Банковское дело

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение 

1 Становление  ипотеки в Украине 

1.1 Объекты, субъекты, инструменты и рынки ипотеки  

1.2 Схема ипотечного  кредитования  

1.3 Причины, препятствующие  полноценному функционированию  рынка ипотечного     кредитования 

1.4 Объем ипотечных кредитов в Украине 

1.5 Законодательное  регулирование 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

Одной из важных предпосылок достижения социальной стабильности есть удовлетворение потребностей населения в жилье. Вопрос формирования эффективной системы и выбор приемлемой модели ипотечного жилого кредитования в Украине является довольно актуальным и с точки зрения насущности их решения. Вопросы управления ипотечным кредитным портфелем являются актуальными как для зарубежных, так и для отечественных ученых и практиков и широко обсуждаются на страницах прессы, являются предметом научных и практических банковских конференций. Эффективное управление ипотечными кредитными портфелями позволит увеличить надежность отечественной банковской системы, а также повысить привлекательность ипотечного кредитования, что, в свою очередь, будет способствовать повышению конкуренции на данном сегменте рынка, либерализации условий кредитования и, в конечном итоге, решению жилищной проблемы в Украине. 

Целью данной работы является рассмотрение предпосылок и условий развития ипотечного кредитования в Украине, среди которых: наличие эффективно-действующей законодательной базы; достаточный платежеспособный спрос на ипотечные займы со стороны населения; уровень развития банковской системы; возможности и условия привлечения в банковскую сферу долгосрочных кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных ипотечных займов. 

Для этого  необходимо решить ряд задач: 

1) Определить  основы организации и развития  системы ипотечного жилого кредитования в Украине и основные условия для эффективного внедрения ипотечного кредитования как одной из форм внебюджетного финансирования жилой сферы. 

2) Анализ  наиболее важных параметров ипотечного  жилищного кредитного портфеля, выявление факторов, оказывающих на него наибольшее влияние, и разработка предложений по улучшению управления ипотечным жилищным кредитным портфелем с учетом особенностей отдельного банка. 

3) Рассмотреть  вопрос рефинансирования ипотечных  кредитов, мероприятий, направленных  на повышение надежности системы жилого ипотечного кредитования. 

4) Использование  системы ипотечного кредитования  как важного стимулятора стабилизации  и возрастание современной экономики. 

После решения поставленных задач необходимо на основании достоверных данных сделать вывод о ситуации сложившейся на данный момент. 

1 СТАНОВЛЕНИЕ  ИПОТЕКИ В УКРАИНЕ 

1.1 Объекты,  субъекты, инструменты и рынки  ипотеки 

Для лучшего  понимания ипотеки рассмотрим ее структурные элементы: субъекты ипотечного механизма (участники), объекты ипотеки, инструменты и рынки ипотеки. 

Субъектами  ипотеки являются лица, которые вступают в отношения в ипотечной системе  и делятся на основных и тех, что  обеспечивают ипотеку. 

 К  основным субъектам относяться: 

- заемщик;

- кредитор;

- инвестор;

- государство. 

 К  субъектам, которые обеспечивают ипотеку, относяться: 

- страховые  компании;

- компании  из оценки недвижимости;

- финансовые  институты, которые осуществляют  посреднические операции на вторичном  рынке заставных;

- судебные  органы;

- учреждения, которые обеспечивают доступ к жилью через ипотеки разных слоев населения за программами правительства;

- нотариальные  органы. 

К объектам ипотеки относяться денежные займы и недвижимость. 

Инструментами ипотеки являются ценные бумаги, заставные, векселя, ипотечные облигации и др. 

Рынок ипотеки - это рынок ипотечного капитала и рынок ипотечной недвижимости. 

Рынок ипотечного капитала - это часть  финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом  недвижимости. Рынок ипотечной недвижимости - это часть рынка недвижимости, которая обслуживает ипотечный механизм движения стоимости. В зависимости от типа недвижимости, которая есть заставным обеспечением, ипотечные рынки делятся на: ипотечный рынок жилья, ипотечный рынок земли, ипотечный рынок коммерческой недвижимости, ипотечный рынок промышленной недвижимости. 

Взаимосвязь структурных элементов ипотеки, принципов ее организации, нормативной  базы, которые обеспечивают эффективное  движение стоимости в разных ее формах вдоль продолжительного времени, называется ипотечной системой. Чем более улучшена ипотечная система, тем эффективнее она действует. Сегодня на высоком уровне ипотечные системы США, Германии, Англии, некоторых других развитых капиталистических государств. 

