Техническая
инвентаризация отдельно стоящих зданий
Здание состоит из помещений, расположенных
на одном или на различных уровнях от поверхности
земли.
Под помещением понимается внутренняя
изолированная часть строения, отделенная
от других смежных помещений стенами без
проемов или глухими перегородками и имеющая
самостоятельный выход на улицу или лестничную
клетку.
Различают наземную, подвальную либо полуподвальную
части
основного
строения.
- Наземная
часть представляет часть строения, пол
помещений которых расположен выше отметки
спланированной поверхности земли.
- Если
отметка пола помещения ниже отметки поверхности
земли более чем на половину его внутренней
высоты, эта часть строения считается
подвальной. При меньшем заглублении помещений
эту часть причисляют к полуподвальной
части строения и называют цокольным этажом.
Строение характеризуется этажностью,
которая определяется по
числу
наземных этажей.
В число этажей при определении этажности
включаются цокольный этаж, если верх
перекрытия этого этажа возвышается над
уровнем земли не менее чем на 2 м, и расположенные
на средних этажах наземной части технические
этажи (где размещается инженерное оборудование
и проложены коммуникации).
В чердачном пространстве высокой крыши
строения нередко размещается мансардный
этаж – помещение, оборудованное стенами
и потолком внутри чердака, площадь которого
не менее половины площади
пола, а
высота стен до низа наклонной части потолка
при соблюдении
условия
пропорции площадей не менее 1,6 м.
Если помещение такого этажа встроено
в габариты чердака, образованного ломаной
крышей, оно называется мансардой. Если
направление ската крыши не меняется –
помещение называют светелкой. Иногда
над крышей дома надстраивается помещение
со своей крышей, называемое мезонином.
Часто к основному строению пристраивается
пристройка – часть
строения,
являющаяся вспомогательной по отношению
к строению и имеющая с ним одну (или более)
общую капитальную стену.
Съемка объекта является основным элементом
инвентаризационной работы в натуре (полевой
работы). На основе результатов съемки
составляют инвентаризационные чертежи:
- план
земельного участка (план расположения
объектов инвентаризации на земельном
участке);
- поэтажные
планы зданий.
Съемки территории, прилегающей к объекту,
производятся только в случае отсутствия
исполнительной топографической съемки
или плана земельного участка, выполненного
для его учета в государственном земельном
кадастре, а также в случае отсутствия
на указанном плане инвентаризируемого
объекта. При наличии планов земельных
участков съемка осуществляется ОТИ в
части недостающих измерений.
Не допускается проведение ОТИ повторных
съемок этих участков.
Требования
к точности определения местоположения
здания и границ его земельного участка
определяются федеральным органом исполнительной
власти, осуществляющим нормативно-правовое
регулирование в сфере формирования и
кадастрового учета недвижимого имущества,
с учетом размеров, местоположения и категории
объектов недвижимого имущества.
Съемка объектов инвентаризации на земельном
участке проводится
геодезическими
приборами. В случае малой площади земельного
участка (до 0,5 га) и при отсутствии геодезических
приборов допускается производить измерения
рулетками. При измерении высот надлежит
пользоваться складными рейками, высотометрами,
электронными рулетками.
Измерение границ участка осуществляется
с одновременным обмером зданий, строений,
сооружений, расположенных в границах
земельного участка, начиная с фасада
основного здания и перемещаясь
слева
направо по периметру участка
до исходной точки.
При измерении земельного участка должны
быть взяты все необходимые замеры: засечки,
створы, диагонали (система замкнутых
треугольников), определяющие конфигурацию
участка, направление изломов, углов, границ
угодий и положение на участке зданий,
строений
и сооружений.
Основное строение с пристройками должно
быть обмерено снаружи и внутри. Одновременно
выполняют техническое описание конструктивных
элементов, с указанием признаков износа.
При технической инвентаризации основного
строения необходимо максимально использовать
проектную документацию на его возведение.
Перед началом работ по данным этой документации
могут быть составлены заготовки под абриса
и выписаны необходимые технические характеристики
строения.
Обмер основного строения следует производить
рулеткой с точностью измерений до 0.01
м. Могут быть использованы другие инструменты
и приборы. Относительная ошибка двух
измерений линии (обмера и контрольного
промера проверяющего) не должна превышать
1/200.
