Основные методы оценки недвижимости и их характеристика

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Омский государственный технический университет»

Кафедра «Государственное, муниципальное управление и таможенное дело»

Специальность «Государственное и муниципальное управление»

РЕФЕРАТ

На тему: Основные методы оценки недвижимости и их характеристика

По дисциплине: Экономика недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Омск 2013

Содержание

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………3

ГЛАВА 1 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖЕМОСТИ И ИХ ХАРАКТЕРИСТИКА………………………………………...………………

1. Основные понятия, цели оценки недвижимости…………………….
2. Затратный метод…………………………………………………..
3. Сравнительный метод………………………………………….
4. Доходный метод………………………………………………………

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………….

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК…………………………………….

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями. Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Рынки недвижимости локализованы, поскольку объекты неподвижны, следовательно, покупатели и потребители должны прибыть к продукту. Рынки недвижимости могут быть сегментированы. Сегментирование - это разбиение рынка на сектора или сегменты, схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностями недвижимости как товара, а так же тем, что различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Если говорить о рынке недвижимости в России , то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

ГЛАВА 1. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ ХАРАКТЕРИСТИКА

1. Основные понятия, цели оценки недвижимости.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка имущества - это определение стоимости.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;

2. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

3. Залог, раздел, наследственное дарение;

4. Страхование;

5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;

6. Инвестиционное проектирование;

7. Ликвидация, утилизация.

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

-иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

- постановление №285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;

- постановление №519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;

- Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Методы оценки недвижимости осуществляются с помощью единого комплекса оценочных принципов. Профессиональные оценщики пришли к двум подходам оценки недвижимости всевозможных видов: логический и систематический. Весь общий подход осуществляется благодаря ряду последовательных шагов, которые способствуют тому, чтобы каждый важный момент, каждый рыночный факт, не был упущен при определении стоимости недвижимости.

Методы оценки недвижимости выделяются на три типа:

- Рыночный метод оценки недвижимости  представляет собой совокупность  методов оценки стоимости недвижимости, которые складываются на основе  сравнения объекта с аналогичными  объектами.

- Затратный метод оценки недвижимости  представляет собой совокупность  методов оценки недвижимости, которые  складываются на основе определения  затрат, требуемых для её замещения  или восстановления, также в расчет  еще берется накопленный износ.

- Доходный метод оценки недвижимости  представляет собой совокупность  методов оценки стоимости недвижимости, которые складываются на основе  определения возможных доходов  от коммерческой эксплуатации  данного недвижимого имущества.

Методы оценки недвижимости имеют свою структуру. Методы, основанные на рыночном подходе, являются методами, которые основываются на информации по аналогичным объектам. Методы, основанные на затратном подходе, основываются на рассмотрении затрат, которые потребуются при замещении или восстановлении объекта. Методы, основанные на доходном подходе, основываются на методе капитализации доходов, то есть на дисконтировании доходов в будущем. Методы последнего подхода, чтобы произвести оценку недвижимости, используют перспективные результаты по коммерческому применению исследуемого объекта. Методы, основанные на капитализированных доходах, хорошо подходят для тех случаев, когда результаты будущей деятельности не особо будут отличаться от текущего объема. Дисконтирование будущих доходов подразумевает тот случай, когда доходы в будущем существенно будут отличаться от текущего уровня. Рыночный подход главным образом требует поиск нужной информации по сделкам.

 

1.2. Затратный метод

Затратный метод основан на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего).

В основе метода лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки (учитывая затраты покупателя, а не подрядчика).

Преимущества затратного подхода:

- Надежность

- Технико-экономический анализ

- Оценка пассивных секторов рынка

- Анализ эффективности использования земли

- Решение задач

- Страхование объекта

Недостатки:

- Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости

- Не соответствие затрат на приобретения оцениваемого объекта затрат на новое строительство

- Сложность определения величины накопленного износа, старых строений и сооружений

- Отдельная оценка земельного участка строения

Основная расчетная формула:

Сзп = Сз + Снс - Ин, (1) где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р;

Сз - стоимость земельного участка, тыс. р.;

Снс - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

Ин - накопленный зданием износ, тыс. р.

Таким образом, при применении затратного метода оценки недвижимости необходимо определить стоимость земельного участка, издержки, необходимые на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого, накопленный износ (физический, функциональный, внешний).

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы.