Возникновение прав на землю

В отличие  от частного сервитута публичный  сервитут устанавливается не на основе соглашения сторон, а на основе закона или нормативного правового акта, которые предусматривают в соответствующей  ситуации возможность установления сервитута. Главным основанием возникновения  утвержденного ЗК РФ публичного сервитута  является решение соответствующего органа

 

государственной власти или местного самоуправления. Публичный сервитут устанавливается  в государственных, муниципальных  и общественных интересах. Виды публичных  сервитутов перечислены в п.3 ст.23 ЗК РФ.

Статья 24 ЗК РФ определяет условия предоставления земельных участков на титуле безвозмездного срочного пользования. На данном титуле могут быть, во-первых, предоставлены  земельные участки, которые находятся  в государственной или муниципальной собственности, во-вторых, земельные участки, находящиеся в частной собственности, и, в-третьих, земельные участки, которые используются организациями.

В первом случае основанием приобретения права безвозмездного срочного пользования является административный акт органа исполнительной власти или  органа местного самоуправления. Срок пользования земельным участком не может превышать один год.

Во втором случае таким основанием служит гражданско-правовой договор, в котором указывается  срок, на который предоставляется  земельный участок.

В третьем  случае земельный участок может  быть предоставлен только гражданам - работникам определенных организаций  в виде служебного земельного надела на период действия трудовых отношений.

В-четвертых, на данном титуле могут использовать земельные участки религиозные  организации.

В-пятых, на данном титуле может быть предоставлен земельный участок, который находится  в государственной или муниципальной  собственности, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный  контракт на строительство объекта  недвижимости, осуществляемое полностью  за счет бюджетных средств, на срок строительства этого объекта.

Также на данном титуле предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, предусмотренных Лесным кодексом РФ (ст. 71).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Особенности приобретения прав на земельные участки. Значение государственной регистрации прав на земельные участки

 

Статьей 8 Гражданского кодекса установлено, что гражданские права и обязанности  возникают из оснований, предусмотренных  законом и иными правовыми  актами, а также из действий граждан  и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или  такими актами, но в силу общих начал  и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права  и обязанности. Перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, закрепленный в п. 1 указанной статьи, позволяет сделать вывод, что в рассматриваемом качестве могут выступать либо события или волевые действия, непосредственно не направленные на юридические цели, но с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий, либо непосредственно направленные на возникновение или прекращение правовых отношений юридически значимые действия граждан юридических лиц. Последние, в свою очередь, подразделяются на односторонние и двусторонние сделки (договоры), административные акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения. Вместе с тем, указанной статьей определен общий для приобретения любых гражданских прав перечень оснований, поэтому не все из них могут служить основанием для возникновения прав на земельные участки.

Рассматривая  приведенный в п.1 ст.8 ГК РФ перечень, с учетом сведений, изложенных в  главе 2 данной работы, можно сделать  вывод, что к основаниям возникновения  прав на землю относятся следующие:

1) договор  или иная сделка;

2) акт государственного  органа или органа местного  самоуправления;

3) судебное  решение, установившее право на  земельный участок;

4) приобретение  имущества по основаниям, допускаемым  законом.

В качестве примера договоров и иных сделок, служащих основанием возникновения  прав на земельные участки, можно  назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор  ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу земельного участка по наследству на основании  завещания, любые другие сделки, предметом  которых может быть земельный  участок или право на земельный  участок (например, передача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка).

Под актами государственных органов или  органов местного самоуправления, на основании которых возникают  права на земельные участки, следует  подразумевать, прежде всего, принимаемые  ими решения о предоставлении находящихся в государственной  или муниципальной собственности  земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д.

Юридическим основанием возникновения права  на земельный участок может являться решение суда, которым установлено  право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого  на разрешение в судебные органы, и  отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный  участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права  на основании решения суда может  служить также признание судом  права муниципальной собственности  на бесхозяйный земельный участок⁹. Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием для государственной регистрации установленного судом права на земельный участок.

Что касается приобретения земельных участков по основаниям, допускаемых законом, то здесь в качестве примера можно  привести приобретение права собственности  на земельный участок в силу приобретательной давности.