Наружный обмер основного строения с пристройками
должен производится на уровне окон первого
этажа по всему периметру стен выше цоколя.
Одновременно при замере оконных и дверных
проемов, делаются по ходу промежуточные
отсчеты. При наружном обмере строения
необходимо замерять его отдельные части,
характеризуемые назначением, различием
материала стен, высоты и т. д. В абрисе
такие отсчеты записываются перпендикулярно
к измеряемой линии. Не подлежат обмеру
выступы до 0.1 м.
Внутренний обмер строения должен производится
от отделанных поверхностей по периметру
стен или перегородок помещений на высоте
1.20 — 1.30 м от пола. При невозможности измерений
непосредственно от плоскости стен или
перегородок допускается производить
измерения параллельными промерами.
В случае, если стены или перегородки помещений
обшиты выступающей панелью, обмер следует
выполнять дважды: по панелям и выше ее,
по стенам. Первый необходим для определения
площади помещения, второй — для определения
толщины стен (перегородок). В зданиях
прямоугольной формы, во всех угловых
комнатах первого этажа, одновременно
с указанными промерами измеряются
диагонали. Измерения диагоналей выполняются
также во всех помещениях прямоугольной
формы. При съемке помещений производится
замер оконных и дверных проемов, строительных
контуров санитарно — технического оборудования
(ванн, унитазов, отопительных колонок).
Замер оконных и дверных проемов производится
нарастающим итогом до начала и конца
проема. Измерение толщины стен или перегородки
выполняется через дверной проем.
При обмере строения должны быть определены
внутренняя высота помещений и наружная
высота строения и его частей. Внутренняя
высота измеряется от пола до потолка
в одном из помещений каждого типового
и цокольного этажа (подвала). В холодных
пристройках внутренняя высота не измеряется.
В подвалах и цокольных этажах также замеряется
заглубление пола относительно поверхности
земли или отмостки. При разной высоте
помещений на этаже она должна быть измерена
в каждом из этих помещений.
Высота строения, пристроек, мезонина,
мансарды и светелки для расчета объемов
и стоимости определяется от чистого пола
до верха засыпки чердачного перекрытия
по данным измерений:
внутренних
высот помещений по этажам и толщины междуэтажных
и чердачного перекрытия. Толщину перекрытий
можно определить по измерению высоты
двух или нескольких этажей в лестничной
клетке;
внутренней
высоты здания от пола первого этажа до
потолка последнего в лестничной клетке;
Абрис на основное строение составляется
схематично, простым карандашом, от руки.
Для линий большой протяженности можно
пользоваться линейкой. Все записи результатов
измерений в абрисе должны быть разборчивы
и располагаются таким образом, чтобы
могли быть прочитаны по горизонтали слева
направо. А по вертикали — снизу вверх.
Абрис должен быть составлен так, чтобы
другой работник мог по нему составить
исполнительную документацию. Абрис должен
быть подписан исполнителем и бригадиром.
Абрис приобщается к третьей группе инвентарного
дела.
По окончании работ по обмеру строения
необходимо проверить соответствие наружного
размера строения и суммы внутренних измерений
помещений и стен в помещениях. Разница
в размерах не должна превышать величины,
рассчитанной по формуле:
N = 0.75 x K,
где N —
допустимое отклонение в см;
0.75 — коэффициент
допустимой ошибки;
К — количество
суммируемых внутренних замеров (в т.ч.
И измерений толщины стен и перегородок).
Отклонение, не превышающее допустимое.
Распределяется между размерами
помещений пропорционально их
длине. Вносить поправки в толщину стен
и перегородок не допускается. При расхождении,
превышающем допустимое, измерения повторяются.
Исправление размеров в абрисе производится
зачеркиванием ошибочных размеров (одной
линией) и проставлением над ними результатов
нового измерения (стирать неправильные
записи в абрисе запрещается).
Описание конструктивных элементов
и инженерного оборудования следует
выполнять на отдельном бланке
в виде кратких формулировок,
в объеме, достаточном для вычерчивания
плана. Основными характеристиками
в описании являются:
- для фундаментов
— материал и конструкция. В деревянных
зданиях при столбчатом фундаменте —
материал цоколя (забирки).
