Природа та історичні передумови виникнення іпотечного ринку

    Тема 1. Природа та історичні передумови виникнення іпотечного ринку

    1.Економічна  і правова природа іпотеки

    2.Сутність  і структура іпотечного ринку 

    3.Істориний  розвиток іпотечного ринку 

    1.Економічна  і правова природа іпотеки

    Іпотека як варіант забезпечення зобов’язань є найбільш розвинутою формою застави нерухомості та виникла внаслідок  розвитку інститутів фідуції і пі гнусу.

    Історично першим способом забезпечення зобов’язань  вважається Фідуція, вона передбачає відчуження з основного майна на користь  кредитора з передачею права власності  на нього та відповідне повернення  права і майна в т.ч. після виконання зобов’язань.

    З часом виник інститут Пі гнусу, який передбачає передачу кредиторові права  володіння, користування без передачі права власності.

    Іпотека передбачає виділення власником  майна окремого заставного права та передачу його кредиторові при цьому сам об’єкт лишається в розпорядженні і користування позичальника.

    Охарактеризовані  три системи  забезпечують зобов’язання, передбачають  різний баланс врахування інтересів кредитора і позичальника через перерозподіл складових права власності: володіння, користування і розпорядження.

    Практичні аспекти відносин іпотеки в світі  відрізняються  залежно від типу правової системи країни.

    Історично сформувалося дві історично-правові системи:

    - Континентальна

    - Англо-саксонська (англо-американська) 

    Континентальна  правова система тяжіє до концентрації права власності в руках однієї особи ,тобто право володіння  користування і розпорядження залишаються  за заставодавцем; заставодержатель отримує похідне заставне право. 

    Англо-американська розглядає право власності як набір правомочностей, тобто право  право володіння ,користування і  розпорядження може існувати відокремлено і бути в руках різних осіб.

    В умовах охарактеризованих систем виникають правові особливості іпотеки, що стосується :

    1. Особливості надання і оформлення

    2. Особливості реалізації заставного  права. 

    У країнах континентальної правової системи оформлення відносин іпотеки  пов’язане з веденням реєстрів право-власності на об’єкти нерухомості (кадастр, поземельні книги,реєстри будівель).Таким чином вирішення питання забезпечення інтересів кредитора покладене на державу яка обслуговує процес обліку прав власності. 

    В англо-саксонській правовій системі  забезпечення інтересів кредитора відбувається шляхом титульного страхування ( операції за об’єктом реєструється)

    Залежно від правової системи існують  відмінності  і в процесі реалізації заставного права:

    -За  континентальної правової системи  – судова процедура реалізації застави ,яка передбачає такі варіанти дій:

    1.Примусова  іпотека (юр. процедура підтвердження  заставного права і черговості  його виконання)

    2. Примусовий опціон

    3. Примусове Управління (передбачає експлуатацію заставного майна заставодержателем)

    -В англо-американській використовують адміністративну процедуру реалізації застави, коли рішення про продаж майна і організацію аукціону приймається виключно органом на основі договірних документів.

    Економічний аспект іпотеки проявляється через  наступні основні функції:

1. Дозволяє включити нерухомість у ринкові відносини
2. Опосередковує формування довгострокових інвестиційних ресурсів
3. створює  фінансовий капітал  що відображає реальні цінності.

    2.Сутність  і структура іпотечного  ринку.

    Відносини іпотеки передбачають комбінування відносин ринку нерухомості і фінансового ринку, частині розподілу і перерозподілу права власності на об’єкт іпотеки. Іпотечний ринок слід сприймати як сегмент  ринку нерухомості.

    Проте більш важливим з т. з. Джерела  виникнення самої іпотеки є фінансовий ринок. Саме на ньому відбувається акумулювання фінансових ресурсів та виникнення тих зобов’язань  які покриваються іпотекою.

    Особливий характер нерухомості як заставного майна обумовлює довго строковість  іпотеки та великі обсяги фінансових ресурсів, що перерозподіляється за відповідними договорами. Тобто функціонування іпотечного ринку просто як ринку кредиту під заставу нерухомості значно знижує  мобільність кредитора. В таких умовах виникає  потреба у рефінансуванні угоди, тобто у розвитку вторинного іпотечного ринку.

    Круг  фінансових потоків на іпотечному ринку

    

    Суб’єктів іпотечного ринку можна умовно розділити  на: основних та тих, що забезпечують його функціонування.

    Основні:

    –Кредитори,

• позичальники ,
• інвестори.

    Суб’єкти ,що забезпечують функціонування іпотечного ринку:

• продавці нерухомості
• органи державної реєстрації  майнових прав на нерухомість
• ріелтори
• оцінювачі
• страхові компанії
• оператори вторинного ринку іпотеки ЦП.

