Банковское дело

Государство (законодатель) с помощью постоянных мер регулирует поток ресурсов между  кредиторами первичного рынка, которые  открывают закладные, и инвесторами  на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. При этом инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов и расширяют доступность фондов для открытия закладных, выпуская ценные бумаги, обеспеченные неделимым пулом закладных (ипотек), полученных от кредиторов. Гарантия в своевременной выплате держателем ценных бумаг их номинальной стоимости и сравнительно высоких процентов привлекает новых инвесторов. 

На фоне изложенного становится понятно, что работа ипотеки возможна только при четкой организации и взаимосвязи между всеми ее элементами. 

Изложенное  позволяет рассматривать ипотеку  как определенную взаимосвязь различных  составляющих (элементов), обеспечивающих движения ресурсов (ценностей) в целях получения дохода (прибыли) и повышения эффективности их использования. 

Исходя  из того, что устройство, позволяющее  передавать и изменять движения, называется механизмом, мы можем взаимосвязь  различных элементов при ипотечном  кредитовании (ипотеке), обеспечивающих движение стоимости (ресурсов) в различных его формах, назвать ипотечным механизмом. 

Таким образом, под ипотечным механизмом в данной работе понимается взаимосвязь  различных субъектов и объектов рынка на основе определенных принципов, социально-экономических рычагов, методов, юридических норм и процедур, обеспечивающих доходное движение ресурсов при долгосрочном кредитовании под залог недвижимости, которая остается в пользовании у залогодателя или третьего лица. 

1.3 Причины, препятствующие полноценному функционированию рынка ипотечного кредитования 

Есть  несколько причин, которые препятствуют полноценному функционированию рынка  ипотечного кредитования. Во-первых, потенциальные  заемщики не спешат легализировать своих  фактических прибылей, поэтому их кредитоспособность определяется по косвенным показателям; во-вторых, общая экономическая нестабильность может привести к потере заемщиком источников своих доходов и, соответственно, возможности своевременно вносить платежи; в-третьих, из-за очередного дефолту стоимость недвижимости в долларовом эквиваленте может значительно снизиться, и тогда при продаже имущества (квартиры), в случае потери кредитоспособности заемщиком, полученной суммы не хватит, чтобы покрыть кредит и дать возможность заемщику получить более дешевое жилье. 

1.4 Объем  ипотечных кредитов в Украине 

Ипотечное кредитование было одним из наиболее динамичных сегментов украинского  кредитного рынка на протяжении 2003 года. Большинство банков, а также  многие небанковские финансовые учреждения, такие как кредитные союзы, выделили данное направление деятельности в разряд приоритетных. Несмотря на отсутствие официальной статистики, характеризующей развитие ипотечного кредитования в Украине, данные, содержащиеся в средствах массовой информации, позволяют произвести его приблизительную оценку. По заявлению исполнительного директора Украинской независимой ипотечной ассоциации, объем ипотечных кредитов украинских банков на 01.12.2003 г. составил 1,24 млрд. грн., из которых 795 млн. грн. было выдано в национальной валюте и 0,445 млрд. грн. - в иностранной. Эти данные приблизительно корреллируют с информацией, содержащейся в других источниках. В частности, ипотечный кредитный портфель пяти банков - наиболее активных участников данного рынка -- банка "Аваль", "Правекс-банка", "Приват-банка", банка "Аркада" и "Укрсоцбанка" составил около 900 млн. грн. [7]. На наш взгляд, обе указанные цифры, не могут претендовать на абсолютную точность. Это связано с тем, что план счетов украинских банков не выделяет ипотечные кредиты в отдельную категорию и тем самым вынуждает добавлять в любые оценки размеров ипотечного рынка определенную долю субъективизма. Ситуация усугубляется еще и тем, что в Украине существуют различные подходы в определении понятия "ипотечный кредит" - кредит под залог недвижимости [1], кредит под залог недвижимого имущества жилого назначения (кроме объектов незавершенного строительства) [5] или кредит на финансирование приобретения жилья. Консолидация всех вышеперечисленных видов кредитов под залог недвижимости в условный ипотечный кредитный портфель, позволяет утверждает о его значительном удельном весе в совокупном кредитном портфеле украинских банков, объем которого, по состоянию на 01.02.2004 г., составил 67 млрд. грн., в т.ч. 8,9 млрд. грн. -- кредиты физическим лицам. 

1.5 Законодательное  регулирование 

В Украине  выдача займов под залог недвижимости имущественных прав, связанных с  недвижимостью, осуществляется соответственно положениям Законов Украины "Об ипотеке", принятым Верховной Радой Украины 5 июня 2003 года, что вступил в силу 1 января 2004 года, и "Об ипотечном кредитовании, операции с консолидированным ипотечных долгом и ипотечные сертификаты" [1;2]. Ипотечное кредитование является формой пассивного участия банков Украины в строительстве, поскольку их роль ограничивается сугубо банковской функцией - предоставление денежных средств инвесторам и застройщикам на условиях кредита. Такая форма базируется на основах обязательственного права - ипотеке. Ипотека - вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случаи невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника [1]. 

Законодательно  урегулированные отношения, которые  возникают в процессе рефинансирования. Ипотекодержатель (кредитор) имеет  возможность создавать консолидированный (объединенный) ипотечный долг и пул ипотек, под который выпускать ценные бумаги - ипотечные сертификаты [2]. 

Закон Украины "О финансово-кредитных  механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и  операциях с недвижимостью" определяет основные принципы привлечения средств физических и юридических лиц с целью финансирования массового строительства жилья, а также особенности управления сформированными ресурсами [3]. Отношения, которые возникают в связи с передачей имущества в управление, регулируются положениями гл.70 Гражданского кодекса Украины [6]. 

В Украине  также разработанные и 12 марта 2004 г. Утвержденные общими сборами членов Украинской национальной ипотечной  ассоциации (УНИА) стандарты жилого ипотечного кредитования, которые имеют  целью установления единых требований к процедуре предоставления данного вида займов. Предметом этих стандартов есть жилое ипотечное кредитование, которое осуществляется для заемщиков-резидентов Украины на условиях обеспечения залогом недвижимого имущества жилого назначения. Сам документ предусматривает возможность использования его положений Национальным банком Украины, отечественными и иностранными финансово-кредитными учреждениями (в т.ч. банками) для осуществления рефинансирования ипотечных кредитов [5]. Стандарты стали первым методическим документом в Украине, в которой, на базе действующей нормативно-правовой базы, заложенные унифицированные параметры осуществления жилого ипотечного кредитования, определенные параметры и условия оценки кредитоспособности заемщиков, оформление ипотечных соглашений, страхование и др. Важной также усматриваем стандартизацию процедур, связанных с предоставлением и обслуживанием ипотечных займов, который включает: анализ заемщика (проверку его легитимности принятие к использованию предмета залога); оценку имущества, которое передается в залог; оценку кредитного риска (вероятности дефолту заемщика и риска залога) и формирование системы мониторинга "кредитных историй" заемщиков и кредитного рейтинга.