обращения нового вида ценных бумаг - ипотечных эмиссионных ценных бумаг, определяет требования к эмитентам этих бумаг, направленные на снижение рисков для инвесторов, а также порядок ликвидации и банкротства эмитента ипотечных эмиссионных ценных бумаг с одновременной защитой прав кредиторов - держателей этих бумаг.

Подготовлены совместным приказом Минюста России, Госстроя России и ФКЦБ России утверждены инструкции, касающиеся порядка государственной регистрации ипотеки жилого помещения, возникающей в силу закона или договора, а также государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов.

Государство понимает значимость ипотечных программ, и считает, что ипотечное кредитование – это основной способ оживления строительства и обеспечения жильем большей части населения.

 

 

 

 

 

 

2 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ

 

2.1 АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ

 

2.2 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Во всех странах мира ипотека пользуется большой популярностью и постоянно развивается. При этом, ипотечный кредит уже давно перестал быть делом только богатых людей. Заемщики со средним достатком могут всерьез претендовать на хороший кредит на покупку квартиры. Так живут миллионы людей во всем мире: и теперь они даже представить себе не могут, где бы они жили, если бы не ипотека.

Известно, например, что на западе 80% жилья приобретается через ипотеку. Во всех экономически развитых странах люди не приобретают жилье (квартиру, дом), заплатив за него единовременно полную стоимость, а получают ипотечный кредит, что позволяет вселиться в квартиру сразу после оплаты первой части долга, потом же, в течение ряда лет, периодическими платежами заемщик возвращает кредит и проценты по нему.

Россия вряд ли должна быть исключением - и перестает им быть. Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья. Это декларируется на самом высоком уровне. Ипотека - основной механизм достижения этой цели. Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности, также развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Вследствие этого, действительно становится необходимым развитие такой формы кредитования в нашей стране.

В ходе написания курсовой работы было выявлено, что ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты, в то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита. Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, достаточно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки.

С развитием ипотечного кредитования банки предлагают множество различных ипотечных программ с разными условиями: это ипотечные программы на первичном и вторичном рынке, ипотека на покупку земли или дома. Кроме того, появляется все больше доступных схем ипотеки молодым семьям.

Все же перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

Кроме того, ипотека - регулируемый законодательством процесс, ведь все стороны заинтересованы в хорошем исходе сделки. В этом плане, государство действительно поддерживает развитие ипотечного кредитования в России, чтобы облегчить жилищную проблему россиян.