Организация и государственная регистрация жилищного кооператива

     Содержание

     Организация и государственная регистрация  жилищного кооператива………………………………………………………………………..3

     Право на вступление в жилищный кооператив…………………………..6

     Органы  управления жилищного кооператива……………………………8

     Задача………………………………………………………………………11

     Список  использованной литературы…………………………………….12

      Организация и государственная  регистрация жилищного  кооператива.

     До  недавнего времени организация  и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывали значительные трудности, так как в Российской Федерации этот вопрос достаточным образом законодательно не был урегулирован. В правовой литературе современные проблемы жилищных кооперативов практически перестали обсуждаться. По существу могло сложиться впечатление о том, что законодатель "застыл" в ожидании соответствующих научных предложений, а правовая наука "ждет" адекватной современным экономическим отношениям правовой регламентации.

     ГК  РФ дает лишь общие положения, регулирующие правовой режим организации и  деятельности потребительских кооперативов, к которым наряду с другими относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы. В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

     Создание  кооператива, как правило, проходит в четыре этапа.

     На  первом этапе по инициативе и с  участием юридического лица либо органа местного самоуправления проводится собрание учредителей, желающих объединиться в потребительский кооператив. Если кооператив создается без поддержки органа местного самоуправления или юридического лица, то собрание организуется самостоятельно.

     На  втором этапе решаются вопросы, связанные с земельным участком, на котором будет вестись кооперативное жилищное строительство.

     На  третьем этапе инициативная комиссия созывает собрание учредителей, на котором  принимается устав жилищно-строительного  кооператива.

     На  четвертом, заключительном этапе устав, принятый собранием учредителей, и протокол этого собрания представляются в орган государственной регистрации юридических лиц по месту нахождения жилищно-строительного кооператива, где кооператив регистрируется.

     С момента государственной регистрации кооператив приобретает статус юридического лица, а учредители становятся его членами. Как верно отмечается в литературе, регистрация означает возможность реализации прав и обязанностей учредителей (участников) в полном объеме.

     Организация жилищных кооперативов в целом аналогична созданию жилищно-строительных кооперативов. Это относительно новая форма жилищной кооперации. Впервые она была предусмотрена в Постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" от 31 марта 1988 г. № 406, где указано, что жилищные кооперативы создаются для приобретения (покупки) новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.

     После государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов жилищный кооператив подбирает, а затем приобретает у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новый или капитально отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквартирный дом, а покупатель - принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцом могут быть органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.

     Такой договор заключается в простой  письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. 550 и 551 ГК РФ).

     Из  ст. 552 ГК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности  на многоквартирный дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим домом и необходима для его использования.

     Необходимо  отметить, что рассматриваемая форма  жилищной кооперации существенно отличается от жилищно-строительных кооперативов. Первым отличием является то, что при  организации жилищного кооператива не требуется такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным приобретаемым жилым домом.

     Второе  отличие заключается в основании  приобретения многоквартирных домов: жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный - возводит жилые дома, т.е. в первом случае имеет место первоначальный способ возникновения права собственности, а во втором - производный.

     Третье  отличие вытекает из второго и  связано с разными способами  приобретения дома. У жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до предоставления его членам жилых помещений.

     Из  изложенного следует, что указанные  формы жилищной кооперации различаются  организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации. В деятельности и обеспечении членов кооператива жилыми помещениями различий между жилищными и жилищно-строительными кооперативами нет, они преследуют одни и те же цели - удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооперативов паевых взносов жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования многоквартирного дома.

     ГК  РФ предусматривает возможность  осуществления предпринимательской деятельности потребительскими кооперативами, в том числе жилищными и жилищно-строительными. 
 

     Право на вступление в жилищный кооператив.

     Право на вступление в жилищные кооперативы  имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица (ч. 1 ст. 111 ЖК РФ). Категории граждан, указанных в ст. 49 ЖК РФ (малоимущие граждане), имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации и ее субъектов или органов местного самоуправления.

     Положение ч. 1 ст. 111 ЖК РФ корреспондирует положению абз. 6 п. 2 ст. 26 ГК РФ, согласно которому по достижении возраста 16 лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. Однако действующие в настоящее время законы о кооперативах - Федеральный закон от 11 июля 1997 г. N 97-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О потребительской кооперации в Российской Федерации", Федеральный закон от 8 мая 1996 г. N 41-ФЗ "О производственных кооперативах", Федеральный закон от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" - не применяются к специализированным потребительским кооперативам, в том числе жилищным. 

     В настоящее время принят Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах", который определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов. Этот Закон устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов. П. 1 ст. 5 Закона предусматривает, что членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста 16 лет. 

     Если  гражданин приобрел полную дееспособность до достижения возраста 16 лет в результате вступления в брак (п. 2 ст. 21 ГК РФ), он может стать членом кооператива. Согласно абз. 2 п. 2 ст. 12 Семейного кодекса России, порядок и условия, при наличии которых вступление в брак в виде исключения с учетом особых обстоятельств может быть разрешено до достижения возраста 16 лет, могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации (например, в Москве и Московской области может быть разрешено вступление в брак лицам, достигшим возраста 14 лет).

     Членами потребительского кооператива могут  быть коммерческие и некоммерческие юридические лица, в том числе  унитарные предприятия и учреждения (с учетом положений ст. 295, 297, 298 ГК РФ о возможности распоряжения имуществом государственными и муниципальными унитарными предприятиями, в том числе казенными и учреждениями). Жилищный кодекс не определяет особенностей участия юридических лиц в кооперативах, в связи, с чем нормы о физических лицах распространяются и на юридические лица в той части, в которой не противоречат их правовому положению.

     Например, юридические лица вправе приобретать  жилые помещения не по договору найма, а лишь по договору аренды.

     К гражданам, имеющим преимущественное право на вступление в жилищный кооператив, организованный при содействии органов государственной власти Российской Федерации и ее субъектов или органов местного самоуправления, относятся:

     - малоимущие граждане, признанные по установленным Жилищным кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях;

     - иные определенные федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории граждан, признанных по основаниям, установленным Жилищным кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации нуждающимися в жилых помещениях.

     В настоящее время практика организации  жилищных кооперативов при содействии органов государственной власти Российской Федерации и ее субъектов  или органов местного самоуправления во многих субъектах Федерации не применяется широко, о чем говорится, в частности, в распоряжении Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 2 декабря 2003 г. N 553 "Об учете граждан на приобретение жилых помещений в ЖСК". 
 
 

     Органы  управления жилищного  кооператива.

     В соответствии со ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищным кооперативом являются:

     1) общее собрание членов жилищного  кооператива;

     2) конференция, если число участников  общего собрания более 50 и это  предусмотрено уставом жилищного  кооператива;

     3) правление и председатель правления жилищного кооператива.

     Высшим  органом управления жилищного кооператива  считается общее собрание его  членов (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом  кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива (ч. 2 ст. 116 ЖК РФ).

     Общее собрание правомочно, если на нем присутствует более 50% членов кооператива; его решение  считается принятым, если за него проголосовало  более ½ членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более ¾ членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, обязательно для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля над его деятельностью. Решение общего собрания оформляется протоколом.

     Согласно  ч. 1 ст. 118 ЖК РФ, правление жилищного кооператива избирается из числа его (жилищного кооператива) членов общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений определяются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом). Правление жилищного кооператива руководит текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и имеет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).