Также права  на земельный участок могут возникнуть на основании ст.35 ЗК РФ - при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. В соответствии с названной статьей, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Кроме того, как следует из п.2 ст.15 ЗК РФ, земельное  законодательство закрепляет право  граждан и юридических лиц  на равный доступ к приобретению земельных  участков в собственность, т.е. равное право на приватизацию земельных  участков.3

Учитывая  положения земельного законодательства о том, что права на земельные  участки подлежат государственной  регистрации в соответствии с  Федеральным законом "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" №122-ФЗ от 21.07.1997г., необходимо отметить ее значение. Как следует из ст. 12 указанного Федерального закона, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. В этой связи данный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные участки. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Закона №122-ФЗ). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Таким образом, государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на земельные участки в соответствии с законодательством, значение которого заключается в следующем:

Во-первых, только после осуществления названной  юридической процедуры право  на земельный участок можно считать возникшим. Без государственной регистрации права на земельный участок (а в ряде случаев - также и сделок с земельным участком) даже при наличии акта государственного или муниципального органа, договора или судебного решения, предоставляющего (устанавливающего, признающего) право на участок, отсутствуют юридические основания для осуществления субъектом, у которого должно возникнуть соответствующее право, вытекающих из него правомочий.

Во-вторых, государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права (ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним"). Права на земельные  участки, возникшие до 31 января 1998 г., подлежат государственной регистрации при государственной регистрации их перехода, ограничения (обременения) или совершения иной сделки с земельным участком, а в остальных случаях - лишь по желанию правообладателей.

В-третьих, зарегистрированное право на земельный участок может  быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним"). Данное правило фактически является одной из предусмотренных законодательством гарантий устойчивости зарегистрированного права на земельный участок, поскольку означает, что при наличии у юридического или физического лица документов, свидетельствующих о произведенной регистрации его права на земельный участок, данное право может быть прекращено или признано недействительным лишь на основании судебного решения, а не в административном порядке.

В-четвертых, в соответствии со ст. 26 ЗК РФ права  на земельные участки удостоверяются документами, выдаваемыми в соответствии с Федеральным законом "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", т.е. в результате произведенной регистрации права. В соответствии со ст. 14 указанного Закона проведенная государственная  регистрация возникновения и  перехода прав на земельные участки  удостоверяется свидетельством о государственной  регистрации прав (например, свидетельством о государственной регистрации  права постоянного (бессрочного) пользования, свидетельством о государственной  регистрации права собственности).

В соответствии с Федеральным законом "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", регистрация  носит заявительный характер и осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области  государственной регистрации, и  его территориальные органы, действующие  в соответствующих регистрационных  округах. В настоящее время таким  уполномоченным органом является Федеральная  регистрационная служба (Росрегистрация) и ее территориальные органы (управления и главные управления Росрегистрации)¹⁰.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

 

Общие нормы, регулирующие возникновение право  на землю, содержатся в ГК РФ. Земельное  законодательство закрепляет специальные  нормы, регулирующие вопросы, ставшие  предметом рассмотрения данной работы.

Основания возникновения  прав на земельные участки делятся  на две группы. К первой группе относятся  основания возникновения права  собственности на земельный участок, а ко второй - основания возникновения  прав на земельный участок, производных  от права собственности на него. Кроме права собственности как  основного титула права на землю  земельное и гражданское законодательство предусматривают иные права на земельные  участки, на основании которых лица - несобственники земельных участков вправе их использовать. Все эти титулы являются производными от права собственности на землю.

В зависимости  от юридических характеристик субъекта, обладающего правами на землю, устанавливается  объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права  собственности на землю.

Основаниями возникновения прав на земельные  участки являются юридические факты, перечень которых указан в ст. 8 ГК. Такими основаниями могут быть договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения права частной собственности на землю; судебное решение; приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом; иные действия граждан и юридических лиц; события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Под актами государственных органов или  органов местного самоуправления, на основании которых возникают  права на земельные участки, следует  подразумевать прежде всего принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д.

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.

 

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // СЗ РФ. - 26.01.2009. - N 4.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // СЗ РФ. - 29.10.2001. - N 44.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ // СЗ РФ. - 05.12.1994. - №32.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // СЗ РФ. - 29.01.1996. - N 5.
5. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. - 30.10.2001. - №211-212.
6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. - 30.07.1997. - №145.
7. Анисимов А. П. Земельное право России. 2-е изд. Учебник для вузов. – М.: Юрайт, 2011. – 410 с.
8. Волков С.Н. Жариков Ю.Г. Комментарий к Земельному кодексу РФ. - М.: Юстицинформ. - 2009. - 864 с.
9. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. - М.: Норма, 2009. - 720 с.
10. Сухова Е.А. Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008. 456 с.