Современная ипотечная система - это такая система, которая за счет усовершенствования взаимосвязи своих составных дает возможность значительно увеличить инвестиции в недвижимость. 

Законом "Об ипотеке" выделены объекты  недвижимости, которые могут быть залогом: 

- частный  дом, даже недостроенный; 

- отдельная  квартира; 

- комната  в коммунальной квартире; 

- гараж; 

- земельный  участок, в том числе кооперативный  пай; 

-право  аренды на все объекты, которые  вышеперечисленные . 

Также в законе даны определения понятия "недвижимость" таким образом: все, что помещается под землей, не является объектом залога. Итак, ни погреб, ни подземный подвал не является залогом.

В зависимости  от того, как ипотечная система  формирует общий портфель кредитных  ресурсов, различают три ее основных модели: депозитную, инвестиционную и целевую.

На практическое развитие и организацию ипотечной  системы огромное влияние имеет  целый комплекс условий и факторов. Главные из них: политические; правовые; экономические; исторические. 

Политические факторы - это общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы.

Правовые  факторы определяются способностью правовой среды защищать отношения  собственности на объекты недвижимости, обеспечение законных способов наложения взыскание и отчуждение имущества, которое есть объектом залога, и наличие четкой системы регистрации недвижимости. 

Экономические факторы - это общее развитие кредитного рынка и рынка ценных бумаг в стране, уровень инфляции, платежеспособность населения.

Исторические  условия и факторы - это традиции накопления ресурсов, а также отношение  к кредиту населения и исторические особенности формирования земельного устройства.

Важной  составной системы ипотечного кредитования есть рынок недвижимости, которая через совокупность механизмов может влиять на такие действия: 

- передачу  права собственности на объекты  недвижимости; 

- установление  цен на недвижимость; 

- распределение  территории (ли перераспределение) между разными конкурирующими видами использования земель и ее улучшение (домов, сооружений, многолетних насаждений и др.). 

Рынок недвижимости, главная цель которого свести вместе продавца и покупателя, имеет очень сложную функционально-организационную структуру. Об этом свидетельствует тот факт, который на таком рынке действует значительное количество узкоспециализированных посредников. Ныне, кроме продавца и покупателя, можно выделить таких профессиональных посредников, которые обслуживают рынок недвижимости: агент (брокер) операций с недвижимостью, землеустроитель, оценщик недвижимости, ипотечный кредитор, страхователь, юрист и др. Кроме сложной организационной структуры, рынок недвижимости имеет ряд особенностей, которые отличают его из других рынков, которые необходимо иметь в виду во время проведения оценочных работ.

В отличие  от рынков других товаров, на которые  может быть одно конкретное место  заключения соглашения (биржа), рынок  недвижимости имеет великое множество  возможных мест заключения соглашения, поскольку соглашения укладываются, как правило, по месту расположения объекта недвижимости. Поэтому рынок недвижимости делится на великое множество локальных (местных) рынков. Эта особенность обусловлена спецификой недвижимости, которая правит на рынке за товар и есть предметом соглашений. Недвижимое имущество немобильное, дома и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены. 

1.2 Схема  ипотечного кредитования 

Характерной чертой широкого взгляда на ипотеку  является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы "заемщик-кредитор" к схеме "заемщик - конечный инвестор". При таких крайних полюсах наиболее четко используется то, что банки и прочие финансовые институты в сущности выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаёмщикам. Вместе с тем, именно широкий взгляд на ипотеку позволяет наиболее рельефно увидеть ключевую организующую роль в ней целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей доходное движение стоимости и, в конечном итоге, - воспроизводство всей системы ипотечного кредитования. 

 Схема организации ипотечного кредитования . 

Данная  схема предполагает следующий механизм взаимоотношений участников: 

1) Заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. Эти службы создают первичный рынок закладных; 

2) Кредитор  может сохранять выданные закладные  в собственном портфеле ценных  бумаг или продать их другим  инвесторам. Эти инвесторы и банк создают вторичный рынок закладных; 

3) Покупая  закладные, инвесторы обеспечивают  кредиторов дополнительными денежными  средствами для предоставления  новых кредитов;  

4) Эмиссионно-финансовая  компания (реинвестор, ЭФК) также  может сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле. Альтернативным вариантом является формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладными. Покупателями указанных ценных бумаг, которые по сути являются облигациями, не привязанными к конкретным объектам недвижимости, а гарантированными лишь общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет ЭФК, могут выступать различные финансовые учреждения, такие как коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга; 

5) Далее  цикл повторяется, когда первые  финансовые учреждения предоставляют  заемщикам новые кредиты под  залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке [15].