Учет земель в административном районе

- энергоемкости  почв (измеряемой сопротивлением  почвообрабатывающим орудиям);

- рельефа;

- каменистости;

- контурности;

- удаленности  полей и фермерских участков от хозяйственного центра;

- высоты  над уровнем моря (для горных  и предгорных зон).

     За  эталонные условия приняты следующие  базовые величины: балл контурности  и энергоемкости - 100; оценка рельефа  и каменистости - 1,00.

     Индекс  технологических свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов государственной кадастровой оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

     Для расчета интегрального показателя местоположения объекта оценки - эквивалентного расстояния (Э_рi), определяются внехозяйственная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий (Г_i) и расстояния перевозок до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами по 3 группам дорог (Р₁, Р₂, Р₃).

     Местоположение  объекта государственной кадастровой  оценки характеризуется показателем  эквивалентного расстояния по удаленности  от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

     Объемы  разнородных грузов переводятся  в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи - 1,00 (I класс  груза - принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе - 1,25 (II класс); шерсть - 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га с.х. угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.

     Дороги  различного качества переводятся в  эквивалентные по коэффициентам: первая группа (эквивалент) - 1,0; вторая группа - 1,5; третья группа - 2,5.

     Эквивалентное расстояние от объекта государственной  кадастровой оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:

m m

ЭРi = У  ГjКj (Р1 + Р2Д2 + Р3Д3) : У ГjКj , (2)

j=1 j=1

где ЭРi - средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта государственной кадастровой оценки, км;

Гj- объем i-го вида реализованной продукции  в общем объеме товарной продукции  субъекта РФ (земельно-оценочного района), %;

Р1, Р2, Р3 - расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

Д2, Д3 - коэффициенты перевода соответственно 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные;

Кj - коэффициент  пересчета j-го вида продукции в эквивалентные  грузы первого класса.

2. Расчет  кадастровой стоимости 1га сельскохозяйственных  угодий объекта включает:

1)дифференциацию  базовых по субъекту РФ нормативов  продуктивности сельскохозяйственных  угодий и затрат на их использование  по объектам кадастровой оценки  согласно их индивидуальным рентообразующим  факторам - плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

2) определение  по объектам кадастровой оценки, на основе полученных индивидуальных  нормативов продуктивности и  затрат, расчетного рентного дохода  и кадастровой стоимости 1 га  сельскохозяйственных угодий;

3) расчет  удельных показателей кадастровой стоимости

Удельный  показатель кадастровой стоимости  земельного участка определяется методом  капитализации расчетного рентного дохода.

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального  и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход объектов государственной кадастровой оценки определяется по формуле:

Рi = ( Вi - Зi Но ) + Д Ртi + Д Рмi , (3)

где Рi - дифференциальный рентный доход i -го объекта государственной кадастровой  оценки, руб/га;

Вi - валовая  продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;

Зi - затраты  на использование i-го объекта государственной  кадастровой оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при  среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель , руб/га;

Но - минимально необходимый для воспроизводства  нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Но = 1,07);

(Вi - ЗiНо), ДРтi и ДРмi - рентный доход,  обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га.

     Валовая продукция объекта государственной  кадастровой оценки (Вi) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов государственной кадастровой оценки по формуле:

Вi = (Во : Бо) х Бi , (4)

где Во - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб/га;

Бо и  Бi - балл бонитета групп почв или  разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i -го объекта государственной  кадастровой оценки.

Затраты на использование i-го объекта государственной кадастровой оценки (Зi) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

Зi = Зо (1 - Дзу) + Зо х Дзу х (Бi : Бо), (5)

где Зо - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб/га;

Дзу - доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных  работ, затрат на транспортировку, доработку  и хранение продукции).

     Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта государственной кадастровой оценки (Д Ртi) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (Зо) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки:

     Д Ртi = Зо х Но х Дзт х (1 - Итi : Ито) (6)

     где Итi и Ито - индексы технологических  свойств i-го объекта государственной  кадастровой оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);

     Дзт - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

     Рентный доход, обусловленный местоположением  объекта государственной кадастровой  оценки (D Рмi) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при  средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (Со, руб/га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (Сi, руб/га):

D Рмi = (Со - Сi) х Но; (7)

Со = Эро  х Т х Го ; (8)

Сi = Эрi х Т х Гi , (9)

     где Эро и Эрi - средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки, км;

     Го  и Гi - внехозяйственная нормативная  грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки;

     Т - затраты на перевозку одной тонны  груза на 1 км, руб.

     Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

     Нормативная грузоемкость i-го объекта государственной  кадастровой оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета i-го объекта государственной кадастровой оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

     Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на I-ом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1 % стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов государственной кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий - 12 руб/га.

     Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального  и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифференциальный рентный  доход отрицателен, он принимается  за 0. В этом случае расчетный рентный  доход принимается равным абсолютной ренте - 12 руб/га.

3. Определение  кадастровой стоимости сельскохозяйственных  угодий

     Кадастровая стоимость единицы площади (1 га) объекта кадастровой оценки определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитализации, рваный 33 годам.

 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Произошли принципиальные, глубинные изменения  в форах собственности на землю. Ликвидирована монополия государственной  собственности на землю. Введена  плата за пользование землей. Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры. Все это требует принципиально новых методов государственного управления, способных обеспечить функционирование рыночных механизмов в сфере земельных отношений. В этих условиях резко возрастает роль государственного земельного кадастра как единой многоцелевой информационной системы, направленной на обеспечение органов управления всех уровней о состоянии земельного фонда в Российской Федерации, а также на удовлетворение информационного спроса на рынке недвижимости.

     Особое  значение в ведении государственного земельного кадастра имеет государственный  кадастровый учет земельных участков, при выполнении которого осуществляется внесение сведений в Единый государственный  реестр земель об объектах кадастрового учета, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки, признать факт его существования государством.

     Наличие целостной системы управления земельными ресурсами страны, составной частью которой является государственный земельный кадастр, создает необходимые гарантии прав, позволяет планировать деятельность, исходя из зафиксированных характеристик земельных участков. Тем самым создается необходимая ясность в отношениях по распоряжению земельными участками, повышается инвестиционная привлекательность земли по сравнению с иными вариантами инвестирования, снижаются издержки при проведении сделок с земельными участками, что делает земельный рынок более мобильным.

     ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 21 октября 1994 г.

2. Земельный кодекс РФ.- М.: Юристъ, 2002.- 94с.

2. Федеральный  закон РФ «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 г.

3. Указ  Президента РФ "О структуре  федеральных органов исполнительной власти» от 17.05.2000 г. № 867.