Основы ценообразования и определения сметной стоимости строительства зданий и сооружений

К прочим затратам относятся все затраты, не включаемые в стоимость строительных и монтажных работ, оборудования, мебели и инвентаря. Как правило, средства на покрытие прочих затрат определяются в целом по стройке в составе сводного сметного расчета.

Анализ приведенного состава стоимости строительных, монтажных работ, оборудования, мебели и инвентаря позволяет сделать вывод, что для целей оценки недвижимости сметная стоимость строительства должна включать только стоимость строительных работ (за исключением фундаментов под оборудование) и прочие затраты. Стоимость монтажных работ, оборудования, мебели и инвентаря не имеет отношения к строительной части оцениваемых объектов, так как формирует активную часть основных фондов, и поэтому в данном курсе не рассматривается.

Сметная стоимость строительных работ включает прямые затраты (Спз), накладные расходы (Снр) и сметную прибыль (Ссп):

                          Сср=Спз+Снр+Ссп  30

Прямые  затраты непосредственно связаны с производством конкретных видов строительных работ. Их величина непосредственно определяется по их объему и величине сметных затрат с использованием соответствующих сметных расценок. Прямые затраты включают:

1. затраты на основную заработную плату рабочих-строителей (30);
2. затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов (Сэмм), включая заработную плату рабочих-машинистов;
3. затраты на строительные материалы, изделия и конструкции (См)

                Спз=Зо + Сэмм + См =3о+ (Зм + Сэ) + См, (31)

где

Зм    — заработная плата рабочих-машинистов, обслуживающих

строительные машины и механизмы;

Сэ     — затраты  на эксплуатацию машин (без зарплаты машинистов). При производстве капитального ремонта и реконструкции:

                    Спз = Зо*1,15 + Сэмм *1,25 + См. (31а)

Накладные расходы — это косвенные затраты, связанные с управлением строительством, организацией строительного производства и обслуживанием его работников.

Сумма прямых затрат и  накладных расходов составляет сметную себестоимость Ссб строительных работ:

                            Ссб=Спз + Снр. (32)

Сметная прибыль (раньше — плановые накопления) — это прибыль подрядных строительных организаций, идущая в основном на развитие производственной базы и социальной сферы подрядчика.

Структура сметной стоимости строительных работ (в процентах), следующая [65]:

• затраты на материалы, изделия и конструкции..................... 50-60
• затраты на основную заработную плату рабочих....….......... 10-17
• затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов, включая заработную плату рабочих-машинистов...........…………….... 5-10

Итого прямые затраты................................................................. 65-80

*   накладные расходы....................................................................... 12-20

*   сметная прибыль............................................................................ 8-11

Итого сметная стоимость строительных работ..................... 100

Для определения сметной  стоимости строительства составляется следующая документация.

В составе  проекта:

• локальные и объектные сметные расчеты;
• сметные расчеты на отдельные виды затрат;
• сводный сметный расчет стоимости строительства;
• сводка затрат (при необходимости). В составе рабочей документации:
• локальные и объектные сметы.

Локальные сметы являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или общим работам на основе объемов работ, определившихся при разработке рабочей документации (РД).

Локальные сметные расчеты составляются в тех случаях, когда объемы работ окончательно не определены и подлежат уточнению на основании РД или если объемы работ и методы их выполнения не могут быть точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.

Объектные сметы составляются на объект в целом, объединяя в своем составе данные из локальных смет, и являются сметными документами, на основе которых формируются договорные цены на объект.

Объектные сметные расчеты составляются на объект в целом, объединяя в своем составе данные локальных сметных расчетов и локальных смет, и подлежат уточнению, как правило, на основе РД.

Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляются в тех случаях, когда требуется определить затраты, не учтенные сметными нормативами. Эти затраты, как правило, входят в состав «прочих работ и затрат», включаемых в главы 1,9,10,12 сводного сметного расчета стоимости строительства.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

Сводка  затрат определяет стоимость строительства в том случае, если наряду с объектами производственного назначения составляется проектно-сметная документация на объекты жилищно-гражданского и другого назначения.

Формы перечисленных сметных документов позволяют заполнять их в определенной последовательности, постепенно переходя от мелких элементов строительства к более крупным по схеме:

локальная смета > объектная смета > сводный сметный  расчет.

При составлении смет (сметных расчетов) могут применяться следующие методы определения стоимости:

1. базисно-индексный;
2. базисно-компенсационный;
3. ресурсный;
4. ресурсно-индексный;
5. на основе текущих единичных расценок;
6. на основе данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Базисно -индексный метод основан на использовании текущих (прогнозных) индексов, к стоимости, определенной на базисном уровне на основе единичных расценок и объемов работ.

Базисно- компенсационный метод предусматривает суммирование стоимости работ и затрат, определенных на базисном уровне сметных цен, и дополнительных затрат, компенсирующих изменения цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы.

Ресурсный метод предусматривает калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов прямых затрат), необходимых для реализации проекта. При этом потребность в материалах, изделиях, конструкциях, энергоносителях, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих выражается в натуральных измерителях и выделяется из проектных материалов, различных нормативных и информационных источников.

Ресурсно-индексный  метод предусматривает калькулирование на базисном уровне цен и тарифов ресурсов (элементов затрат) и поэтому сочетает ресурсный метод с системой индексов на ресурсы.

