Техническая эксплуатация зданий и сооружений

Окна в помещениях мансарды располагают  наклонно по скату кровли или устанавливают  вертикально.

В помещениях с наклонными наружными  стенами в месте их примыкания к полам появляются «мертвые зоны», недоступные для подхода людей. В этом случае нижнюю часть стены делают вертикальной.

Несущие конструкции мансард чаще всего выполняют из дерева, или  с включением металлических конструктивных элементов, либо металлическими. Варианты мансард показаны на рис. 1.

Рис. 1. Варианты устройства мансард:

а — над зданием с техническим  верхним этажом; б — с устройством  двухэтажных квартир и превращением существующего верхнего этажа в  зону дневного пребывания и размещением спальной зоны в подкрышном пространстве; в — с размещением двухэтажных квартир под высокой крышей; г — решение, совмещающее мансарду с надстройкой одного этажа

 

Надстройки  являются кардинальным реконструктивным мероприятием. Различают две архитектурно-конструктивные схемы их устройства.

К первой относят  реконструкцию с передачей нагрузки от надстраиваемых этажей на старое здание, ко второй — изменение объема дома с воспринятием дополнительной массы  возводимых верхних этажей самостоятельными фундаментами, закладываемыми независимо от существующих конструкций.

 Разновидностью  первой схемы является надстройка  без изменения конструктивно-планировочной  схемы здания и существенного  усиления его несущих элементов.  Для этого используют запасы  прочности в стенах и фундаментах. Перепланировку решают с учетом сохранения конструктивных элементов.

По другой схеме предусмотрена передача части  нагрузки от надстройки на существующие конструкции. Планировку этажей привязывают  к вновь возводимым несущим элементам.

Надстройка промышленных зданий старой постройки производится в связи с несоответствием их габаритных размеров новым условиям эксплуатации (невозможность установки нового технологического оборудования, отсутствие подъемно-транспортных механизмов, плохая освещенность и т.д.).

Надстройка  старых производственных зданий осуществляется, как правило, в пределах городской  черты в том случае, когда перенос  производства на новую площадку невозможен из-за плотности городской застройки  и по социально-экономическим причинам. При надстройке производственных зданий, как правило, необходимо усиление оснований фундаментов, колонн и других несущих элементов, поэтому необходимо применять облегченные несущие и ограждающие конструкции со сниженной материалоемкостью.

При надстройке зданий с плоскими крышами возможны варианты, когда на них сооружают небольшие помещения под клубы, вспомогательные помещения, кафе, открытые места на крыше при квартирах верхнего этажа, где разбивают газоны, и т.д. В связи с этим возникает необходимость усиления перекрытия над верхним этажом и создания соответствующих эксплуатационных условий крыши.

Пристройки к существующим зданиям  выполняют в случае необходимости  расширения помещений, устройства зданий-вставок  при реконструкции городской  застройки. Чаще новый объем пристраивают в торец или сбоку, иногда увеличивают  ширину корпуса за счет пристройки. Пристройка может осуществляться с новой параллельной стеной или без нее. В первом случае пристраиваемое здание выше существующего, во втором они имеют одинаковую высоту. При пристройке новых зданий возникает сложный комплекс вопросов по обеспечению деформационного шва между ними и существующими зданиями с целью исключения дополнительных деформаций. Схемы пристроек к зданиям показаны на рис. 2.

Рис. 2.7. Схемы пристроек  к зданиям: а — пристройка в  торце здания; б — то же, к одному из фасадов здания; в — пристройка для расширения корпуса; 1 — основной корпус; 2 — пристройка; 3 — расширение корпуса пристройкой

 

Планировка большинства зданий (в частности, отсутствие или минимальные  площади санитарно-технических помещений, недостаточность освещенности и  плохая инсоляция, наличие проходных жилых комнат и кухонь и др.) со временем не удовлетворяет новым нормативным требованиям повышенного комфорта проживания.

Различают три вида переустройства:

 — полная перепланировка, предусматривающая  устройство новых квартир с набором жилых комнат, размерами и степенью благоустройства, которые удовлетворяют требованиям действующих СНиП;

 — частичная перепланировка, предусматривающая упорядочение  существующей планировки с устройством  новых туалетов, отсутствующих ванных  комнат, кухонь;

 — повышение степени благоустройства  квартир в зданиях, которые  по техническому состоянию не  подлежат сносу в ближайшие  5 лет.