 

Функціонально іпотечний ринок поділяють на:

• первинний
• вторинний

 

Первинний іпотечний ринок пов’язаний із самим  моментом виникнення зобов’язання ,тобто  надання кредиту під нерухомість

На вторинному іпотечному ринку відбувається рефінансування угод первинного іпотечний ринок при чому використання для даних цілей емісії ЦП дозволяє досягнути таких переваг:

• стандартизувати іпотечні активи
• забезпечити доступ дрібних інвесторів
• забезпечити ліквідність іпотечних активів

 

Важливим  аспектом класифікації іпотечних зобов’язань  є призначення об’єкта нерухомості.

За призначенням об’єктів іпотечного ринку можна поділити на 2 сегменти:

1. ринок споживчої іпотеки (іпотека на житло)
2. ринок виробничої іпотеки (промислової, комерційної, земельної-с/г призначення)

 

    3.Історичний розвиток іпотечного ринку

    Вважається, що термін „іпотека” (з грец. Підставка) виник в 4ст.до н.е. в Греції і пов’язаний  з забезпеченням зобов’язань боржника земельною ділянкою.

    Іпотека – це стовп розміщений на земельній  ділянці на якій відображені всі борги по ній.В подальшому реєстри  велися в спеціальних книгах при чому доступ до них був у всіх.

    Перші іпотечні  кредитні установи  виникли  в І ст. н. е. в Римській імперії:

      розвивається відповідне законодавство;

      Розвивається субординована іпотека.

    Проте падіння Римської  імперії і  занепад економічних відносин спричиняють занепад іпотеки  аж до XIV ст.. ,коли у Німеччині було вперше її законодавчо відображено. 

    Перші спеціалізовані іпотечні установи  після відновлення іпотеки  були у Прусії в 1769р. (державні)- створені Фрідріхом великим. 

    В Росії перші кредитні іпотечні установи  виникли в XVІІІ ст..

    На  території України в 1871р.

    Після Жовтневої революції розвиток іпотечних  відносин на території СРСР припинився.

    Щодо  західного досвіду  розвитку іпотеки  окремої уваги заслуговує США.

    Не  зважаючи на те, що законодавче оформлення і значних темпів розвитку іпотечних відносин в США набули  досить пізно 1916-1917 рр. 

    Тема 2. Моделі іпотечного ринку

    1.Інституційні  особливості як передумови формування  моделей іпотечного ринку

    2.Етапи  історичного розвитку моделей іпотечного ринку

    3.Основні  моделі іпотечного ринку 

    3.1. Депозитна модель

    3.2. Цільова модель

    3.3. Однорівнева інвестиційна модель

    3.4. Дворівнева інвестиційна модель 

    1.Інституційні  особливості як  передумови формування  моделей іпотечного  ринку

    Інституційне  середовище як основний визначник людської поведінки є сферою у якій формуються причини відмінностей в економічних відносинах різних народів. 

    Інституційна  структура  іпотечного ринку –  упорядкований набір інститутів який створюють моделі економічної поведінки господарюючих суб’єктів ,визначають і обслуговують  сукупність варіантів вибору і взаємодії, впливають на розподіл активів ,доходів і витрат ,ефективність ринкових трансакцій. 

    Інституційна  структура іпотечного ринку –– це система взаємопов’язаних формальних і неформальних відносин  державних і ринкових організацій, яка визначає умови руху іпотечного капіталу і доходів.

    Особливості  інституційного середовища по суті  визначають склад учасників іпотечного ринку, механізм руху іпотечного капіталу і роль держави в даному процесі.

    Науковці  виділяють різну кількість іпотечного ринку за різними критеріями.

    Світова практика свідчить що основною особливістю, яка відрізняю моделі іпотечного ринку є механізм формування фінансових ресурсів для іпотечного кредитування.

    За  даним критерієм виділяють 4 моделі.

    Моделі  іпотечного ринку за механізмом формування іпотечного капіталу:

    1. Ощадно-позичкові моделі:

    1.1. Цільова модель

    1.2. Депозитна модель

    2. Інвестиційна модель вторинного  ринку:

     2.1. Однорівнева модель

    2.2. Дворівнева модель 

    Коротка характеристика моделей:

    1.Цілова  модель – база формування фінансових  ресурсів для іпотечного кредитування  є цільові ощадні внески людей  позичальників. Лише після накопичення  деякої частини вартості  нерухомості  –надається іпотечний кредит.

    2.Депозитна  модель –– базою формування  грошових коштів для іпотечних  кредитів є банківські депозити.

    3 Інвестиційна  –– основою забезпечення  потреби  в грошових коштах  є фінансування через емісію  та розміщення на  на відкритому  ринку іпотечних ЦП.

    Відмінності одно і дворівневої  моделі пов’язані  із розподілом функцій кредитора  та емітента ЦП. 

2.Етапи історичного розвитку моделі іпотечного ринку 

    Депозитна модель – найбільш примітивна форма іпотечного ринку, вона полягає у наданні іпотечних кредитів  універсальними банками за рахунок залучених депозитних ресурсів.

    Іпотечне  кредитування - як вид банківської  діяльності та не пов’язується з іншими більш складними формами фінансування