Анализ маркетинга предприятий рынка недвижимости

• На этапе идеи создания объекта маркетинг играет наиболее ответственную роль.

Для создания конкурентоспособного в будущем продукта необходимо провести всесторонний анализ рынка, включающий:

- исследование  рынка спроса и предложения  для выявления привлекательных  сегментов и ниш;

- детальное  исследование местоположения создания  объекта для определения возможностей  его развития;

- анализ  финансовой реализуемости выбранных  вариантов развития для определения  единственно правильно го направления  дальнейших действий.

На этапе  реализации проекта маркетинг направлен  в основном на рекламу будущего объекта  для обеспечения к нему интереса со стороны рынка, что в конечном итоге выразится в достижении запланированного уровня до ходов. В список необходимых задач входит:

- разработка  маркетинговой концепции и стратегии;

- разработка  логотипа проекта и всех атрибутов;

- разработка  и создание пакета рекламно-информационных  материалов для привлечения арендаторов;

- размещение  рекламы в средствах массовой  информации;

- осуществление  PR-деятельности по продвижению  объекта;

- осуществление  прямой рассылки потенциальным  клиентам;

На этапе  эксплуатации готового объекта проекта  маркетинг должен быть направлен  на повышение стоимости объекта  недвижимости. Это достигается путем  проведения постоянного мониторинга  рынка с целью своевременной  корректировки:

- концепции  развития объекта; о ценообразования;

- комплекса  рекламных мероприятий, направленных  на поддержание интереса рынка  к объекту;

Одним из основных элементов деятельности по управлению коммерческим объектом является сдача  в аренду помещений. Эта деятельность связана с маркетинговыми задачами управления недвижимостью.

 

 

Глава 2: Анализ рынка недвижимости

 

2.1 Общая оценка рынка недвижимости России

 

Рынок недвижимости жилья всегда находился  в динамике: цены то росли, то падали.  После дефолта 1998 года вся недвижимость подешевела, затем цены росли с 2001 по 2008 год. Однако, после кризиса 2008 года цены упали на все объекты недвижимости. Несмотря на явно выраженную динамику цен на рынке жилья, аналитики irn.ru прогнозируют, что в 2011 году рынок недвижимости преподнесет сюрприз: одни сегменты рынка будут прибавлять в цене, а другие – терять.

Одновременное наличие разнонаправленных  трендов цен на разные типы недвижимости наметилось уже в 2010 году, считают  аналитики. К концу 2009 года рынок  постепенно оправился от кризиса, и  наступило некоторое оживление  спроса и покупательской активности. Оно пришлось во многом на первую половину 2010 года. Эта активизация носила четко выраженный дифференцированный характер. Хорошо раскупались и прибавили в цене в основном две категории объектов.

Первая – недорогое жилье экономкласса, то есть самые демократичные предложения независимо от типа недвижимости. Если это новостройки Москвы, то речь идет о нескольких знаковых жилых комплексах, стартовавших после кризиса по ценам 70-80 тысяч рублей за метр и выросших за год до 100 тысяч за метр и более.  В Подмосковье ассортимент новостроек по минимальным ценам 40-50 тысяч рублей за метр заметно больше, чем в Москве, но и цены здесь еще ближе к платежеспособности конечных покупателей. Если это коттеджные поселки или таунхаусы, то наиболее востребованным также оказался активно набирающий обороты экономкласс, которого на загородном рынке до кризиса вообще почти не было.

Вторая - это объекты с оптимальным  соотношением цены и качества или  же уникальные для отечественного рынка. Хорошая продажа недвижимости и повышение цен имели место в 2010 году и в отдельных элитных объектах и в бизнес-классе, однако число таких примеров ограничено. Их характеризует либо уникальность, эксклюзивность и отсутствие существенных недостатков, когда цена уходит на задний план, либо разумное соотношение цены и качества для своего сегмента.

Положительная динамика цен в сегменте эконом-класса в 2010 году, как квартир  в новостройках, так и квартир вторичного рынка, или же малоэтажного жилья, вполне понятна. Это низкая начальная цена, которой есть куда расти,  ограниченность предложения, которого всегда недоставало именно в эконом-классе и довольно большой спрос конечных покупателей,  а не инвестиционных. Кроме того, это,  нередко, и высокие темпы строительства, особенно если речь идет о панельных домах. Все эти факторы и привели к тому, что эконом-класс, сильнее просев в кризис, быстрее и в большей степени подрос в 2010 году, отыграв часть прежнего падения. В среднем прирост за 2010 год здесь составил порядка 10%, однако отдельные объекты прибавили в цене и до 15-20-25%.

