Земельные правоотношения: понятие, классификация

В экологическом  и земельном праве под понятием «земля» понимается часть окружающей природной среды, элемент природы, охватывающий поверхностный слой земной коры на глубину почвенного покрова в пределах территории Российской Федерации. Соответственно к земле как природному объекту не относится земля, усилиями человека изъятая из природы, и земля, полученная искусственно и находящаяся изолированно от стихийно действующих сил природы. В последнем случае земля приобретает качества предмета материального мира, вошедшего в структуру общества и в условиях товарного производства выступающего товарно-материальной ценностью. Земля в таком значении исключается из объектов земельных правоотношений, и на действия, связанные с данным объектом, не распространяются нормы земельного права.

В земельном  законодательстве юридическое понятие  земли раскрывается при помощи классификации земель на категории по признаку целевого назначения. Такая классификация дана в Земельном кодексе РФ в разделах, устанавливающих правовой режим таких категорий земель.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса все земли  РФ делятся на семь категорий и включают:⁴

земли сельскохозяйственного  назначения;

земли поселений;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения  космической деятельности, земли  обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

Из этих положений Земельного кодекса становится ясно, что к  землям в юридическом смысле относится  вся земная поверхность в пределах территории РФ, включая сухопутную территорию и такие непривычные для обыденного представления о земле ее части, как дно рек, морей, водохранилищ, поверхность гор и пустынь. В таком единстве своих частей земля выступает совокупным объектом земельных правоотношений.

Во-вторых, объектом в реальных земельных правоотношениях выступают  земельный участок, доля в праве  общей собственности на земельные  участки либо часть земельного участка. Земельный участок – это юридически и физически индивидуально обособленная часть земель, на который распространяются права и обязанности конкретных субъектов. Так, если общим правилом установлено, что земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 78 ЗК), то реализовать это правило можно, лишь выделив земельный участок конкретному гражданину на местности с установлением межевых знаков, обозначающих границы такого участка. Соответственно возникшие в этом случае права и обязанности конкретного субъекта распространяются на индивидуально обособленную часть земель – конкретный земельный участок.⁵

Земельные участки обособляются не только физически, т.е. отграничиваются  на местности, но и юридически, т.е. права  конкретных субъектов на данный земельный  участок закрепляются в документах, имеющих юридическую силу. Сегодня имеются два легальных определения земельного участка. В соответствии с ЗК (ст. 6) земельный участок – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Если земельный участок неделим, то действуют особые правила его приватизации и установления иных прав, если на таком участке расположены здания и сооружения, принадлежащие нескольким лицам (ст. 36 ЗК).

Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном  кадастре» дает определение земельного участка как объекта государственного учета и регистрации: «Земельный участок – часть поверхности  земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами» Соответственно государственному кадастровому учету подлежат не только площадь земель и характеристики почвенного слоя, но и произрастающий на нем лес, водные объекты, участки недр.

В отличие от земельного участка доля в праве общей собственности на земельный участок обособляется только юридически. По отношению к земельным долям действует особый режим владения, пользования, распоряжения. В частности, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены требования отчуждения земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в случае, если ее размер превышает предельные нормы, особый порядок надела земельного участка в счет долей.

В-третьих, земля юридически является также недвижимым имуществом. При совершении действий с землей как недвижимым имуществом объектом отношений выступают уже не сам  земельный участок либо доля в  праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения, а юридические права на них. Так, при совершении сделки купли-продажи собственник продает не земельный участок, а право собственности на него. Правда, объектом права собственности является земельный участок, поэтому при продаже права собственности покупателю переходит и сам физически обособленный земельный участок. Земельный участок, переданный другому лицу без регистрации права на этот участок и получения необходимых документов, не становится объектом собственности. Таким образом, без передачи права собственности от одного лица другому в установленном порядке купли-продажи земельный участок не становится объектом права частной собственности покупателя.

Следует иметь  в виду, что, несмотря на такое, довольно сложное понимание объекта земельных правоотношений, понятия «земля», «земельный участок», «права на земельный участок» всегда выступают во взаимосвязи и динамичном взаимодействии и нередко используются как синонимы, заменяющие друг друга в различных контекстах.

В зависимости  от вида земельных правоотношений в  каждом случае объектами земельных  отношений могут выступать земли  Российской Федерации в целом, земли  в границах административно-территориальных  образований, отдельные категории  земель, земельные участки, закрепленные за гражданами и юридическими лицами в собственность, владение, пользование, аренду, а также части земельных участков и земельные доли. Так, объектами права собственности и права пользования всегда выступают отдельные земельные участки, переданные заинтересованным лицам в собственность, владение, пользование или аренду, части земельных участков, закрепляемых на праве ограниченного пользования (сервитут), либо земельные доли. В отличие от этого объекты правоотношений государственного управления включают все земли в пределах Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований независимо от форм собственности, а также земельные участки, закрепленные за физическими и юридическими лицами. Здесь выбор объекта зависит от уровня государственного управления и полномочий государственных органов, видов управленческой деятельности. Например, все земли РФ являются объектом земельных правоотношений в области контроля за состоянием земель, учета, мониторинга, осуществляемых федеральными органами исполнительной власти. Компетенция органов государственного управления каждого субъекта РФ распространяется лишь на земли в пределах его границ, и правоотношения государственного управления таких органов могут возникать только на территории соответствующего субъекта РФ. Объектами правоотношений юридической ответственности выступают отдельные земельные участки, состояние и правовой режим которых были нарушены в результате противоправного действия.⁶

