Ипотечное кредитование в современной экономике

1. По объекту  недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

- жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и  космические объекты;

- объекты незавершенного  строительства.

2. По целям  кредитования:

- приобретение готового  жилья в многоквартирном доме*(79) либо отдельного дома на одну  или несколько семей в качестве  основного или дополнительного  места жительства;

- приобретение дома для  сезонного проживания, дачи, садовых  домиков с участками земли;

- приобретение земельного  участка под застройку.

3. По виду кредитора:

- банковские кредиты;

- небанковские кредиты.

4. По виду заемщиков:

- как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам  и строителям; кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья;

- по степени аффилированности  заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм - клиентов  банка;

- клиентам риэлтерских  фирм;

- лицам, проживающим в  данном регионе;

- всем желающим.

5. По способу  рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

6. По способу  амортизации долга:

- постоянный ипотечный  кредит;

- кредит с переменными  выплатами;

- кредит с единовременным  погашением согласно особым условиям.

7. По виду процентной  ставки:

- кредит с фиксированной  процентной ставкой;

- кредит с переменной  процентной ставкой.

8. По возможности  досрочного погашения:

- с правом досрочного  погашения;

- без права досрочного  погашения;

- с правом досрочного  погашения при условии уплаты  штрафа.

9. По степени  обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100 процентов стоимости заложенного имущества. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

- субсидируемые и выдаваемые  на общих условиях.

 

1.2 МЕХАНИЗМЫ ПРИВЛЕЧЕНИЯ БАНКАМИ РЕСУРСОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного  жилищного  кредитования  можно  считать  наиболее  критичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России.  Ни один коммерческий  банк не в состоянии формировать кредитный портфель  из  долгосрочных  кредитов,  опираясь  при  этом на  краткосрочные  источники.  Несоответствие  банковских  активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и  банкротству  банка.

Привлечение  долгосрочных  ресурсов   для  ипотечного  кредитования  может  осуществляться  из  следующих  источников:

а)  кредитные линии и займы,  предоставляемые банками,  а также иными организациями (фондами);

б)  средства,  предоставленные   институциональными  инвесторами (пенсионными  фондами и  страховыми организациями,  паевыми инвестиционными фондами  и др.)  сроком  на  5—10 лет;

в)  размещение  эмиссионных   ипотечных  ценных  бумаг;

г)  средства   от  продажи  целевых   облигационных  займов. Целостная  эффективно  действующая  система  ипотечного  жилищного  кредитования,  обеспечивающая  ликвидность  кредиторов,   основана на функционировании механизма их рефинансирования и включает  в  себя  как  первичный,  так  и  вторичный  рынки  ипотечных кредитов.

По  мере  развития  данных  рынков  могут использоваться  различные  модели   привлечения  долгосрочных  кредитных  ресурсов,  в  том числе:

1)  выпуск   кредиторами эмиссионных  ипотечных  ценных  бумаг  и их реализация на  финансовом рынке.

Порядок выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг требует совершенствования, для чего необходимо внесение изменений в законодательство Российской Федерации. Главный смысл этих изменений заключается в необходимости дать четкое и однозначное законодательное определение понятию "эмиссионная ипотечная ценная бумага", включающему требования к обеспечению этих ценных бумаг, порядку и полноте раскрытия информации об эмитенте, требования к самим эмитентам и пр.

Для введения в хозяйственный оборот эмиссионных ипотечных ценных бумаг как отдельного вида ценных бумаг необходимо принятие соответствующего федерального закона.

Обязательными характеристиками эмиссионных ипотечных ценных бумаг должны быть:

- установленный законом перечень категорий юридических лиц, имеющих право выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- специально сформированное обеспечение по этим ценным бумагам. Эмиссионные ипотечные ценные бумаги могут выпускаться только под обеспечение, состав и порядок замены которого указаны в законе. В случае банкротства эмитента обеспечение по эмиссионным ипотечным ценным бумагам должно или исключаться из имущества, составляющего конкурсную массу, или выделяться в особую конкурсную массу;

- особая надежность эмиссионных ипотечных ценных бумаг на основе установления для них специальных экономических нормативов;

- особый порядок выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

2)  рефинансирование  кредиторов  через  систему  коллективных инвестиций;

В России действующими формами осуществления коллективных инвестиций являются общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды.

В этих фондах могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в своем регионе.

Возможна организация специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных.

