Особенности земли как объекта правового регулирования

С учетом указанного обстоятельства устанавливается и налогообложение. Например, налоги устанавливаются и  изменяются в зависимости от состояния  земельных участков, а не по результатам  хозяйственной деятельности (ст. 3 Закона РСФСР «О плате за землю»).

Так как земля является важнейшим компонентом природной  среды, необходимо усилить ответственность  за преступления против земельной безопасности. В частности, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 г. № 14 «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические преступления»* указывает, что в целях обеспечения правильного и единообразного применения законодательства необходимо обеспечить такое правильное правоприменение, т.к. высокая степень общественной опасности преступлений в этой сфере обусловлена тем, что объектом посягательства является стабильность окружающей среды и природоресурсный потенциал, а также гарантированное Конституцией РФ право каждого на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции РФ). В каждом конкретном деле, квалифицируя содеянное, суд должен исходить не только из стоимости и количества потерь, но и учитывать причиненный экологический вред, т.е. вред, нанесенный растительному и животному миру, а также всей экосистеме в целом. 

*Бюллетень Верховного  Суда РФ. 1999. № 1. 

Земля представляет собой  весьма сложный хозяйственный объект, обладающий множеством различных свойств  и в силу этого находящийся  в сфере деятельности различных  отраслей права:

а) государственного, нормами  которого регулируются административно-государственное  устройство, государственные границы  и суверенитет народов. Так, в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, может быть установлен, по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления (местной администрацией), особый режим использования земель;

б) административного, определяющего  систему и компетенцию органов  государственной власти и органов  местного самоуправления в области  регулирования земельных отношений, устанавливающего ответственность  за различные виды земельных правонарушений, и т. п.;

в) гражданского, нормы которого особенно расширили сферу правового  регулирования земельных отношений  после принятия нового ГК РФ в 1994 г. В него включено большое количество норм, регулирующих земельные отношения  по принципам гражданского права. Восстановление категории «недвижимое имущество», т.е. объектов, неразрывно связанных с землей (строений, сооружений, мелиоративных систем), введение купли-продажи земли, земельного рынка, ипотеки и др. – все это должно способствовать возрастанию норм гражданского права в регулировании земельных отношений.

В юридической литературе шел спор, можно ли признать земельные  отношения имущественными. Еще с 60-х годов было признано, что земельные  отношения имеют некоторый имущественный  характер. В связи с проводимой земельной реформой, принятием нового земельного законодательства, Конституции, Гражданского кодекса, который разрешает  сделки с землей, формирует земельный  рынок, вопрос о признании имущественного элемента в земельных отношениях приобретает положительное значение. ГК РФ восстановил категорию земельной  недвижимости. Но земля – недвижимость особого рода, которая требует  особого правового регулирования, отличающегося от регулирования  другого имущества. Отнесение части  земельных отношений к гражданскому праву основано на ошибочном определении, данном в ст. 128 ГК и ст. 130 ГК, где  земля называется недвижимым имуществом наряду с другим имуществом, не имеющим  уникальных особенностей земли. Поэтому  требуется работа над изменением ГК РФ и приоритета земельного права  в регулировании земельных отношений  перед нормами гражданского права. В ст. 128* следует указать, что вещами являются предметы материального мира или духовной культуры – продукты человеческого труда, а не самой  природы, удовлетворяющие потребности  людей и не имеющие устойчивых связей с природной средой. В ст. 130 необходимо отметить, что земля  является абсолютно недвижимой, а  все остальные вещи – относительно недвижимые, т.к. они, в принципе, переместимы  при желании человека.

Эти изменения позволяют  изъять земли и природные ресурсы  из сферы правового регулирования  Гражданского кодекса и включить эти отношения в сферу регулирования  земельного права.

Земельные отношения имеют  имущественное содержание, но в силу своих уникальных и специфических  особенностей земля не может стать  в полном смысле имуществом, потому что является продуктом самой  природы, не имеет и не может иметь  имущественной основы. В условиях рынка земли ей придается конъюнктурная  оценка и видимость имущественной ценности, следовательно, сделки с землёй не должны определяться по правилам имущества, которое является объектом гражданского права.

Объявление в ГК РФ природных  ресурсов имуществом противоречит ч.1 ст. 9, ч.2 ст. 36 и ст. 42 Конституции  РФ, так как нарушает неотчуждаемые  и принадлежащие всем от рождения права на природные ресурсы –  основу жизнедеятельности народов  России, право каждого на благоприятную  окружающую среду (ст. 2, 7,17, 18, 41,42, 58 Конституции  РФ).

