Техническая эксплуатация зданий и сооружений

Содержание

 

 

 

 

 

Вопрос 1

Основные требования к приемке  в эксплуатацию новых зданий и  сооружений и после их капитального ремонта. Приемочные комиссии, их состав и работа

Приемка в эксплуатацию законченных  строительством новых зданий и сооружений проводится в соответствии с требованиями СНиП 3.01.04-87 [3]. Приемка зданий после  их капитального ремонта в эксплуатацию производится государственными комиссиями с последующим утверждением актов приемки в соответствии с ВСН 42-85* (р) «Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых домов».

До предъявления объектов государственным приемочным комиссиям рабочая комиссия, которая назначается заказчиком, должна проверить соответствие объектов и смонтированного оборудования проектам, соответствие выполнения строительно-монтажных работ требованиям строительных норм и правил (СНиП), результаты испытаний и комплексного опробования оборудования, готовность объектов к эксплуатации и выпуску продукции.

Необходимо выполнить мероприятия  по обеспечению условий труда  в соответствии с требованиями техники  безопасности и санитарных норм, а  также по защите окружающей среды.

Законченные строительством объекты  производственного и жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию в том случае, когда они подготовлены к эксплуатации, на них устранены  недоделки и начат выпуск продукции, предусмотренной проектом (производственные здания).

Жилые дома и общественные здания нового жилого микрорайона подлежат приемке в эксплуатацию в виде законченного градостроительного комплекса, в котором должно быть завершено  строительство учреждений и предприятий, связанных с обслуживанием населения, выполнены все работы по инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению территорий в соответствии с утвержденным проектом застройки микрорайона.

Если жилые здания состоят из нескольких секций, то они могут  приниматься в эксплуатацию отдельными секциями.

Жилые здания и секции в многосекционных  жилых домах, имеющие встроенные, встроенно-пристроенные, пристроенные помещения для предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения, следует принимать в эксплуатацию одновременно с указанными помещениями.

Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта Государственной  приемочной комиссией. Для проверки объектов перед работой государственных  приемочных комиссий решением организации заказчика назначаются рабочие комиссии. В состав таких комиссий входят представители заказчика, генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика, органов санитарного надзора, органов пожарного надзора.

Рабочие комиссии обязаны проверять  соответствие выполненных строительно-монтажных  работ, мероприятий по охране труда, обеспечению взрывобезопасности, пожаробезопасности, антисейсмических мероприятий проектно-сметной  документации, стандартам, строительным нормам и правилам.

Рабочие комиссии должны проверять  отдельные конструкции, узлы зданий и принять здания для предъявления Государственной приемочной комиссии.

Эти комиссии должны также проверить  готовность производственных предприятий  к началу выпуска продукции или оказанию услуг в объеме, соответствующем нормам освоения проектных мощностей в начальный период, укомплектование кадрами, обеспеченность эксплуатационных кадров санитарно-бытовыми помещениями, пунктами питания.

По результатам проверки рабочей комиссией составляется акт о готовности зданий и сооружений для предъявления Государственной приемочной комиссии по установленной форме.

Окончательную приемку зданий и  сооружений производит Государственная  приемочная комиссия. В состав Государственной комиссии включают представителей заказчика, эксплуатационной организации, генерального подрядчика, архитектора — автора проекта, органов государственного архитектурно-строительного контроля, государственного санитарного и пожарного надзор.

Государственную приемочную комиссию назначают не позднее, чем за 3 месяца до установленного срока при приемке в эксплуатацию объектов производственного назначения и за 30 дней — зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения. Государственные приемочные комиссии проверяют устранение недоделок, выявленных рабочими комиссиями, готовность объекта к приемке в эксплуатацию.

Приемка в эксплуатацию зданий и  сооружений оформляется актами, составленными  по форме согласно СНиП 3.01.04-87.

Приемка в эксплуатацию законченных  капитальным ремонтом зданий должна производиться только после выполнения всех ремонтно-строительных работ в полном соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, а также после устранения всех дефектов и недоделок.

