Технология определения итоговой величины стоимости объекта оценки

Износ имущества - снижение стоимости имущества с течением времени в процессе его эксплуатации.

Три вида износа:

1. Физический износ - снижение  работоспособности объекта в  результате естественного физического  старения и под воздействием  внешних факторов.

2. Функциональный износ - моральное старение, выраженное  в несоответствии современным  требованиям.

3. Внешний износ - износ  в результате изменения внешних  экономических факторов. Износ подразделяют  на устранимый и неустранимый. Устранимый износ - затраты на устранение которого меньше, чем добавленная при этом стоимость. Неустранимый износ – затраты на устранение которого больше, чем добавленная при этом стоимость. Основные методы определи накопленного износа: разбиения срока жизни, сравнимых продаж.

Метод разбиения заключается в определении отдельных трех видов износа с разделением физического и функционального износа на устранимый и неустранимый. Для определения износа используются инженерные и визуальные методы.

Устранимый физический износ определяется с учетом всех расходов по текущему ремонту объекта.

Неустранимый физический износ определяет степень физического старения здания и невозможность его эксплуатации по условиям техники безопасности.

Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение:

где Иабс - абсолютный износ в денежном выражении;

Св, Иотд - относительный износ в долях.

Рассчитанная величина износа согласовывается с соответствующими службами эксплуатации.

Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным требованиям:

неэффективная планировка здания, плохой дизайн. Здание при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается из-за появления современных, более совершенных аналогов.

где И – износ;

Сун - стоимость здания с устраненными недостатками;

Снн - стоимость объекта с неустраненными недостатками.

Внешний износ определяют потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитывают путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа: изменение соотношения спроса и предложения, финансовых условий, законодательства.

Методы оценки внешнего износа: сравнение продаж подобных объектов при наличии и отсутствии внешних воздействий, капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

-стоимость воспроизводства  элемента;

Срок экономической жизни - время, в течение которого объект можно

использовать и получать прибыль. Хронологический возраст - фактический

возраст объекта со дня постройки. Эффективный возраст - возраст объекта по внешнему виду. Метод базируется на том, что эффективный возраст отражает срок экономической жизни, так же как накопленный износ отражает затраты воспроизводства.

где И – износ;

СВ - стоимость воспроизводства;

ЭВ - экономический возраст;

СЭЖ - срок экономической жизни. Метод основан на визуальном осмотре и зависит от знаний и опыта оценщика.

Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. Отбираются недавно проданные объекты, и определяется накопленный износ каждого из них в следующем порядке:

расчет стоимости земельного участка: С;

определение стоимости улучшений с учетом износа:

Су=ЦП -Сз,

где ЦП – цена продажи;

расчет стоимости нового строительства на дату оценки, Снс:

расчет накопленного износа:

Ин= Снс - Су;

определение эффективного возраста объекта сравнения, ЭВ:

определение среднегодового износа в абсолютном выражении:

Игод=Иц / ЭВ, и в процентах: И = Игод / Снс * 100;

Накопленный износ объекта оценки: Ин = И/100 * Снс * ЭВ.

Применение затратного подхода.

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для более эффективного использования.

Оценка на основе затратного подхода целесообразна или единственно возможна в следующих случаях:

• анализ земельного участка ;
• технико-экономический анализ нового строительства для обоснования конкретного строительства или реконструкции;
• оценка общественно-государственных и специальных объектов;
• оценка объектов на малоактивных рынках (уникальные объекты продаются редко или не продаются вообще);
• оценка для целей страхования и налогообложения.

Основные недостатки:

• затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
• для достижения более точного результата необходимы большие трудозатраты;
• проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений; отдельная оценка земельного участка от строений, что часто невозможно или требует значительных трудовых затрат;
• проблематичность оценки земельных участков в РФ;
• сложность определения накопленного износа старых строений.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

В ценах продаж отражается мнение типичных продавцов и покупателей, поэтому при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах целесообразно определять базовую рыночную цену сравнительным подходом. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются проведением соответствующих корректировок.

В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит объект больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности рынка и от доступности достоверной информации об аналогичных сделках. Для получения более точного результата, необходимо тщательно выбирать аналоги.

