Основы ценообразования и определения сметной стоимости строительства зданий и сооружений

МЭСИ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Доцент, кандидат наук

Бабарыкин В.Н.

 

ЛЕКЦИЯ №3

Основы ценообразования и определения  сметной стоимости строительства зданий и сооружений.

 

 

(Для слушателей программ  переподготовки и курсов повышения 

квалификации оценщиков недвижимости)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

МОСКВА  2003

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

1. Общие положения.  Федеральный, территориальный, отраслевой  и фирменный уровни сметных нормативов

2. Основные понятия  об элементных сметных нормативах

3. Основные понятия  об укрупненных сметных нормативах

4. Состав и формы сметной документации

5. Методы определения  стоимости строительства в условиях  развития рыночных отношений

6. Укрупненные показатели  восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС)

7. Особенности использования  сметной стоимости строительства при оценке недвижимости

 

 

Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя строительные нормы и правила — часть 4 СНиП «Сметные нормы и правила» и другие сметные нормативные документы (сметные нормативы), необходимые для определения сметной стоимости строительства [26].

Сметные нормативы обязательны для всех предприятий и организаций, осуществляющих капитальное строительство с привлечением средств государственного бюджета всех уровней и целевых внебюджетных фондов.

Сметные нормативы носят рекомендательный характер для всех юридических и физических лиц, финансирующих строительство за счет собственных средств.

Сметные нормативы — это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники.

Сметная норма — это совокупность ресурсов, установленная на принятый измеритель строительных, монтажных и других работ.

Ресурсы — затраты труда строителей, время работы строительных машин, потребность в материалах, изделиях и конструкциях.

Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, необходимых для выполнения соответствующего вида работ как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.

Сметными нормами предусмотрено  производство работ в нормальных (стандартных) условиях, не усложненных  внешними факторами. При производстве работ в условиях стесненности, загазованности, вблизи действующего оборудования, в районах с особыми климатическими условиями (пустыни, северные районы, высокогорье и др.) к сметным нормам применяются коэффициенты, определенные в общих разделах сборников нормативов.

Расценка — стоимость строительных, монтажных и других работ, установленная на принятую единицу измерения и зафиксированная на определенную дату.

Сметная цена — стоимость единицы измерения строительных материалов, изделий и конструкций или стоимость машино-часа эксплуатации машин, зафиксированная на определенную дату (базисный уровень цен).

Базисный уровень  стоимости — уровень стоимости, определяемый на основе сметных цен, зафиксированных на конкретную дату.

Текущий уровень  стоимости — уровень стоимости, определяемый на основе сметных цен, действующих на момент определения стоимости.

Прогнозный уровень  стоимости — уровень стоимости, определяемый на основе сметных цен, которые прогнозируются на будущий период, когда намечается осуществлять расчеты за строительную продукцию.

Система ценообразования в строительстве  объединяет:

1. СНиП, часть 4 «Сметные нормы и правила» с приложениями, а также другие сметные нормативы, введенные в действие с 1.01.84 г.
2. СНиП, часть 4 «Сметные нормы и правила» с приложениями, введенные в действие с 1.01.1991 г.
3. Нормативный документ Минстроя России «Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации. СП 81 -01 -94».
4. Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81 -1.99) и другие нормативно-методические документы, введенные в действие Госстроем России.
5. Региональные центры по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и Межрегиональный центр по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов (МЦЦС) Госстроя России. Автоматизированные (компьютерные) системы, используемые при разработке и выпуске сметно-нормативной базы и сметной документации.

Сметные нормативы в настоящее время  подразделяются на следующие виды:

1. государственные федеральные сметные нормативы — ГФСН-81
2. (часть 4 СНиП «Сметные нормы и правила»);
3. производственно-отраслевые сметные нормативы — ПОСН-81
4. (часть 4 СНиП «Сметные нормы и правила»);
5. территориальные сметные нормативы — ТСН-81;
6. фирменные сметные нормативы — ФСН-81.

Сметные нормативы делятся  на элементные и укрупненные.

Элементные  сметные нормативы включают в себя:

1. Элементные сметные  нормы и цены базисного уровня  на виды ресурсов, в том числе:

• сборник сметных цен и расценок на эксплуатацию строительных машин (СНиП 4.03-91);
• сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции (СНиП 4.04-91);
• сборник сметных цен на перевозки грузов для строительства (СНиП 4.04-91) и другие.

2. Элементные сметные  нормы и расценки на виды  работ, в том

числе:

• сборники сметных норм и расценок на строительные работы (СНиР-91 или СНиП 4.02-91, СНиП 4.05-91);
• сборники ресурсных сметных норм (РСН) на монтаж оборудования и специальные строительные работы;
• сборники сметных норм и расценок на ремонтно-строительные работы (СНиР-91р) и другие.

Укрупненные сметные нормы включают в себя:

1. Сметные  нормативы, выраженные в процентах,  в том числе:

• нормативы накладных расходов по видам строительных и монтажных работ, а также по основным видам строительства;
• общеотраслевой норматив сметной прибыли;
• сметные нормы дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время (СНиП 4.07-91);
• сметные нормы затрат на строительство временных зданий и сооружений (СНиП 4.09-91) и другие.