Приемку в эксплуатацию капитально отремонтированного или реконструируемого здания производит Государственная приемочная комиссия, назначаемая распоряжением руководителя органа местного самоуправления. Председателем Государственной комиссии назначают одного из руководящих работников органов местного самоуправления.

В комиссию входят представители заказчика, генерального подрядчика, субподрядных организаций, проектной организации, осуществляющей авторский надзор, органов  государственного санитарного и  пожарного надзора и других организаций.

Назначение государственных приемочных комиссий должно производиться заблаговременно  в зависимости от характера и  сложности объектов, но не позднее, чем за 10 дней до установленного срока  сдачи в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом здания.

Заказчик обязан представить Государственной приемочной комиссии следующую документацию:

 — акты рабочих комиссий;

 — справку об устранении  дефектов и недоделок, выявленных  рабочей комиссией, утвержденную  проектно-сметную документацию, перечень  проектных организаций, участвовавших в проектировании принимаемого объекта ремонта;

 — акты городских эксплуатационных  организаций о том, что наружные  коммуникации холодного и горячего  водоснабжения, канализации, связи,  тепло-, газо- и электроснабжения  обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта и приняты ими после ремонта на обслуживание;

 — акты освидетельствования  скрытых работ и другую документацию.

В перечень актов на скрытые работы, оформляемые при капитальном  ремонте и реконструкции, включаются следующие акты:

 — устройство дренажей;

 — гидроизоляция фундаментов  и стен подвалов;

 — армирование монолитных  железобетонных конструкций;

 — устройство оснований под  полы;

 — устройство фундаментов  под оборудование;

 — антикоррозионная защита  металлических конструкций, закладных деталей и сварных соединений;

 — устройство рулонной кровли  и примыканий кровельного ковра;

 — герметизация стыков;

 — устройство деформационных  и осадочных швов и др.

Государственные приемочные комиссии обязаны проверить устранение недоделок, выявленных рабочими комиссиями, проверить готовность объекта к приемке в эксплуатацию, дать оценку качества ремонтно-строительных работ в соответствии с методикой оценки качества ремонтно-строительных работ и архитектурно-строительных решений. Приемка в эксплуатацию зданий после капитального ремонта государственными приемочными комиссиями оформляется актами о приемке законченных капитальным ремонтом зданий в эксплуатации по установленной форме.

Гарантийный срок, в течение которого подрядчик обязан безвозмездно устранять все дефекты, выявленные в процессе эксплуатации, составляет: по общестроительным работам — 2 года с момента приемки объекта; по системам отопления — 1 отопительный сезон; по всем остальным инженерным системам — 6 месяцев с момента приемки объекта.

Здание постепенно стареет не только физически, но и морально. Оно перестает  удовлетворять объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям, что вызывает необходимость его реконструкции.

Реконструкция зданий и сооружений — это их переустройство с целью частичного или полного изменения функционального назначения, установки нового эффективного оборудования, улучшения застройки территорий, приведения в соответствие с современными возросшими нормативными требованиями.

 Переустройство включает перепланировку помещений, усиление конструкций, надстройку, пристройку и улучшение фасадов здания.

При реконструкции капитальные  вложения существенно меньше, а их окупаемость происходит в 2 раза быстрее, чем при новом строительстве.

В настоящее время более быстрыми темпами происходит реконструкция производственных предприятий, но постепенно она затрагивает объекты и жилищного, и гражданского строительства.

Производится реконструкция жилых  зданий малоэтажных и средней  этажности путем надстройки этажей, а также реконструкция многоэтажных зданий путем повышения уровня благоустройства, установки современного инженерного оборудования, улучшения архитектурного облика зданий, придания им индивидуальности.

Реконструкция зданий и сооружений часто проводится в стесненных условиях, что не позволяет использовать оптимальные комплекты строительных механизмов и машин, организовывать места складирования для создания нормативных запасов материалов и изделий.

