Инструмент ипотечного кредитования
— это способ погашения долга
(амортизации кредита). График амортизации
показывает остатки суммы долга
по кредиту в каждый период времени.
В нем также отражаются, какая
часть платежа идет на выплату процента,
и какая — на выплату основной суммы долга.
В зависимости от способа амортизации
ипотечные кредиты подразделяются на
постоянный ипотечный кредит и ипотеку
с переменными выплатами. Последняя, в
свою очередь, делится на: ипотеку с «шаровым»
платежом, ипотеку с фиксированными выплатами
суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами.
Существуют также альтернативные инструменты
ипотечного кредитования.
Постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи
предусматривают периодические равновеликие
выплаты. Заемщик ежемесячно выплачивает
равную сумму, часть которой идет на погашение
кредита и. часть — на уплату начисленных
за месяц процентов. Проценты начисляются
на остаток невыплаченной суммы по кредиту.
Данный порядок погашения кредита дает
стабильность заемщику в размере его расходов
по кредиту.
«Шаровые» платежи предусматривают крупный
итоговый платеж по долгу. Данный порядок
погашения кредита удобен для заемщика
с небольшими ежемесячными платежами,
но увеличивает сумму выплачиваемых процентов
за весь период кредитования и возлагает
нагрузку по выплате крупной суммы в конце
срока кредита. Кроме того, так как не происходит
постепенного погашения основного долга,
возрастает риск невозврата выданного
кредита по истечении срока кредитования.
Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом
могут быть структурированы следующим
образом:
• неосуществление процентных выплат
вплоть до истечения срока кредита;
• выплаты одних только процентов, а
затем — «шаровой» платеж;
• частичная амортизация с итоговым
«шаровым», платежом.
Некоторые ипотечные кредиты предусматривают
равновеликие платежи в счет погашения
основной суммы долга, а также выплаты
процентов на непогашенный остаток. Суммы
процентов по ним изменяются. Ежемесячный
постоянный платеж заемщика будет уменьшаться,
что снижает нагрузку на него. Общая сумма
выплачиваемых процентов будет меньше,
чем при постоянных платежах. В то же время,
исходя из требования банка к определенному
максимальному значению доли платежа
по кредиту в совокупных ежемесячных доходах
заемщика (обычно 30 — 40%), уменьшается сумма
возможного к получению кредита, так как
она рассчитывается с учетом первых платежей,
которые больше, чем в случае с самоамортизирующимся
кредитом.
Ипотека с нарастающими платежами (ИНП)
предусматривает переменные выплаты.
В течение, например, первых трех лет платежи
по ним остаются низкими, однако в течение
последующих лет они достигают уровня,
позволяющего полностью самортизировать
кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную
амортизацию (ипотечная постоянная ниже
процентной ставки). При этом остаток основной
суммы долга увеличивается. Для проведения
полной амортизации платежи по ИНП последних
лет должны превышать уровень выплат по
стандартной ипотеке. Инструменты кредитования
такого рода позволяют учитывать изменяющиеся
условия кредитования, снижают риск процентной
ставки и риск ликвидности, обеспечивают
эффективность долгосрочных кредитных
операций.
Платежи с индексацией непогашенной
суммы долга позволяют производить погашение
кредита одинаковыми платежами в реальных
суммах при изменении величин номинальных
платежей. Непогашенная сумма долга корректируется
на основе выбранного индекса: потребительских
цен; курса доллара США; стоимости потребительской
корзины; минимального размера оплаты
труда (МРОТ); других финансовых индексов,
отражающих динамику инфляции. В результате
ставка процента будет отражать реальную
цену кредита на момент выдачи. Платежи
рассчитываются на основе реальной стоимости
непогашенной суммы долга. Капитализация
недополученных сумм платежей по кредиту
на первоначальном этапе погашения кредита
обеспечивает банкам большую доходность
по жилищным кредитам по сравнению с другими
кредитными операциями. Снижение сумм
платежей на первоначальном этапе погашения
кредита повышает доступность кредита.
В то же время рост платежей в номинальном
значении увеличивает риск «платежного
шока», который наступает, если темпы роста
доходов населения значительно отстают
от темпов роста инфляции, что увеличивает
риск неплатежей по ранее предоставленному
кредиту.
Для обеспечения доступности кредита
и его возвратности используются платежи
с двойной индексацией, которые позволяют
более равномерно распределить риски
между заемщиком и кредитором. Платежи
индексируются по какому-либо показателю
дохода, обеспечивая возвратность кредита
и его доступность. Номинальный непогашенный
остаток кредита индексируется по уровню
инфляции, что позволяет защитить реальную
стоимость капитала кредитора. Таким образом,
срок кредита становится переменной величиной,
зависящей от того, насколько темпы роста
доходов соответствуют темпам роста инфляции.
Исходный график погашения составляется
так, чтобы имелась достаточная возможность
продления срока в случае недоплаты в
реальном выражении. В заранее оговоренные
моменты времени (чем выше инфляция, тем
чаще) изменяются номинальная стоимость
платежей с учетом изменений в индексе
зарплаты и номинальная
стоимость непогашенного остатка с учетом
динамики индекса цен. Процентная ставка
меняется в зависимости от изменения ситуации
на денежном рынке по индексу государственных
ценных бумаг или другому финансовому
индексу, с установлением максимального
или минимального уровня ставки процента.
Институтом экономики города Москвы
специально для России был разработан
инструмент с регулируемой отсрочкой
платежей (ИРОП). Использование ИРОП предполагает
применение двух процентных ставок. Одна
процентная ставка должна обеспечить
прибыльность кредитных операций банка,
а другая — сделать кредит доступным для
заемщика. Первая ставка, более высокая,
называется «контрактной ставкой», она
определяет тот размер платежа, который
обеспечивает банку рентабельность кредитования
и который клиент готов выплачивать банку.
Размер суммы процента регулярно пересчитывается
на основе рыночного финансового показателя,
например, ставки процента на межбанковском
рынке кредитов. Этот показатель включает
фиксированную банковскую надбавку, необходимую
для покрытия банком административных
и прочих расходов, связанных с кредитными
операциями, надбавку за кредитные риски
и собственно прибыль банка.
В действительности, регулярные ежемесячные
платежи по кредиту заемщик выполняет
по достаточно низкой ставке, которая
называется «платежной». Разница между
величиной, которую клиент должен банку
по контрактной ставке, и тем, что он платит
по платежной ставке, регулярно прибавляется
к сумме основного долга заемщика. Величина
ежемесячного платежа заемщика пересчитывается
каждые три месяца, исходя из возросшей
суммы задолженности таким образом, чтобы
к концу срока клиент погасил ее полностью.
В результате платежи по полной «контрактной»
процентной ставке взимаются в более поздний
период, когда заемщику будет легче их
осуществить благодаря увеличению его
доходов, хотя бы и номинальных — в результате
инфляции. Кроме того, инструмент ИРОП,
основанный на межбанковской процентной
ставке, практически полностью позволяет
исключить риск роста процентной ставки.
Однако следует иметь в виду, что при отсрочке
платежей в течение первых лет предоставления
ипотечных кредитов риск ликвидности
банка может увеличиться. А рост платежей
в последние годы увеличивает кредитный
риск, в случае если темпы роста доходов
населения значительно отстают от темпов
роста инфляции. Таким образом, амортизация
долга играет важную роль в определении
степени эффективности ипотечных операций
для банков и доступности ипотечных кредитов
для заемщика.
Основные
модели ипотечного жилищного кредитования.
Выделяется две модели (схемы) ипотечного
кредитования. 1. Двухуровневая
("американская модель"), опирающаяся
на вторичный рынок закладных. Сущность
модели заключается в следующем. Банк
выдает ипотечный кредит заемщику в обмен
на обязательство в течение определенного
срока ежемесячно переводить в банк фиксированную
сумму. Это обязательство заемщика обеспечено
залогом приобретаемого жилья. Банк продает
кредит одному из агентств ипотечного
кредитования, передавая при этом и обязательства
по обеспечению. Агентства немедленно
возмещают банку выплаченные заемщику
средства и взамен просят переводить получаемые
от него ежемесячные выплаты за вычетом
прибыли (маржи) банка в агентство. Величину
ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой
агентство обязуется покупать ипотечные
кредиты, устанавливает агентство на основании
требований, предъявляемых инвесторами
к доходности финансовых инструментов.
Ипотечные агентства, купив некоторое
количество ипотечных кредитов у коммерческих
банков, собирают их в пулы и создают на
основе каждого новую ценную бумагу, источником
выплат по которой являются платежи заемщиков.
Эти выплаты гарантированы не залогом
недвижимости, а агентством как юридическим
лицом. Агентства реализуют ипотечные
ценные бумаги на фондовом рынке и затем
тоже выступают как посредники, передавая
инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты
агентству от банка за вычетом своей маржи.
В США ставки
по ипотечным ценным бумагам лишь
немного выше ставок по государственным
ценным бумагам, что объясняется
уверенностью инвесторов в том, что
в случае массового дефолта заемщиков
государство окажет необходимую
финансовую помощь ипотечным агентствам
для погашения ими своих обязательств.
Поддержка государства дет возможность
рассматривать ценные бумаги ипотечных
агентств как почти безрисковые
и позволяет вкладываться в них самым
консервативным инвесторам, таким, как
пенсионные фонды, а следовательно, обеспечивает
перетек в ипотечные кредиты самых дешевых
на рынке ресурсов.