2. Укрупненные  сметные нормативы и показатели, в том числе:

• укрупненные показатели базисной стоимости строительства (УПБС);
• укрупненные показатели базисной стоимости по видам работ (УПБСВР);
• сборники показателей стоимости на виды работ (сборники ПВР);
• укрупненные ресурсные нормативы (УРН) и укрупненные показатели ресурсов (УПР) по отдельным видам строительства;
• укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС);
• укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
• прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЗС);
• укрупненные расценки (УР);
• сметные нормы затрат на оборудование и инвентарь общественных и административных зданий;
• сметные нормы затрат на инструмент и инвентарь производственных зданий и др.

До 1991 г. для определения  стоимости строительства применялись (применяются и сейчас) сборники элементных сметных норм (ЭСН) и сборники единых районных единичных расценок (ЕРЕР) на строительные конструкции и работы. Эти сборники заменялись примерно раз в десять лет в связи с изменениями техники, технологии и организации строительного производства. Последний раз названные сметные нормативы вводились в действие с 1.01.84 г., поэтому в дальнейшем будем их именовать «ЭСН-84» и «ЕРЕР-84». На их основе были разработаны укрупненные сметные нормативы.

С 1 января 1991 г. в качестве рекомендуемых нормативов введены в действие сборники сметных норм и расценок на строительные работы (СНиП 4.02-91; 4.05-91), в дальнейшем именуемые «СНиР-91».

В практике оценки чаще приходится встречаться со сметами, составленными на базе ЭСН-84 (ЕРЕР-84), так как эти нормативы разработаны наиболее подробно и, кроме того, региональные индексы пересчета стоимости к текущим ценам чаще определяются исходя из базисного уровня 1984 г.

Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений — это сумма определяемых сметными документами денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами.

Сметная стоимость является основой для планирования капитальных  вложений, формирования договорных цен  на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные) работы, за приобретение оборудования и доставку его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

Сметная стоимость строительства в соответствии с технологической структурой капитальных вложений и порядком осуществления деятельности строительно-монтажных организаций подразделяется следующим образом:

• стоимость строительных работ;
• стоимость работ по монтажу производственного оборудования (монтажных работ);
• стоимость производственного оборудования, мебели и инвентаря;
• прочие затраты.

Таким образом, сметная  стоимость строительства может  быть выражена формулой:

                             Ссмет=Сср+Смр +Соб + Спр, (29)

где

Сср   — сметная стоимость строительных работ;

Смр   — сметная стоимость монтажных работ (по оборудованию);

С_ОБ   — сметная стоимость оборудования, инвентаря и мебели;

Спр   — сметные прочие затраты.

При определении сметной  стоимости строительства к строительным работам относят [45]:

1. работы по возведению зданий и сооружений: земляные работы; устройство строительных конструкций, проемов, полов, кровель; отделочные работы;
2. работы по электроосвещению и слаботочным устройствам жилых и общественных зданий;
3. работы по внутренним санитарно-техническим устройствам (водопровод, канализация, отопление, газоснабжение, вентиляция и кондиционирование воздуха), а также другим внутренним трубопроводам;
4. работы по строительству наружных инженерных сетей и сооружений;
5. работы по благоустройству и озеленению территории на завершающем этапе строительства;
6. работы по подготовке территории строительства: вырубка леса и кустарников, корчевание пней, планировка территории, намыв грунта, снос и перенос строений и др.;
7. работы по устройству фундаментов под производственное оборудование;
8. работы по разборке строительных конструкций, выполняемые при реконструкции и капитальном ремонте объектов.

Монтажные работы включают:

1. сборку и установку всех видов производственного оборудования, в том числе компрессорных машин, насосов, вентиляторов, электротехнических установок, электрических печей, приборов, средств автоматизации и вычислительной техники;
2. прокладку линий электроснабжения к электросиловым установкам;
3. прокладку технологических трубопроводов;
4. монтаж и установку технологических металлоконструкций и других устройств, конструктивно связанных с оборудованием;
5. демонтаж оборудования, осуществляемый при реконструкции и капитальном ремонте предприятий, зданий и сооружений.

К стоимости  оборудования, мебели и инвентаря относятся:

1. стоимость приобретения (изготовления) и доставки на приобъектный склад всех видов монтируемого и не монтируемого оборудования, а также транспортных средств, технологически связанных с производственным процессом;
2. стоимость конструирования машин и сложного технологического оборудования разовых (единичных) заказов с длительным циклом изготовления;
3. стоимость дополнительного изготовления (укрупнительной сборки) и доводки в построечных условиях крупногабаритного и тяжеловесного оборудования, отгруженного заводом-изготовителем в виде отдельных узлов и деталей (за исключением дополнительного изготовления, учтенного сборниками сметных нормативов);
4. стоимость шеф- монтажа оборудования;
5. стоимость инструмента, инвентаря, приспособлений, оснастки, запасных частей, включаемых в первоначальный фонд вводимого в действие производства;
6. стоимость оборудования, инструмента, инвентаря, мебели и других устройств внутреннего убранства, необходимых для первоначального оснащения общежитии, объектов коммунального хозяйства, просвещения, культуры, здравоохранения, торговли.