Право собственности на землю

Имеются и другие ограничения. При продаже земельной  доли  в  общей  долевой собственности  преимущественное  право  на  ее  приобретение  имеют   другие участники общей собственности.

При совместной собственности  сособственники обладают равными  правами собственности на весь земельный участок. Каждый  из  них  по  согласию  всех других участников вправе совершать  разрешенные  сделки  со  всем  земельным участком либо его  частью,  а  также  иным  образом  распоряжаться  им.  При совершении  таких  действий  согласие  других  участников  предполагается  и специального удостоверения в форме договора или иной форме для совершения распорядительных действий не требуется.

 

 

 

 

 

 

 

3. СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ. 

 

Признание земель недвижимым имуществом является формальным основанием для включения права  собственности  на  землю  в  категорию  вещных  прав  и распространения  на  данную   область   подходов,  принципов   и   решений, применяемых к отношениям собственности на имущество в  целом.  В  частности, содержание права собственности  на  землю  составляют  правомочия  владения, пользования, распоряжения (ст.  209  ГК).  Все  три  правомочия  имеют  ясно выраженный физический и юридический аспект. В  первом  случае  речь  идет  о возможности  собственника  —  обладателя  этих  правомочий  физически,  т.е. своими  действиями,  осуществлять  владение,  пользование   и   распоряжение физически  обособленным  земельным  участком,  принадлежащим  ему  на  праве собственности.   В   юридическом   смысле   правомерность   этих    действий подтверждается в индивидуальных юридически значимых документах.

Право  владения  означает  право  собственника   обладать   земельным

участком, т.е. беспрепятственно  входить  на  участок,  находиться  на  нем,

держать под контролем  земельный участок, включая право  не допускать на  него иных лиц. Право пользования предполагает возможность собственника  извлекать пользу  из  земельного  участка  для  удовлетворения  различных  собственных материальных и нематериальных потребностей. Право  распоряжения,  или  право определять юридическую судьбу земельного участка  включает  право  отчуждать земельный участок путем  совершения  сделок  купли-продажи,  мены,  дарения, право передавать земельный участок в пользование, передавать по  наследству, а также право залога.

 Все три правомочия юридически существуют как единство и  закрепляются за соответствующими субъектами  в  виде  права  собственности  на  основании различных  государственных  нормативных  и  ненормативных   актов.   Наличие документа,  удостоверяющего  право   собственности,   является   юридическим основанием  для  реализации  любого  правомочия  собственности.  К  примеру, свидетельство  о  государственной   регистрации   права   собственности   на земельный участок достаточно для того,  чтобы  собственник  мог  входить  на участок и находиться на нем,  использовать его для разрешенных  целей,  а также продавать или иным образом отчуждать земельный участок.

Правомочия владения, пользования, распоряжения составляют  содержание и других вещных прав, к которым гражданское законодательство  также  относит право  пожизненного  наследуемого   владения   землей,   право   постоянного (бессрочного) пользования и сервитуты (ст. 216 ГК). Однако они существуют  в ограниченном объеме.

 

 

4. ОСНОВАНИЯ (СПОСОБЫ) ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

4.1.Возникновение права собственности на землю. 

 

 Право частной собственности возникает в  результате  различного  рода сделок — купли-продажи  земельных  участков,  приватизации,  мены,  дарения, наследования,   ипотеки.   Право   частной   собственности    удостоверяется свидетельством о государственной регистрации  права  частной  собственности,  выдаваемым учреждениями юстиции. Право  частной  собственности  возникает  с момента такой регистрации.

В Гражданском кодексе  РФ установлен ряд оснований приобретения земельных участков в собственность. Право собственности на землю может быть установлено:  
на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка; 
в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218); 
в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 217); 
по иным основаниям (п. 3 ст. 218), например, в силу давности. Заметим в этой связи, что ранее в советском праве института приобретательной давности не было.

В ст. 15 ЗК РФ установлен принцип равного доступа к приобретению земельных участков в собственность (п. 2). Реализация этого принципа обеспечивается путем установления в федеральном законе случаев, когда земельный участок может быть приобретен только путем проведения конкурсов, аукционов (ст. 38 ЗК), а также информирования граждан и юридических лиц о наличии земельных участков, их разрешенном использовании (ст. 31 и 34 ЗК).

Однако данный принцип  представляет собой лишь общее правило, из которого есть исключения. Они содержатся, прежде всего, в самом Земельном кодексе. Например, граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21); при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (п. 8 ст. 22); собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35); граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приватизировать соответствующий земельный участок (п. 1 ст. 36).

Не все земельные  участки могут быть переданы в  частную собственность (приватизированы). Такие случаи предусмотрены в Земельном кодексе, других федеральных законах. Например, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а земельные участки, отнесенные к ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

Из оборота изъяты земельные  участки, занятые находящимися в  федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными  природными заповедниками и национальными  парками

2) зданиями, строениями и  сооружениями, в которых размещены  для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями  и сооружениями, в которых размещены  военные суды;

4) объектами  организаций федеральной службы  безопасности;

5) объектами  организаций федеральных органов  государственной охраны;

6) объектами  использования атомной энергии,  пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами,  в соответствии с видами деятельности  которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами  учреждений и органов Федеральной  службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими  сооружениями, линиями связи и  коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

 Ограничиваются  в обороте находящиеся в государственной  или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах  особо охраняемых природных территорий

2) в пределах  лесного фонда, за исключением  случаев, установленных федеральными  законами;

3) занятые находящимися  в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо  ценными объектами культурного  наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные  для обеспечения обороны и  безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; и др.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на землю и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание земельного участка и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (ст.18 ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).

 

4.1.1. Переход права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизация).

 

Земельные участки  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, могут предоставляться за плату гражданам и юридическим лицам в собственность. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться и бесплатно в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

 Не допускается  отказ в предоставлении в собственность  граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:

изъятия земельных  участков из оборота;

установленного  федеральным законом запрета  на приватизацию земельных участков;

резервирования  земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается  отказ в предоставлении в собственность  граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

 Иностранным  гражданам, лицам без гражданства  и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату.

Предоставление  гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

 

4.1.2. Возникновение права собственности  при переходе права собственности на здание, строение и сооружение.

 

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, согласно ст. 35 ЗК РФ,  к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам  порядок пользования земельным  участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

 Отчуждение  здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке и принадлежащих  одному лицу, проводится вместе  с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение  части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение  здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке, изъятом  из оборота.

Не допускается  отчуждение земельного участка без  находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение  доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

 

4.1.3.Особенности купли-продажи земельных участков:

 

 Объектом  купли-продажи могут быть только  земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

 Являются  недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.