Происходящие изменения  земельного строя, замена государственной  монополии на землю частной, муниципальной  и иными формами собственности, введение купли-продажи и разрешение других сделок с землей, формирование земельного рынка вызвали появление  взглядов на пересмотр соотношения  земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных  отношений. Эти взгляды во многом спорны, их нельзя не брать в расчет. Законодательный аспект проблемы таков: Указом Президента от 24.12.1993 г.«О приведении в соответствие земельного законодательства Конституции РФ» были отменены 63 статьи Земельного кодекса. Был создан правовой вакуум в сфере регулирования земельных отношений, чем и воспользовались цивилисты. В принятом Указе Президента от 27. 10. 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии земельной реформы в РФ» проявилась тенденция к сужению сферы регулирования земельных норм. Статья 1 указывает, что совершение сделок с землей регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного и иного специализированного законодательства. Правовой беспредел поставил вопрос о пересмотре соотношения этих отраслей. Теперь ясно, что земельное законодательство осталось без правового инструмента – Земельного кодекса, своеобразной земельной конституции. Яркий пример перехода от принципа приоритета земельного права к гражданскому являет сам ГК РФ, в нем нормы о земельных отношениях построены по принципу гражданских норм (автономия воли, недопустимость вмешательства, свобода распоряжения имуществом, запрет ограничения количества имущества в собственности одного лица и т.д.), ГК РФ должен регулировать земельные отношения лишь в той мере, в какой они не урегулированы нормами земельного права. Земельное право основывается на наличии у субъекта собственности не только прав, но и обязанностей рационального использования земель в соответствии с целевым назначением, сильным государственным контролем за соблюдением этой обязанности.

Приоритетность применения специального земельного законодательства в регулировании земельных отношений  основывается на общественном сознании социальной функции земли в нынешних условиях, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности. Поэтому  на первое место в использовании  земли должны ставиться не интересы пользователя либо собственника (на чем  особенно делают акцент цивилисты), а  интересы общества, социальная целесообразность.

Таким образом, правовое регулирование  земельных и гражданских отношений  базируется на принципиально противоположных  основаниях.

В связи с изложенным встает вопрос о соотношении земельного и гражданского законодательства и определении приоритетности земельного законодательства в регулировании земельных отношений, которое сейчас поставлено под сомнение.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 2 ГК РФ, не регулируется нормами гражданского законодательства большая группа земельных имущественных отношений, которые основываются на административном акте или ином властном подчинении одной стороны другой. Анализ п. «о» ст. 71 и п. «в» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ позволяет сделать вывод о том, что существует определенное несоответствие между уровнями земельного законодательства, которое отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ, и гражданского законодательства, которое отнесено только к ведению РФ. Это несоответствие мешает более эффективному применению земельного и гражданского законодательства.

Гражданское право, таким  образом, основывается на обеспечении  свободы имущественных прав, а  земельное – на обеспечении рационального  использования и охраны земель как  основы жизни и деятельности общества.

Указанные различия между  гражданским и земельным законодательством  в разных странах мира имеют свои особенности, но в целом они достаточно стабильны и существуют независимо от социального строя и форм собственности  на землю.

Исходя из всего вышеупомянутого, отметим, что простое применение цивилистических конструкций к такому объекту, как земля, требует в первую очередь обязательного учета ее особенностей как уникального природного объекта и .предмета труда.

Сложившаяся ситуация в правоприменительной  практике не может быть признана удовлетворительной, так как регулирование земельных  имущественных отношений – это  правовая сфера особого рода, которая  в силу специфики объекта должна быть отнесена к земельному праву  с использованием норм гражданского права;* 

*Подробнее об этом  см.: Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994.№ 7. 