Реконструкция связана с восстановлением  эксплуатационных показателей и усилением несущих элементов зданий и сооружений, что требует индивидуального подхода к конструктивным решениям.

При реконструкции необходимо применять  специальные методы усиления, монтажа  конструкций с тем, чтобы свести к минимуму остановку работы предприятий.

Чтобы осуществить реконструкцию  зданий и сооружений, необходимо оценить  их техническое состояние. Важнейшей  составляющей по оценке технического состояния зданий и сооружений является обследование. В результате обследования должны быть определены несущая способность и эксплуатационная пригодность строительных конструкций и оснований с целью дальнейшего их использования при разработке проекта реконструкции.

После выполнения основных этапов обследования производится оценка технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений и составляется техническое заключение на обследуемые здания и сооружения, где дается оценка эксплуатационной пригодности здания.

Методы архитектурно-планировочной  реконструкции назначают на основе анализа факторов, характеризующих особенности здания, его физический и моральный износ.

Архитектурно-планировочная реконструкция  зависит от первоначального назначения здания, периода постройки.

По этим признакам градостроительное  перспективное жилье классифицируют на десять видов. Методы реконструкции привязывают к классификации по видам-представителям.

Например, дома малоэтажной индивидуальной дореволюционной застройки трансформируют в престижное обособленное жилье, в  учреждения различного назначения, а  здания первого поколения полносборного домостроения, прослужившие около 40 лет, также подвергают реконструкции. Наметились два подхода к проблеме. Первый основан на сохранении большинства конструкций. Перепланировку изменяют незначительными усовершенствованиями, например, увеличением площади прихожей, устройством кухни-ниши и т.д.

Второй метод предполагает модернизацию с кардинальной перепланировкой. Увеличивают  площадь кухонь, используют части  жилых комнат для размещения подсобных  служб квартиры, при этом не нарушают несущие конструкции, что сохраняет первоначальную прочность здания. Использование таких методов позволяет расширить квартирный состав жилищного фонда городов.

Объем зданий изменяют, надстраивая  их или возводя рядом пристройки или встройки. Надстройка старых жилых и общественных зданий высотой 2—5 этажей осуществляется в основном в крупных городах для обеспечения более высокой плотности застройки.

Надстройка — это повышение  этажности здания или его частей. Такой вид реконструкции является эффективным, так как можно увеличить площадь дома без расширения плотности застройки, что позволяет использовать городские земли более экономично.

Решение о повышении высоты здания принимают, учитывая градостроительные  ограничения, наложенные планом-регламентом  концепции развития территории.

Наружное обследование фундаментов  и стен многих старых зданий свидетельствует  об определенном резерве их несущей  способности, что позволяет увеличить  их высоту без ущерба для эксплуатационной надежности.

Для принятия решения по надстройке необходимо провести детальное обследование оснований, фундаментов, перекрытий, прочностных характеристик кладки стен и т.д. на предмет определения фактической несущей способности.

Наиболее экономична надстройка зданий с использованием существующих стен и фундаментов без их усиления.

Учитывая жесткие ограничения  по дополнительной нагрузке на существующие стены и фундаменты, следует стремиться к максимальному снижению массы  несущих и самонесущих конструкций  надстраиваемых этажей.

Существуют три типа использования высоты здания. Первый — устройство мансард, т.е. расположение жилья в подкрышном пространстве на месте перестроенного чердака. Второй — надстройка здания. Третий — размещение на крыше рекреационного открытого пространства, позволяющего создавать места для отдыха и досуга на свежем воздухе.

Мансарды устраивают, применяя различные  методы, например, размещают в зданиях, верхний этаж которого является техническим. Его высоту используют как часть  высоты жилья. Следующий метод заключается  в использовании последнего этажа дома в качестве нижнего яруса двухэтажной квартиры. Третий метод предполагает целиком располагать одно- или двухъярусные квартиры под крышей с ломаными скатами, иметь наклонные наружные стены. По четвертому методу совмещают мансарду и надстройку.

Выбор решения зависит от социального  заказа пользователей жилья, от возможности  установки лифта.