Наиболее распространенным видом  обновления зданий является оборудование их всеми видами благоустройства  — водопроводом, канализацией, газом, централизованным отоплением и т.д.

Переоборудовать помещения или  устраивать новые виды благоустройства  разрешается по утвержденным проектам.

Техническую документацию на реконструкцию  зданий разрабатывают и утверждают, как и на новое строительство.

Улучшение качества и количества услуг, повышающих комфортность и экономичность  эксплуатируемого здания (изменение  планировочной структуры зданий, квартир, т.е. перепланировка в соответствии с современными требованиями комфортности и технологии эксплуатации объекта; оснащение недостающими инженерными системами, приборами нового поколения, отвечающими прогрессивным технологиям эксплуатации и требованиям комфортности), называется модернизацией. Выбор методов модернизации зависит от архитектурно-планировочных особенностей здания, принятой стратегии капитального ремонта и реконструкции здания.

Планировочное решение зависит  и от наличия внутренних опор, мешающих свободе перемещения перегородок. Модернизируя лестнично-лифтовые узлы, стараются сохранить существующие лестничные клетки для последующего использования. Лифтовые шахты заключают в несгораемые конструкции. В случае, когда лифт невозможно разместить в габаритах здания, его выносят за основной объем — делают приставным.

Модернизируя квартиры, оценивают фактор ориентации здания. Здания часто оказываются неблагоприятно ориентированными относительно сторон света, окружающей застройки и расположенных рядом магистралей. Поэтому планировочные решения изменяют для обеспечения инсоляции помещений и уменьшения вредного влияния магистралей.

Конструктивно-планировочные параметры  в зданиях различных временных  периодов постройки индивидуальны, поэтому невозможно рекомендовать  стандартные решения модернизации квартир. Однако в приемах модернизации квартир существуют общие принципы, зависящие от планировочных особенностей зданий.

Техническая документация на повышение  благоустройства здания согласовывается  с организациями, снабжающими его  теплом, водой, газом, электроэнергией, с органами пожарного и санитарного  надзора и утверждается проектной организацией.

Для оформления и выдачи разрешения на переустройство здания необходима следующая документация:

 — заявление;

 — поэтажные планы;

 — выкопировка из генерального  плана;

 — проект переустройства  помещений;

 — заключение эксплуатационной организации о возможности выполнения проектируемых работ;

 — справка о согласии всех  заинтересованных жильцов квартиры  или дома на проведение проектируемых  работ и др.

После переустройства зданий работы принимает комиссия в установленном порядке, исполнительную документацию оформляет бюро технической инвентаризации. Эта документация является основанием для изменения учетных данных по жилой и нежилой площади, вызванных переустройством зданий.

Критерием оценки вариантов решения  по реконструкции зданий и сооружений является строительная технологичность практической реализации этих решений.

Строительная технологичность  подразделяется на проектную и построечную. Под проектной технологичностью понимают ту часть трудозатрат, которая  непосредственно определяется техническими решениями, принимаемыми в процессе проектирования. Построечная технологичность определяется уровнем организации труда и производства в подрядных ремонтно-строительных организациях.

Повышение построечной технологичности  достигается за счет:

 — повышения уровня комплексной  механизации;

 — совершенствования организационно-технологической  подготовки;

 — совершенствования управления  производством;

 — внедрения достижений научно-технического  прогресса.

Повышение проектной технологичности достигается за счет внедрения вариантного проектирования, при котором оценка технологичности проектных решений позволяет в процессе работы над проектно-сметной документацией осуществлять выбор рациональных вариантов реконструкции. Основой технологической документации при реконструкции зданий является проект производства работ (ППР), разрабатываемый с учетом СНиП 3.01.01-85 и ВСН 41-85 (р) «Инструкция по разработке проектов организации и проектов производства работ по капитальному ремонту жилых зданий».

К основным работам по реконструкции  здания разрешается приступать после  передачи заказчиком и эксплуатирующими организациями объекта подрядной  организации и выполнения всех подготовительных работ, предусмотренных проектом организации  реконструкции.

Разрабатываются ППР на основе вариантного проектирования организационно-технологических решений с оценкой сравнительной эффективности вариантов.