Физическое  обособление земельных участков производится в процессе землеустроительных мероприятий, установления границ и межевых знаков уполномоченными гражданами и организациями в установленном порядке. Юридически земельные участки обособляются путем издания различного рода документов – законов, иных нормативных правовых актов, свидетельств о регистрации права собственности на земельный участок либо земельную долю, лицензий, разрешений на право пользования, заключения договоров аренды, документов, удостоверяющих взаимное согласие на право субъектов РФ об изменении границ между ними, включение в кадастры данных о площадях и размещении категорий земель, предоставлении земельных участков, издания картографических материалов.

3. Основания возникновения, изменения  и  прекращения земельных правоотношений

Возникновению, изменению и прекращению земельных правоотношений предшествуют юридические факты – события или действия (бездействие), с которыми право связывает определенные юридические последствия. Эти юридические факты называются основаниями возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений. Они могут носить как правомерный, так и неправомерный характер. Не все события, действия или бездействие относятся к основаниям возникновения, изменения или прекращения земельных правоотношений, а только те из них, которые признаются законодательством таковыми.

Общим основанием возникновения, изменения или прекращения  земельных правоотношений являются наличие правовой нормы и действия граждан, совершаемые по собственному волеизъявлению в соответствии с  данной нормой. В отдельных случаях наличие закона служит достаточным и единственным основанием для возникновения, изменения или прекращения земельных правоотношений. Это означает, что для их реализации не требуется дополнительных юридически значимых действий. Типичным примером является право общего землепользования граждан, которое осуществляется свободно, т.е. без дополнительных разрешений. Так, граждане имеют право совершать допускаемые законом действия на землях общего пользования в городах, на берегах водоемов общего пользования, землях лесного фонда, не закрепленных в пользование за отдельными гражданами и юридическими лицами, иных землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и общее пользование которыми не ограничено, без специальных разрешений, а лишь в силу соответствующих положений Земельного, Лесного и Водного кодексов, иных нормативных правовых актов. Правомерность такого основания в конкретных случаях определяется на месте в зависимости от того, допустимо ли общее землепользование в пределах данного земельного участка и не требуется ли при этом соблюдение каких-либо особых условий.

Однако в  большинстве случаев возникновение, изменение и прекращение земельных  правоотношений требуют соблюдения дополнительных условий. Одним из таких  условий является необходимость получения заинтересованными субъектами специальных документов, издаваемых государственными органами и, по сути, удостоверяющих право на совершение определенного рода действий, связанных с землями. Речь идет о государственных разрешительных документах – лицензиях, свидетельствах. Применительно к земле своего рода разрешением на совершение определенных действий служит также договор между заинтересованными субъектами, учитывая, что договоры, предметом которых выступают земельные участки, подлежат санкционированию государством, что реализуется через процедуру государственной регистрации договоров.

В зависимости  от права на земельный участок, который  желает получить субъект, целей землепользования и категории земель документы, служащие основанием возникновения земельных правоотношений, могут быть различными. Для возникновения права частной собственности физических и юридических лиц помимо наличия соответствующих правовых норм необходимо получение свидетельства о регистрации права собственности. Возникновению права собственности РФ, субъектов РФ, а также муниципальной собственности при разграничении государственной собственности на землю предшествуют включение земельных участков в состав соответствующих категорий земель и утверждение перечней земельных участков Правительством РФ, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности.⁷

Право пользования  землями лесного фонда возникает  на основании договора аренды участка  лесного фонда, договора безвозмездного пользования либо договора концессии участка лесного фонда, заключаемого заинтересованным пользователем с территориальными органами федерального органа управления лесным хозяйством, а также дополнительно лесорубочного билета, ордера или лесного билета, выписываемых лесхозами и другими уполномоченными государственными органами.

Право пользования  землями водного фонда приобретается  на основании лицензии на водопользование, выдаваемой специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда, и договора водопользования, заключаемого в соответствии с лицензией между органом исполнительной власти субъекта РФ и заинтересованным субъектом.

Для возникновения  арендных отношений и отношений  временного пользования на иных категориях земель не требуется наличие такого сложного комплекта документов, а необходимо лишь заключение договора.

При совершении сделок с землей в большинстве  случаев предусматривается заключение договора. К примеру, договор купли-продажи (купчая) является необходимым условием возникновения отношений частной собственности на землю при совершении сделки купли-продажи либо при приобретении прав на земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Также договором оформляется сделка дарения земельного участка и передачи земельной доли в доверительное управление.

При наличии  спора по земельному участку основанием возникновения того или иного  права служит вступившее в законную силу решение суда.

Земельное законодательство устанавливает различные процедуры издания необходимых государственных разрешительных документов и заключения договоров, которые предусматривают определенную последовательность действий сторон. Соблюдение этой последовательности является обязательным условием признания правомерности приобретенных прав на земельные участки. Действия, совершенные в соответствии с процессуальными нормами земельного права, служат еще одним дополнительным условием возникновения земельных правоотношений.