2. Одноуровневая
("немецкая модель"). Это автономная
сбалансированная модель ипотеки,
базирующаяся на сберегательно -
ссудном принципе функционирования по
типу немецких "частных стройсберкасс"
- Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских
Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность
накопить необходимый взнос на покупку
квартиры (например, в размере 50% ее стоимости)
в течение длительного периода, а затем
получить ипотечный кредит на покупку
(строительство) заранее выбранной квартиры.
Строительная сберегательная касса, будучи
замкнутой финансовой структурой, начинает
свою деятельность с формирования уставного
капитала и имеет на его основе собственный
источник средств (включая квартирный
фонд) для выдачи кредитов. Все средства
кассы (собственные и привлеченные) используются
только для ведения уставной деятельности,
т.е. идут на финансирование строительства
жилья и выдачу ипотечных кредитов на
покупку построенных квартир.
2. Основные
этапы ипотечного жилищного кредитования
Оформление, заключение
и обслуживание кредитной сделки
- длительный процесс, требующий тщательной
проработки принимаемых решений. Для
сокращения процедуры оформления кредита
и получения кредитором исчерпывающей
информации о клиенте кредитные
учреждения разработали стандартные
формы документов. Например, для
кредитования жилья это заявление
о предоставлении кредита, справки
о вкладах и о наличии работы,
калькуляция затрат на получение
кредита и кредитная справка.
Для доходной недвижимости перечень
сведений должен быть существенно шире.
Основное внимание здесь уделяется
качеству управления недвижимостью, оценке
способности объекта генерировать
доход, необходимый для погашения
кредита. Для этого, в частности,
анализируется величина операционных
расходов, их распределение между
заемщиком и арендатором, изучается
репутация и бизнес арендаторов,
профессионализм управляющего недвижимостью,
выясняется влияние налоговых и
других последствий заемного финансирования
на инвестиционный проект.
Выделяют следующие
этапы ипотечного кредитования:
1) предварительный
(разъяснение клиенту основных
условий кредитования, передача
списка документов для получения
ссуды);
2) сбор и
проверка информации о клиенте
и о залоге;
3) оценка вероятности
погашения кредита;
4) принятие
решения по кредиту (сумма,
срок, ставка процента, порядок погашения);
5) заключение
кредитной сделки;
6) обслуживание
кредитной сделки;
7) закрытие
кредитной сделки.
Первый этап
На этапе
предварительной квалификации клиентов
проводится собеседование с потенциальным
заёмщиком, в ходе которого решаются
следующие задачи.
1. Определяется
круг клиентов, которые с точки зрения
банка могут быть квалифицированы как
потенциальные заёмщики, доходы которых
позволяют им претендовать на жилищный
ипотечный кредит и которые имеют намерения
приобрести в собственность жильё.
2. Клиенты
получают необходимую информацию
относительно порядка и условий
предоставления банком жилищных
ипотечных кредитов населению,
включая:
l требования
банка к платеже- и кредитоспособности
заёмщика, к обеспечению кредита, к предмету
залога, к оценке залогового имущества,
к страхованию;
l список документов;
l порядок заключения
кредитного договора и договора купли-продажи
и ипотеки квартиры, в том числе порядок
совершения всех действий, связанных с
обязательной государственной регистрацией
сделок по залогу недвижимости, необходимостью
нотариального удостоверения отдельных
документов; порядок и сроки предоставления
и погашения кредита, права и обязанности
банка-кредитора и клиента-заёмщика и
т.п.
3. Проводиться
предварительный расчёт максимально
допустимой суммы кредита, ежемесячных
платежей клиента в счёт погашения
кредита и процентов по нему,
примерной суммы собственных
денежных средств, которыми должен
располагать заёмщик.
Предварительная
квалификация не предполагает обязательного
одобрения кредита.
Второй этап.
Клиент, прошедший процедуру предварительной
квалификации, получает список документов,
которые он должен представить в банк
для подтверждения информации, необходимой
для принятия решения о возможности выдачи
ему кредита на условиях, приемлемых для
банка. Для подтверждения полученной от
клиента информации банк направляет:
· Запрос по месту
работы заёмщика для подтверждения
информации о его доходах по месту работы;
· Запрос в другие кредитные учреждения,
указанные заёмщиком, для подтверждения
информации о вкладах и об исполнении
обязательств по полученным (возвращённым
и текущим) кредитам.
Третий этап.
Основным считается этап проведения оценки
вероятности погашения кредита потенциальным
заёмщиком (андеррайтинг заёмщика). На
этом этапе проводится анализ собранной
и документально подтверждённой информации,
который включает в себя:
· Оценку платёжеспособности
потенциального заёмщика (его готовность
выполнять принимаемые финансовые
обязательства на основе анализа
его кредитной истории);
· Оценку достаточности
собственных денежных средств (и
источника формирования), которыми
располагает потенциальный заёмщик
для выплаты первоначального
взноса на покупку жилья и оплаты
всех других необходимых расходов.