Что же касается объектов недвижимости второй категории, дорогого, этиного  жилья, то большая часть объектов дорогого сегмента этим критериям не соответствует. На рынке много предложений которые относятся к  этой категории только завышенной ценой, при этом имеют немало недостатков разного рода. Это обстоятельство даже привело к появлению на рынке таких терминов, как «псевдоэлита» или «квазибизнес-класс», причем это относится как к городскому жилью, так и загородной недвижимости. Часть объектов после кризиса застройщики попытались перепрофилировать в эконом-класс, и такая тенденция будет преобладать и дальше. Но пока немало предложений по завышенным ценам, которые почти не продаются, продолжают оставаться на рынке и «висеть» в базах данных. Рост цен в этом секторе недвижимости показали  только объекты с балансом цена-качество и уникальные предложения.

Таким образом, уже в 2010 году рынок  продемонстрировал нам противоположные  ценовые тенденции. Одни сегменты и  объекты выросли в цене, а другие – потеряли. Немалая часть объектов осталась с прежней стоимостью. Средние  ценовые показатели оказались в  умеренном плюсе во многом за счет экономкласса и востребованных объектов с адекватным соотношением цены и  качества. Также следует отметить, что коррекция цен вниз на переоцененные  и неликвидные объекты нередко  носит скрытый характер в виде торга под конкретного клиента. Потому в 2010 году положительный вклад  в ценовые индексы перевесил  отрицательный вклад, показав в  итоге умеренный рост, и такая  картина наблюдается у всех источников. Однако, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», более объективно - говорить о том, что за 2010 год в среднем цены на недвижимость почти не изменились, хотя есть отдельные примеры как заметного прироста, так заметного снижения цен по отдельным объектам, но они во многом уравновешивают друг друга.

 

Вторичный рынок жилья Москвы

 

На 1 февраля 2011 года в структуре  объектов жилой вторичной недвижимости в зависимости от зоны престижности не было обнаружено значительных изменений (рис. 1). Можно отметить лишь 2-х % увеличение во 2 и 5 зонах. По-прежнему 5, 4, 3 зоны занимают большее количество от всего объема (18%, 16%, 16%), имея вместе половину всех объектов. Минимальная доля приходится на 10 зону (2%).

 

Рисунок 1. Структура предложения  квартир в зависимости от зоны престижности

 

В структуре вторичного жилья в  зависимости от количества комнат также  кардинальных изменений не произошло (рис. 2.). Лишь незначительное 2-х % увеличение доли 3-х комнатного жилья, и как  следствие этого, присваивание им максимальной доли в 33%. Количество 4-х комнатных  квартир увеличилось с 5% до 8%.

 

Рисунок 2. Струкутура предложения  жилья на вторичном рынке в  зависимости от количества комнат

 

Стоимость одного квадратного метра  вторичного жилья продолжает расти (рис. 3). По состоянию на 1 февраля 2011 года она составила 43,11 тыс.руб./кв.м., прирост за месяц 1,04%, за год 1,91%.

Рисунок 3. Динамика средних  ценовых показателей на вторичном  рынке

 

На 1 февраля 2011 года был отмечен  рост стоимости жилья в престижных зонах (рис. 4). Так самый большой  прирост за месяц был зафиксирован в 1 зоне: 4,42% (50,32 тыс.руб/кв.м.), также  стоимость по-прежнему находится  выше отметки начала года на 3,62%. Увеличение на 1,01% и 1,53% наблюдается во 2 и 3 зонах  соответственно (47,59 тыс.руб/кв.м и 46,18 тыс.руб/кв.м).

По мере снижения престижности зоны замедляются темпы роста. Небольшая  отрицательная динамика за месяц  отмечена в 4 (-1,64%), 6 (-1,2%), 8 (-0,08%) и 9 (-0,31%) зонах. Однако годовая динамика в  этих зонах все еще держится в  плюсе. Максимальное снижение стоимости  за месяц наблюдается в 10 зоне: -3,25% (30,99 тыс.руб/кв.м на 1 февраля 2011 года), по отношению же к началу года этот показатель все еще держится в  положительном приросте на 5,23%.

Рисунок 4. Средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке  в зависимости от зоны престижности, январь  2010 г., декабрь 2010 г., январь 2011 г.

 

При рассмотрении стоимости вторичного жилья в зависимости от количества комнат прослеживается следующая картина (рис. 5): по ценам на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры наблюдается рост, на 3-комнатные и 4-комнатные снижение. Положительный прирост за месяц составил: 2,13% (45,99 тыс.руб/кв.м) 1-комнатные и 2,39% (41,63 тыс.руб/кв.м) 2-комнатные.

Отрицательный прирост за месяц: -0,16% (41,62 тыс.руб/кв.м) 3-комнатные и -2,82% (43,08 тыс.руб/кв.м) 4-комнатные. Следует отметить, что, несмотря на снижение, стоимость 4-комнатного и 3-комнатного жилья остается все  еще выше отметки начала года. Особенно это касается 4-комнатных квартир: +9,73% относительно января 2010 года.

Максимальная стоимость на 1 февраля 2011 года по-прежнему остается за 1-комнатными квартирами (45,99 тыс.руб/кв.м). За ней  идут 4-комнатные (43,08 тыс.руб/кв.м). Далее  почти на одном уровне находятся  стоимости 2-комнатного и 3-комнатного жилья (41,63 тыс.руб/кв.м. и 41,62 тыс.руб/кв.м  соответственно).

Рисунок 5. Динамика средней  стоимости 1 кв. метра жилья на вторичном  рынке в зависимости от количества комнат

 

На 1 февраля 2011 года средняя арендная ставка на объекты вторичного жилья  составляет 13,59 тыс.руб., это ниже на 0,98% прошлого месяца. Наибольший положительный  прирост за месяц был отмечен  на аренду 2-комнатных квартир: +7,94% (13,47 тыс.руб.) (рис 6). Наибольший отрицательный  прирост стоимости за месяц зафиксирован на объекты 1-комнатного жилья: -10,24% (9,70 тыс.руб.), также их стоимость упала  и ниже отметки начала года: -2,53%

Рисунок 6. Динамика арендных ставок жилья на вторичном рынке  в зависимости от количества комнат (тыс. руб.)

 

Первичный рынок жилья Москвы

Первичный рынок жилья по итогам 2011 года продемонстрировал спокойный, но уверенный рост как по спросу, так и по цене «квадрата». Причем покупатели впервые после кризиса  обратили внимание на квартиры комфорт-класса и элитный сектор. Ну а продажи  квартир-студий и вовсе бьют все  рекорды.

Покупатели жилья после окончания  кризиса переориентировались со вторичного рынка на первичный, количество сделок купли-продажи квартир в  новостройках на 30-40% превысило показатели прошлого года. По экспертным оценкам, на вторичном рынке большинство  запросов были направлены на продажу  квартир, а на первичном, напротив, на покупку. К тому же из-за нестабильности валютного курса на рынок нового жилья вернулись инвесторы.

Констатируя заметно возросшую  активность покупателей, эксперты все  же расходятся во мнении, насколько  именно увеличилась популярность квартир  в новостройках по сравнению с  минувшим годом. Большинство, впрочем, говорят о довольно серьезном  скачке. Глава строительной компании «Л1» Павел Андреев утверждает, что рост продаж составил 33% в количественном выражении, а общая площадь продаваемого жилья и того больше – 39%.

Интересно, что активность рынка  заметно возросла ближе к концу  первого полугодия. Лето охарактеризовалось нетипичной активностью покупателей, причем оно оказалось для застройщиков самым удачным за посткризисный  период. В III квартале спрос вырос  еще на 10%, что девелоперы объясняли  гибкой ценовой политикой и специальными акциями, а также обвалом курса  рубля, случившимся в сентябре-октябре.

Спрос на самые доступные однокомнатные  квартиры в строящихся домах был  стабильно высоким весь год. А  во втором полугодии довольно значительная часть покупателей переориентировалась  с однокомнатных квартир на двух- и трехкомнатные.

«Начиная с III квартала наибольшим спросом стали пользоваться двух- и трехкомнатные квартиры самого большого метража. Связано это с  тем, что покупатели имели возможность  взять ипотеку и не зависеть от того, сколько они накопили на данный момент. А раз так, то покупатель все чаще задумывается о просторе и комфорте. Поэтому сейчас пользуются повышенным спросом квартиры с большими кухнями и холлами, двумя санузлами, гардеробными

 

Рис. 1 Структура предложения  жилья на первичном рынке в  зависимости от материала строительства

В структуре, в зависимости от материала  строительства дома, по-прежнему 78% остается за кирпичными и монолитно-каркасными и 22% за панельными домами (рис 1).

На рисунке 2 можно проследить соотношение материалов в зависимости от зоны престижности. Нужно отметить, что по мере понижения престижности зоны количество панельных новостроек в ней увеличивается, за исключением 8 зоны. Так мы видим, что в 1, 2, 3 зонах кирпичные и монолитно-каркасные дома занимают более 80% от общего количества. А начиная с 6 зоны идет постепенное уменьшение этой доли. В 9 зоне наблюдается уже практически равное соотношение панельного жилья с кирпичным и монолитно-каркасным.