- для стен
— материал и толщина. Толщина кирпичных
стен указывается в сантиметрах. Для стен,
рубленных из бревен, указывается средний
диаметр бревен;
- для перегородок
и перекрытий — материал и толщина;
- для крыш
— материал стропил, обрешетки, кровли;
- для полов
— материал, конструкция основания и покрытия.
Для полов дощатых — окрашены, без окраски;
- для окон
— количество переплетов в проеме (одинарные
или двойные), для дверных заполнений —
створчатые или глухие, простые или филенчатые,
а также наличие окраски;
- для отопительных
печей и кухонных очагов — наличие и площадь
облицовки изразцами, штукатурки, разновидность
очага (газовый, электрический, твердом
топливе);
- для центрального
отопления — источник поступления тепла;
от ТЭЦ Минэнерго. Промышленной котельной,
квартальной, групповой или местной котельной,
АГВ, индивидуального котла заводского
изготовления или котла, вмонтированного
в очаг;
- внутренней
отделки — вид отделки стен, потолков,
перегородок;
для наружной
отделки — вид отделочных работ:
штукатурка, облицовка, обшивка досками
и др. площадь отделанных поверхностей
(указывается при наличии нескольких
видов отделки);
- для элементов
обустройства — наличие входных крылец,
асфальтовых или щебеночных отмосток,
наружных лестниц, балконов;
- для электроосвещения
— проводка открытая или скрытая;
- для газоснабжения
— сетевой (природный) или балонный;
для водопровода
— от городской центральной сети
или местного источника;
- для канализации
— сброс (в городскую сеть или местный
отстойник);
- для горячего
водоснабжения — централизованное или
от местных водонагревателей.
Поэтажный план необходимо вычерчивать
в масштабе 1:100 или 1:200.
Несоответствие чертежа масштабу, в котором
он исполнен, не должно превышать 0,5 мм.
Для вычерчивания поэтажного плана следует
применять условные обозначения, принятые
при техническом учете основных фондов
жилищно-коммунального хозяйства.
При вычерчивании поэтажных планов многоэтажного
строения, возведенного по типовому проекту
из сборных конструкций заводского изготовления
с однотипной планировкой этажей, допускается
составлять планы технического, первого
и типового этажа, а на остальные этажи
- изготовлять копии с типового этажа.
На поэтажном плане необходимо указывать
размеры помещений. Допускается для помещений
прямоугольной формы проставлять два
размера: длину и ширину, а в небольших
по площади подсобных помещениях размеры
не показывать. Размеры на плане показываются
в метрах с округлением до второго десятичного
знака.
На поэтажном плане подвала, цокольного
и первого этажа, мезонина, мансарды, светелки
следует проставлять наружные размеры
по периметру стен. Не показываются на
поэтажном плане размеры печей, выступов
в стене, колонн, ниш, арочных проемов,
внутренние размеры холодных пристроек,
привязки окон и дверей, контрольные промеры.
При вычерчивании помещений с выступающими
в стенах панелями необходимо показывать
на плане линии панелей и стен. Перегородки,
не доходящие до потолка, показываются
пунктиром.
Внутренняя высота помещений, заглубление
пола (в подвалах или цокольных этажах)
показываются на плане в метрах с округлением
до второго десятичного знака в тех помещениях,
где она была измерена.
Основное строение, его отдельные части
и пристройки литеруются заглавными буквами
русского алфавита. Литеровка должна совпадать
с приведенной на плане земельного участка.
Под литером строения (части строения)
следует показывать его наружную высоту.
На поэтажном плане следует показывать
номера квартир и помещений. Номер квартиры
проставляется на плане арабскими цифрами
у главного входа, номера помещений - в
центре плана помещения. Лестничные клетки
и коридоры общего пользования (в т.ч. и
межквартирные коридоры) нумеруются римскими
цифрами.
Сведения о площади помещения приводятся
под номером этого помещения через подчеркнутую
линию, в знаменателе полученной дроби.
Допускается в небольших по площади помещениях
ограничиваться лишь их нумерацией.
Поэтажный план должен быть оформлен угловым
штампом.
Подсчет площадей помещений производится
на основе величин, взятых непосредственно
при замерах.
Для помещений в строениях, возведенных
по типовым проектам из сборных конструкций
заводского изготовления с типовой планировкой
на этажах, допускается производить подсчет
площади по подвальному, первому и типовому
этажу. Для последующих этажей площадь
может быть принята по типовому, за исключением
помещений, в которых имеются изменения
планировки.
В площадь помещения необходимо включать:
- площадь арочного проема шириной не менее
2 м;
площадь ниш, доходящих до пола и высотой
не менее 1,8 м;
площадь пола под маршем внутриквартирных
лестниц при высоте от пола до низа выступающих
конструкций марша не менее 1,6 м.
- площадь, занятую выступающими элементами
капитальных стен, печами, очагами капитального
типа, а также находящуюся в пределах дверного
проема, в площадь помещения не включается.
Подсчет площадей помещений необходимо
производить в квадратных метрах с точностью
до одного десятичного знака.
Сведения о площади и классификации помещений
следует отражать в экспликации к поэтажному
плану основного строения. Для жилых и
нежилых домов применяются отличные друг
от друга экспликации. Если в строении
имеются жилые и нежилые помещения, то
необходимо составлять две экспликации
одновременно.
При указании в экспликации назначения
помещений вводимых в эксплуатацию зданий
используются проектные данные.
Экспликация на нежилые дома и на встроенные
нежилые помещения в жилых домах составляется
поэтажно. Экспликация жилых помещений
составляется поквартирно. Итоги площадей
подсчитываются по квартирам, этажам и
строению в целом. Площадь лестничных
клеток и помещений, расположенных в подвалах,
записывается в экспликации после итога
общей площади.
Объем строения для целей технической
инвентаризации определяется с округлением
до 1 куб. м.
Подсчет объема строения с чердачным перекрытием
выполняется путем умножения его площади,
подсчитанной по наружным размерам выше
цоколя, на его высоту.
Объем строения без чердачного перекрытия
определяется умножением площади вертикального
поперечного сечения на его длину. Площадь
вертикального поперечного сечения рассчитывается
по обводу наружной поверхности стен,
по верхнему очертанию кровли и по уровню
чистого пола первого этажа, а длина здания
- путем замера расстояния между наружными
поверхностями торцевых стен на уровне
первого этажа выше цоколя.
Объем строения должен исчисляться по
частям, если эти части отличаются друг
от друга по очертанию, конфигурации и
по другим конструктивным особенностям.
При раздельном определении объема стена,
разграничивающая части строения, относится
к той части, у которой конструкция или
высота соответствует ее конструкции
или высоте.
В общий объем строения включается объем
эркеров, тамбуров, крытых переходов, портиков
и других частей, увеличивающих его замкнутый
объем. Пояски, пилястры, полуколонны и
другие архитектурные детали в объем зданий
не включаются.
Объем подвала или цокольного этажа определяется
умножением площади горизонтального сечения
на уровне первого этажа выше цоколя на
его высоту.
Объем мезонина, мансарды и светелки определяется
умножением площади их горизонтального
сечения по внешнему обводу стен на уровне
пола на высоту. При криволинейном очертании
перекрытий мансарды или светелки следует
принимать среднюю высоту.
Проезды и арки в строениях, не входящие
по высоте в пределы второго этажа, из
объема строения не исключаются. Более
высокие проезды включаются в объем строений
в размере 50% объема в свету.
Расчеты площадей и объемов для целей
определения стоимости должны производиться
в соответствии с указанием общей части
применяемых сборников.
Если действующие или вновь вводимые инструкции
по составлению статистической отчетности
о технических характеристиках тех или
иных классов зданий предусматривают
иные правила расчета площадей и объемов,
то следует руководствоваться данными
инструкциями. Во всех случаях правила
расчетов должны быть согласованы с заказчиком
и указаны в примечании к экспликации.
Обмер и составление чертежей фасадов
и разрезов следует выполнять при наличии
заявки на проведение этих работ, Разрезы
и фасады вычерчиваются в масштабе 1:50,
1:100, 1:200. Чертежи оформляются штампом бюро. |