При реконструкции ППР разрабатывается  генподрядчиком, который должен иметь  соответствующие лицензии. ППР согласовывается с руководителями эксплуатирующих организаций и утверждается главным инженером генподрядной организации.

 

Вопрос 2

Методика оценки состояния крыши  в зависимости от их конструкции  и материала покрытия. Причины, вызывающие преждевременный износ элементов крыш

Стационарные крыши

Необходимо удостовериться в целостности  конструкции крыши и ее несущих  элементов.

Если остаточная толщина участков настила крыши менее 1,5 мм, то необходимо провести замену этих участков, а также  листов настила крыши со сквозными  отверстиями и провести обследование ее несущих элементов.

Измерение толщин листов настила крыши (минимальный объем измерений - по двум взаимно перпендикулярным диаметральным  направлениям) проводится не менее  чем в пяти точках на каждом листе. При этом за остаточную толщину листа принимается минимальная толщина из всех проведенных измерений. Особое внимание должно уделяться окраинным листам настила крыши.

Элементы несущих конструкций  крыши (радиальные и кольцевые ребра, опорные стойки) и узлы их соединения должны быть проконтролированы. Поврежденные или прокорродировавшие элементы должны быть оценены на предмет необходимости ремонта или замены. Особое внимание должно быть уделено оценке степени коррозии опорных стоек и использованных в конструкциях покрытия замкнутых профилей (коррозия может быть не видна при внешнем осмотре).

Оценка состояния и измерение  сечений и толщин несущих элементов  каркаса может производится через  предварительно вырезанный проем в  настиле крыши. Предельно допустимый коррозионный износ несущих конструкций кровли должен быть подтвержден расчетом.

Для самонесущих конических крыш предельно  допустимая остаточная толщина определяется в соответствии с ПБ 03-605-03.

Плавающие крыши (понтоны)

При оценке технического состояния  плавающей крыши (понтона) выполняется проверка и измерения следующих ее (его) параметров:

- состояние сварных швов или  других соединений центральной  части плавающей крыши (понтона);

- плотность прилегания затвора  к стенке резервуара;

- производится замер зазора  между бортовым элементом короба понтона (плавающей крыши) и стенкой резервуара, а также зазора между направляющими стойками и их патрубками;

- оценивается состояние поверхности  направляющих стоек (на них  не должно быть следов механического  контакта с патрубками);

- производится измерение толщин центральной части плавающей крыши (понтона), а также коробов понтонного кольца. Для оценки степени коррозионных повреждений измерения производятся, как правило, в местах наибольших деформаций;

- производятся измерения отклонений  от вертикали направляющих и опорных стоек;

- проверяется наличие под опорными  стойками подкладных пластин,  если пластины требовались по  проекту;

- проверяется соосность направляющих  рельсов и катучей лестницы  плавающей крыши.

Конструктивные элементы плавающих крыш и понтонов, на которых обнаружены трещины или сквозные отверстия должны быть отремонтированы или заменены.

Прокорродировавшие участки плавающей  крыши (понтона) должны быть оценены  с целью определения вероятности  появления сквозной коррозии. Если она достаточно высока, поврежденные участки должны быть отремонтированы или заменены. Предельно допустимый коррозионный износ стенок коробов и центральной части крыши не должен превышать 30 % от проектной величины в радиусе 600 мм от патрубков опорных стоек. Для остальных листов центральной части крыши (понтона) коррозионный износ не должен превышать 50 %.

Опорные стойки, конструкция затвора, катучая лестница крыши, направляющие стойки, дренажные системы и другое оборудование, установленное на крыше  или понтоне, в случае обнаружения недопустимых отклонений, должны быть оценены на необходимость ремонта или замены.

Основными причинами преждевременного износа кровельного покрытия крыш являются их неправильная эксплуатация в зимний период, низкое качество кровельных работ при проведении профилактического или капитального ремонта, конструктивные особенности крыш (наличие пологих ендов, парапетов, выступающих над крышей конструктивных элементов), отсутствие достаточной вентиляции чердачного пространства и т. д. Неудовлетворительное состояние покрытия приводит к повышенному влажностному режиму деревянных элементов стропильной системы и чердачного перекрытия и преждевременному их износу.