Метод на основе текущих единичных расценок предусматривает использование текущих районных единичных расценок и объемов работ.

Метод на основе данных о стоимости ранее  построенных или запроектированных объектов-аналогов использует при проектировании объекта стоимостные данные по ранее построенным или запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям.

 

2. Основные  понятия об элементных сметных  нормативах

Элементные сметные  нормативы обеспечивают относительную  точность расчета стоимости строительства до 5% и применяются в основном на стадии рабочего проектирования.

2.1. Элементные  сметные нормы и цены на ресурсы

2.1.1. Сметные нормы на эксплуатацию  строительных машин (НЭМ)

Они включают следующие затраты:

1. единовременные затраты (расходы по доставке машин на строительную площадку, а также на монтаж и демонтаж машин);
2. годовые затраты (расходы по амортизации машин);
3. эксплуатационные затраты (расходы на текущее обслуживание и текущий ремонт, включая заработную плату рабочих-машинистов и ремонтных рабочих, стоимость расходных материалов и запасных частей, а также расходы на энергетические ресурсы — электроэнергию, топливо, сжатый воздух, смазочные материалы и др.).

2.1.2. Сметные цены эксплуатации  строительных машин (ЦЭМ, ССЦ99)

Введённые в действие с 1984 года цены эксплуатации строительных машин (ЦЭМ) включают в себя сметные цены одного машино-часа работы машин, выделяя при этом заработную плату рабочих занятых эксплуатацией машин.

Показатели даны в  виде дроби: в числителе указана  сметная цена машино-часа, в знаменателе — в том числе заработная плата рабочих, занятых управлением машины (машинистов), а также выполняющих работы по ее транспортировке с одной площадки на другую и по ее техническому обслуживанию и ремонту.

ЦЭМ предназначаются  в основном для разработки единичных расценок на строительные конструкции и работы (ЕРЕР, СНиР и др.).

Данные о ЦЭМ приведены  также в СНиП 4.03-91 «Сборник сметных  норм и расценок на эксплуатацию строительных машин».

На территориальном уровне региональными центрами по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) разрабатываются региональные сметные цены на местные ресурсы в виде Сборников средних сметных базовых цен, учитывающие эксплуатацию строительных машин и механизмов. Например, Сборник средних сметных цен на основные строительные ресурсы в Санкт-Петербурге разработан для применения с 1 июля 1999 г. (ССЦ-99).

2.1.3. Средние районные сметные  иены на материалы, изделия  и конструкции (CЦM, CCЦ-99, прейскуранты)

Введенные в действие с 1984 г. средние районные сметные цены на материалы (СЦМ) содержат на установленную единицу измерения следующие элементы стоимости:

• массу материала (конструкции);
• оптовую цену единицы измерения;
• цены по 12 территориальным районам и 4 подрайонам (с буквенной индексацией) с учетом стоимости тары, транспортировки, погрузочно-разгрузочных работ и расходов на хранение (складских расходов).

Перечень областей, краев  и республик, входящих в состав территориальных районов и подрайонов, приведен в СНиП IV-4-82.

Например, СНиП IV-4-82. Приложение. Сборник средних районных сметных цен на материалы, изделия и конструкции. Часть I (см. табл. 3.2.1.3).

СЦМ применяются при  разработке единых районных единичных расценок (ЕРЕР), расценок на монтаж оборудования, прейскурантов и укрупненных сметных нормативов, а также при составлении смет на строительство.

Примерное распределение затрат, входящих в  состав сметной цены, в %, таково: [65]

• затраты на материалы по оптовым ценам промышленности.... 72
• наценки снабженческих и сбытовых организаций........................ 1
• затраты на тару и реквизит............................................................. 4
• расходы по доставке материалов до строек................................ 21
• заготовительно-складские расходы............................................... 2

На территориальном уровне разрабатываются региональные сметные цены на местные ресурсы в виде Сборников базовых средних сметных цен, включающих цены на материалы, изделия и конструкции. Например, разработан Сборник средних сметных цен на основные строительные ресурсы в Санкт-Петербурге для применения с 1 июля 1999 г. (ССЦ-99).

От класса груза зависит  величина коэффициента перехода от оптовой  цены к сметной цене, учитывающего все расходы по доставке груза на стройки, расположенные в черте Санкт- Петербурга (наценки снабженческо-сбытовых организаций; расходы на тару, упаковку и реквизит; транспортные, погрузо-разгрузочные и заготовительно-складские расходы).

По аналогичной форме  построен Каталог текущих сметных цен на основные ресурсы, публикуемый в информационно-аналитическом журнале сметных цен в строительстве Санкт-Петербурга («СтройЦена).

Наиболее полную информацию о текущих сметных ценах на строительные материалы и конструкции содержат Текущие региональные цены на материалы, детали и конструкции, которые объединяют текущие региональные сметные, оптовые цены и транспортные затраты на приобретение и доставку материалов от складов поставщиков до приобъектных складов на строительной площадке.

Например, Текущие региональные цены на материалы, детали и конструкции в IV квартале 2000 г., опубликованные в справочнике «Бюджет стройки» [И], включают три таблицы:

1. Текущие региональные  цены на строительные материалы  при расчете стоимости ресурсным методом.