г) трудового, поскольку хозяйственная  эксплуатация земельных участков осуществляется работниками предприятия, труд которых  регулируется преимущественно трудовым правом. Так, на сельскохозяйственные посевные, уборочные и иные полевые работы распространяется режим рабочего времени; приемы и технологии сельскохозяйственных работ не должны противоречить нормам охраны труда; за нарушения правил полевых работ виновные в этом работники могут привлекаться к дисциплинарной ответственности;

д) экологического, поскольку земля представляет собой часть экологической системы, одновременно входя в качестве важнейшего элемента в систему биосферы, являясь частью космической системы. Земля – важнейший природный ресурс, главное средство производства в сельском, лесном хозяйстве и горном промысле, пространственный базис для размещения зданий, строений, сооружений и других объектов;

е) аграрного права, предметом  которого являются аграрные отношения, включающие комплекс земельных, организационно-управленческих, имущественных, трудовых и иных отношений, в которых земля выступает  основным средством производства.

Кроме того, земледелие косвенно влияет и на жизнедеятельность людей, а значит, и входит в предмет  правового регулирования законодательства о здравоохранении. Так, за нарушение  требований к качеству выпускаемой  продукции глава крестьянского  хозяйства (двора) несет финансовую или уголовную ответственность (ст. 24 Закона РСФСР «Окрестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Земельным же правом регулируются преимущественно экономические  земельные отношения: отнесение  земель к категориям по основному  целевому назначению; порядок предоставления и изъятия земель; установления и  изменения режима их использования; кадастровые отношения; земельные  отношения в части земельных  споров и т. п.

Как уже отмечалось, земельные  отношения имеют имущественное  содержание. В силу своих специфических  особенностей земля является имуществом особого рода. Она не имеет и  не может иметь стоимости. Ей придается  лишь видимость имущественной ценности. В условиях рыночных отношений цена земли определяется по закону спроса и предложения, она имеет тенденцию  к увеличению, так как потребность  в ней все время возрастает ввиду ограниченности плодородных  и расположенных в более благоприятных  условиях земельных участков, в которых  постоянно нуждаются люди. Этот фактор активно используется любителями спекулятивных  сделок. Для предупреждения этих негативных последствий земельный рынок должен регулироваться государством. Сделки с землей не должны определяться по тем же правилам, какие действуют при продаже различного имущества. Это и обусловливает, что сделки с землей должны регулироваться земельным законодательством, которое точнее отражает естественную природу и значимость земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях. Однако в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» сказано, что совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного и иного специального законодательства и данного Указа.

Но уже в Общей части  вновь принятого ГК РФ говорится  о том, что эти сделки должны регулироваться только гражданским законодательством, С такой позицией вряд ли можно  согласиться.* 

*Подробнее об этом  см.: Чубуков Г.В. Право и земельная недвижимость. М. 1994. С.15 и др. 

Вопрос о недвижимости земли как об особом роде имущества  требует специального исследования. Земля является недвижимым объектом и в отличие от движимого имущества  не может перемещаться в пространстве (если не принимать во внимание естественное вращение ее вокруг Солнца в космическом  пространстве).

Как представляется, к недвижимым вещам относятся земельные участки, недра и все, что прочно с ними связано (ст. 130 ГК РФ), т.е. объекты, перемещение  которых без ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние  насаждения, строения, сооружения и  др., но это определение нуждается  в существенной корректировке. Данное обстоятельство порождает зависимость  судьбы земельных участков от судьбы строений и сооружений, расположенных  на этих участках. Так, при переходе права собственности на строение переходит и право на землю, как  правило, в размере, пропорциональном долям собственности на это строение (при общем домовладении).

При переходе к исследованию понятия недвижимости, объединяющим фактором является то, что земля  – «первичный» и абсолютно  необходимый элемент недвижимого  имущества. Без земли нет недвижимости. Земля же, независимо от того, размещено  ли на ней другое имущество, сама по себе является недвижимостью, а все, что на ней расположено, является движимым имуществом. Однако при данном определении недвижимого имущества  земля является одним из элементов  недвижимости. К ней относятся  и другие объекты, но земля среди  них играет главенствующую роль. Представляется, что необходимо каждой части недвижимости придать свой правовой статус на законодательном  уровне.

Установление режима хозяйственной  эксплуатации земель, передача и изъятие  земель в пользование, аренду, владение или продажа в собственность  происходит путем специальных землеустроительных действий.

Вместе с изменением режима земельных участков происходит перемещение  собственников и других пользователей  землей на участок с новым режимом. Так, с предоставлением земельного участка фермеру, последний переселяется на него, обзаводится хозяйственными и иными постройками, осуществляет разработку и окультуривание земель.

В земельных отношениях особую значимость обретает институт соседства, который является неизбежным следствием неперемещаемости землепользования. Этот институт порождает права и обязанности: