Этапы процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка

Составление Отчёта и Экспертного заключения об экспертной оценке является завершающей стадией процесса оценки. В соответствии с Нормами профессиональной деятельности оценщика, Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов Отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце Отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком в соответствии с Нормами профессиональной деятельности. В качестве приложений к Отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов и т. д., а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.

Допускается даже устный отчёт об оценке недвижимости, однако, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев применяется письменная форма Отчёта в сокращённом (табличном) или расширенном (описательном) видах. Сокращённая форма Отчёта применяется для небольших ординарных объектов. Каждый Отчёт должен быть подписан оценщиком и скреплен печатью экспертной организации, в которой работает оценщик.

Любой отчёт об оценке достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт не могут использовать Отчёт или какую-либо его часть иначе, чем это предусмотрено целью оценки.

 

3. Практическая часть

 

3.1 Характеристика объекта

 

Адрес	Россия, Свердловская область, г. Качканар,11 мкр.
Транспортная магистраль	ул. Свердлова – 50 м.
Категория земель в соответствии с целевым назначением	земли поселений
Разрешенное использование	Строительство автостоянки
Площадь земельного участка, га	0,5
Форма участка	вытянутая четырехугольная форма (100м х 50м)
Рельеф участка	спокойный
Улучшения земельного участка	участок не застроен
Право на Объект оценки	собственность
Сервитуты (обременения)	не зарегистрированы

 

 

3.2 Расчет стоимости объекта

 

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

* сравнительный подход;

* доходный подход;

* затратный подход.

В соответствии с "Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода используются:

- метод сравнения продаж;

- метод выделения;

- метод распределения.

В рамках доходного подхода используются следующие методы:

- метод капитализации земельной  ренты;

- метод остатка;

- метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода применяются в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. В данной работе затратный метод не используется.

 

3.3 Расчет стоимости объекта сравнительным подходом

 

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения. Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Применение метода сравнительных продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

* подробное исследование рынка  с целью получения достоверной  информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

* определение подходящих единиц  сравнения и проведение сравнительного  анализа по каждой единице;

* сопоставление оцениваемого объекта  с выбранными объектами сравнения  с целью корректировки их стоимостей  или исключения из списка сравниваемых;

* приведение ряда скорректированных  показателей стоимости сравнимых  объектов к рыночной стоимости  объекта оценки.

Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных полученных из различных источников.

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения сопоставимого объекта за 1 га.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:

V = S х Vскорр , где:

V - рыночная стоимость земельного  участка;

S -площадь земельного участка (га);

Vскорр - скорректированная стоимость 1 га земельного участка.

В ходе анализа рынка, были выбраны нижеприведенные объекты, предложенные для продажи в январе 2009 года. Подробная характеристика объектов сравнения приведена в таблице.

Характер	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Площадь, га	0,5	1,0	0,8	0,4
Цена предложения, руб.		20 000 000	18 000 000	10 000 000
Цена предложения, руб./га		20 000 000	22 500 000	25 000 000
Передаваемые права		Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка на передаваемые права		1	1	1
Скорректированная цена, руб.		20 000 000	22 500 000	25 000 000
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия финансиров.		1	1	1
Скорректированная цена, руб.		20 000 000	22 500 000	25 000 000
Условия сделки	Коммерчески	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Корректировка на условия сделки		1	1	1
Скорректированная цена, руб.		20 000 000	22 500 000	25 000 000
Наличии коммуникаций	подведены вода, электричество	подведены вода, электричество	подведены вода, электричество	подведены вода, электричество
Корректировка на наличия коммуникац.		1	1	1
Скорректированная цена, руб.		20 000 000	22 500 000	25 000 000
Разрешение использования земельного участка	Для строительства наземной автостоянки	Для строительства наземной автостоянки	Для строительства наземной автостоянки	Для строительства наземной автостоянки
Время продажи		Январь 2009г	Январь 2009г	Январь 2009г
Корректировка на время продажи.		1	1	1
Скорректированная цена, руб.		20 000 000	22 500 000	25 000 000
Весовые коэффициенты аналогов		0,33	0,33	0,33
Средневзвешаная цена, руб/га	22 500 000

 

Средняя стоимость за 1 га составляет 22 500 000 руб./га.

Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная методом сравнительных продаж составляет:

22 500 000 руб. х 0,5 га = 11 250 000 руб.

 

3.4 Расчет стоимости объекта доходным подходом

 

Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного времени эксплуатации. В рамках доходного подхода существует несколько методов оценки, такие как, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. В данном случае специалистами Оценщика было принято решение использовать в расчетах метод остатка.

Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

* расчет стоимости воспроизводства  или замещения существующих или  прогнозируемых на оцениваемом  участке улучшений;

* расчет общего чистого дохода  от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

* расчет чистого дохода, приходящегося  на улучшения, как произведения  их стоимости воспроизводства  или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;

* расчет чистого дохода, приходящегося  на земельный участок, как разности  общего чистого дохода и чистого  дохода, приходящегося на улучшения;

* расчет стоимости земельного  участка путем деления чистого  дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли.

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход определяется по формуле:

ПВД = Аст х S, где

Aст - средняя ставка аренды Объекта  оценки,

S - площадь Объекта оценки.

Автостоянку, которую планируется возвести на оцениваемом участке, предполагается сдавать под места стоянки, общий заезд и габаритное расстояние между секциями стояночных мест являющиеся местами общего пользования, поэтому данную площадь необходимо исключить из общей площади при определении дохода от аренды.

Из расчетов полезной площади по предоставленным планам, полезная площадь автостоянки составляет 80 % от общей площади.

Арендная ставка для автостоянки была определена на основе данных по ставкам аренды на других автостоянках. Величина ставок аренды на данных автостоянках составляют от 30 000 руб./ст.место./год до 40 000 руб./ст.место./год, и зависит от местоположения самой автостоянки в городе.

Ставка арендной платы принята Заказчиком на уровне 35 000 руб./ст.место./год с учетом НДС. 1 стояночное место = 0,002 га

ПВД = 0,5 х 0,8 х 35000 : 0,002 = 7 000 000 руб./год.

Определение возможных потерь от простоя (недозагрузки) и недосбора платежей.

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей автостоянки. Часть площадей автостоянки будет постоянно пустовать. Таким образом, фактический годовой доход от использования автостоянки будет всегда несколько ниже, чем потенциальный (рассчитанный исходя из общей площади и ставки арендной платы).

Количественным выражением снижения дохода от неполной сдачи площадей является коэффициент потери доходов от недозагрузки (Кп.н.), который определяется на основе информации о средней (типичной) загруженности данного вида собственности, который выражается в % от потенциального валового дохода. Для оцениваемой автостоянки, на основе проведенного анализа, коэффициент от недозагрузки составит 25%.

Количественным выражением снижения дохода от неоплаты стоимости аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (Кп.о.), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду собственности, который выражается в % от потенциального валового дохода. Коэффициент от неоплаты принимаем равным 0%, т.к. арендаторы будут вносит обеспечительный платеж, предоплату.

Действительный валовой доход с учетом коэффициента определяется следующим образом:

ДВД = ПВД х (1 – Кп.н.) х (1 – Кп.о.)

ДВД = 7 000 000 х (1 – 0,25) = 5 250 000 руб./год.

Величина эксплутационных расходов будет составлять 1 250 000 руб./год.

Чистый операционный доход (остающийся после вычета из валового дохода эксплуатационных расходов) составляет:

ЧОД = ДВД – ЭР

ЧОД = 5250000-1250000 = 4 000 000 руб./год.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации чистого операционного дохода от земельного участка.

, где

Rзем – ставка капитализации земельного участка, принятая за 15% годовых.