Основные требования к аналогу объекта оценки:

аналог похож на объект оценки по основным экономическим, физическим и техническим характеристикам;

цена аналога известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Сравнительный подход базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода.

1. Изучение рынка.

2. Сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных анало3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки.

4. Корректировка цен продаж  выбранных аналогов в соответствии  с их отличиями от объекта  оценки,

5. Установление стоимости  объекта оценки.

1.Изучение рынка.

Выявление недавно проданных и предлагаемы на продажу аналогичных объектах. Из-за сокрытия данных об условиях продажи и фактической цене объектов, можно при выполнении анализа основываться только на ценах предложения.

2. Сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на  продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

               Основные источники информации:

• данные регистрационных служб, страховых компаний, брокеров и риэлторов;
• периодические издания;
• информация, предоставляемая участниками сделок;
• архивы оценщика.

Точность оценки зависит от количества и качества используемой информации, поэтому большое значение имеет проверка данных по отобранным аналогам.

3. Сравнение данных об  отобранных аналогах и объекте  оценки.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается только по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты, тем точнее будет результат оценки. В результате сравнения продаж аналогов определяются данные, которые необходимо скорректировать.

4. Корректировка цен продаж  выбранных аналогов в соответствии, с LUX отличиями от объекта оценки.

Скорректированная цена имущества - это цена продажи объекта сравнения после ее корректировки на различия с объектом оценки. Все объекты недвижимости уникальны, но не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость.

Основные отличия, влияющие на стоимость объекта:

• местоположение и соседское окружение;
• условия финансирования (продажа в кредит, оплата части бартером, передача долгов, наличные деньги);
• условия сделки (давление на продавца, наличие семейной или деловой связи между сторонами);
• дата совершения сделки (c учетом инфляции);
• физические характеристики (размер, возраст, износ);
• экономические характеристики (затраты на содержание, качество управления, условия и сроки аренды);
• способ использования (квартира под магазин и такая же квартира под жилье);
• компоненты стоимости непосредственно не связанные с недвижимостью (оборудование, мебель).

Основные способы расчета корректировок:

• парный анализ продаж - расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;
• статистический анализ - применение математических методов регрессивною анализа для обработки массива данных;
• анализ тенденций - выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;
• анализ затрат - учет затрат на воспроизводство какого-то элемента объекта (наличие забора на участке);
• относительный сравнительный анализ - анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок;
• распределительный анализ - ранжирование сравнимых продаж и определение места оцениваемого объекта и этом ряду;
• индивидуальные опросы- опросы профессионалов для использования в качестве вторичной информации.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Рассчитанные корректировки вносят, в цены объектов-аналогов с целью приведения каждого объекта сравнения к объекту оценки по всем различающимся характеристикам.

Иногда невозможно найти на рынке данные о продажах с единственным отличием. Тогда применяется модификация метода парного анализа, которая заключается в следующем: если у объектов сравнения больше одного отличия, нужно подобрать третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.

Основные правила внесения корректировок;

1. Внесение корректировок  осуществляется от объекта сравнения  к объекту оценки.

2. Если сравниваемый объект  хуже оцениваемого, корректировки  будут положительными, а если  лучше -отрицательными.

Корректировки проводятся по выбранным единицам измерения: сотка, га, м2, фронтальный метр, м\ комната, место стоянки, посадочное место и т.д.

   Методы внесения корректировок:

• метод общей суммы: все корректировки отражающие отличия объектов, вносятся в виде денежных сумм;
• метод аддитивных процентных отклонений: суммируются поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;
• метод мультипликативных процентных отношений: выраженные в процентах поправки учитывают
• взаимосвязь факторов между собой;
• смешанный метод: совместное применение разных методов.

Порядок внесения корректировок:

1. Корректировки, относящиеся  к условиям сделки и состоянию  рынка: состав передаваемых прав  собственности, условия финансирования, дата совершения сделки.

2. Корректировки, относящиеся  непосредственно к объекту недвижимости: местоположение, физические характеристики, характер использования.

3 .Установление стоимости объекта оценки.

Вывод стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен. Согласование - это не просто усреднение промежуточных результатов, а процесс взвешивания показателей, выявления причин различия, учет количества корректировок.

Основное правило согласования: Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.