Преимуществом этой модели является формирование в регионе рынка закладных и на этой основе - самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Предлагается следующий механизм рефинансирования:

1) кредитор выдает ипотечный  кредит. Оформляется закладная, которая  переходит кредитору с соответствующей  государственной регистрацией прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним;

2) учредители общих фондов  банкового управления или паевых  инвестиционных фондов вносят  денежные средства. В инвестиционной  декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) данного  фонда указывает, что средства  фонда будут направлены на  покупку закладных;

3) доверительный управляющий (или управляющая компания) фонда  покупает закладные у кредитных  организаций за счет денежных  средств, переданных фонду его  учредителями. Для перехода прав  по закладной на ней совершается  передаточная надпись в пользу  доверительного управляющего, которому  передается закладная. Переход прав  по закладной означает передачу  этому же лицу прав по обеспеченному  ипотекой обязательству (кредиту).

Доверительный управляющий (или управляющая компания) должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве залогодержателя.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи.

Доверительный управляющий (или управляющая компания) формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредителям фонда стабильный доход.

При использовании этой модели привлечения кредитных ресурсов требуют уточнения некоторые аспекты закладной как неэмиссионной ценной бумаги.

Кроме того, необходимо дополнительно урегулировать вопросы налогообложения общих фондов банковского управления (доверительных управляющих и учредителей).

3) рефинансирование  кредиторов через операторов  вторичного рынка   ипотечных  кредитов.

В общем виде схема организации целостной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, построенная на взаимодействии первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов, выглядит следующим образом. На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрого возврата кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности кредиторы могут уступить права требования по кредитам или закладным, специально созданным для этой цели организациям - операторам вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному жилищному кредитованию). В этом случае заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и агентством об уступке прав требования по кредитам или закладным, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширить кредитные операции.

Партнерами агентства могут стать кредиторы, отвечающие его квалификационным требованиям. Кредитор должен гарантировать агентству, что кредиты или закладные отвечают установленным требованиям и стандартам, предоставлять ему на постоянной основе необходимую финансовую информацию и другие сведения, а также обеспечивать доступ к документам, касающимся их взаимоотношений.

Агентство периодически проводит выборочные проверки ипотечных кредитов. Если в ходе проверки будут выявлены кредиты, не соответствующие установленным требованиям и стандартам, кредитор обязан либо исправить нарушение, либо выкупить кредиты или закладные. В случае ненадлежащего исполнения кредитором договора доверительного управления агентство имеет право расторгнуть с ним договор о сотрудничестве и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию. Агентство устанавливает обязательные для кредиторов критерии оценки вероятности возврата кредита, которые включают анализ платежеспособности заемщика, выполнения им предыдущих финансовых обязательств (кредитная история), наличие собственных средств, а также оценку стоимости и состояния передаваемого в залог имущества. В рамках договора доверительного управления кредитор обеспечивает контроль над своевременной уплатой заемщиком налогов на заложенное имущество и страховых взносов. Механизм доверительного управления приобретенными правами требования по кредитам в случае банкротства первичного кредитора защищает интересы агентств, так как данные права требования не будут входить в состав имущества, составляющего конкурсную массу.

Использование счетов доверительного управления для обслуживания кредитов предусматривает обязательную ежемесячную отчетность, что обеспечивает действенный контроль над операциями агентств и кредиторов со стороны Центрального банка Российской Федерации.

Деятельность специализированного института вторичного рынка ипотечных кредитов будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов, и его переносе на агентства.

Эта модель организации рефинансирования кредитных организаций позволяет реализовать в себе и другие модели привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Так, например, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, а также может осуществлять выпуск облигаций или ипотечных ценных бумаг.

Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1) ориентация на "розничные" источники кредитных ресурсов (депозиты  населения и юридических лиц);

2) ориентация на "оптовые" источники кредитных ресурсов (кредитные  линии российских и иностранных  кредитных организаций, средства  институциональных инвесторов, целевые  облигационные займы).

К "розничным" источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на "контрактных" жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

По ряду причин (например, потеря доверия к большинству банкам со стороны населения после августа 1998г.) вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требовании вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из "оптовых" источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

- кредитные линии, открытые  одним банком или консорциумом  банков;

- средства, предоставленные  институциональными инвесторами (пенсионными  фондами, страховыми организациями  и др.) сроком на 5-10 лет;