Определение рыночной стоимости торгового центра

Основными способами определения ставки дисконтирования являются:

1. модель оценки капитальных активов;
2. способ кумулятивного построения;
3. способ арбитражного ценообразования.

Если поступление денежного потока распределено равномерно в течение года, денежный поток должен дисконтироваться на середину каждого года прогнозного периода.

Стоимость реверсии (стоимость компании в постпрогнозный период) может быть определена одним из следующих способов:

1. путем расчета стоимости чистых активов предприятия на конец прогнозного периода;
2. путем капитализации денежного потока за первый год постпрогнозного периода.

 

2.2 Метод капитализации дохода

 

Метод капитализации дохода применяется в случае, если денежные потоки предприятия стабильны и оценщик не имеет возможность обоснованно выделить факторы, влияющие на величину выбранного показателя дохода предприятия в будущем и выразить в стоимостном выражении влияние выделенных факторов на величину выбранного показателя дохода.

Под капитализацией дохода понимается получение выгод от владения имуществом. Капитализированный доход – есть оценка текущей стоимости объекта недвижимости и определяется по формуле:

 

V = I/ R = NOI/ R, (2.3)

 

где V – стоимость недвижимости;

I – операционный доход, прибыль;

R – ставка капитализации, в%.

Для оценки бизнеса в рамках метода капитализации дохода в качестве базы могут быть использованы следующие показатели дохода:

1. чистый денежный поток;
2. чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
3. чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;
4. чистая прибыль предприятия по данным бухгалтерского учета;
5. величина выплачиваемых дивидендов.14

Показатель выплачиваемых дивидендов может использоваться только для оценки неконтрольных пакетов акций.

Основными способами определение величины ежепериодичного дохода являются:

1. величина показателя дохода последнего отчетного периода;
2. средневзвешенная величина показателя дохода за несколько последний отчетных периодов;
3. величина первого года, следующего за отчетным периодом, полученная методом экстраполяции.

Для определения величины ставки капитализации могут быть использованы следующие основные методы:

1. модель кумулятивного построения;
2. модель оценки капитальных вложений;
3. модель средневзвешенной стоимости капитала.

Следовательно, ставка капитализации определяется в сравнении с аналогичным объектом и его стоимостью и определяется по формуле:

 

R = I/ V, (2.4)

 

или

 

,   (2.5)

 

где R – коэффициент капитализации;

r – ставка дисконта;

g – ожидаемый среднегодовой темп роста дохода.

C целью определения метода расчета стоимости предприятия на основе доходного подхода необходимо провести анализ динамики основных показателей эффективности деятельности предприятия, а также перспектив их изменения.

Таким образом, независимо от выбранного метода оценки объекта недвижимости составляется итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

 

 

 

3. Оценка торгового центра методом капитализации доходов

 

3.1 Анализ сферы деятельности оцениваемой компании

 

Группа компаний «Торговый дом» начала свою деятельность в 1995 г. Уставный капитал предприятия разделен между двумя собственниками на две равные доли (по 50% каждая).

В 2000 г. компанией был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества – трехэтажного здания ТРК «Куба» в центре города для размещения универсального магазина, буфета и кафе сроком до 2050 г.

Основным источником доходов компании являются доходы от сдачи арендуемого муниципального имущества в субаренду ряду фирм для организации розничной торговли широким ассортиментом промышленных товаров. Коэффициент использования торговой и складской площади в здании ТРК «Куба» в среднем составляет 75%, торговые места фирм-субарендаторов расположены весьма плотно. Вместе с тем ожидаемый в городе рост количества торговых площадей, сдаваемых в субаренду (ввиду планируемого ввода в действие ряда новых строящихся торговых центров) может привести к повышению требовательности покупателей к уровню обслуживания. Данный фактор представляет известный риск, поскольку может повлечь за собой в будущем некоторое снижение коэффициента использования площадей.

Расходы компании складываются из арендной платы за арендуемое муниципальное имущество, расходов по содержанию здания (коммунальные услуги, охрана), расходов на оплату труда работников компании, административных накладных расходов, оплаты услуг сторонних организаций, налоговых платежей.

 

3.2 Анализ условий аренды имущества

 

Анализ действующей нормативно-правовой базы муниципалитета показал следующее:

1. величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество определяется не в зависимости от рыночной ситуации, а установлена на основании решения местного городского совета, и поэтому находится на весьма низком уровне (не более 200 руб. за 1м2);
2. арендуемое муниципальное имущество может сдаваться арендаторами в субаренду, при этом расчет арендной платы на сдаваемую в субаренду часть арендуемых площадей производится с повышающим коэффициентом;
3. если иное не указано в договоре аренды, величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество подлежит корректировке раз в год с учетом официального изменения индекса инфляции;
4. величина арендной платы может быть снижена (на 50–100%) в течение определенного срока для частичной компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Анализ заключенных договоров аренды муниципальных зданий ТРК «Куба» показал следующее:

1. По зданию ТРК «Куба» арендатору (группе компаний «Торговый дом») установлен размер согласованных инвестиций в неотделимые улучшения указанного здания в сумме 50 млн. руб. (при этом компенсация затрат по неотделимым улучшениям за счет снижения размера арендной платы производится в размере 90%, что является весьма выгодным условием договора аренды). Данные инвестиции могут быть осуществлены в любое время в течение всего срока долгосрочной аренды (вплоть до 2050 г.). К началу 2007 г. освоено свыше 26 млн. руб., или более 50% указанной суммы; предприятием были произведены существенные неотделимые улучшения арендуемого имущества: замена кровли; надстройка новых несущих конструкций; замена окон; монтаж лестницы; реконструкция системы отопления и системы вентиляции; монтаж теплоизоляции; отделочные работы в торговом зале; облицовка и др. Проведенная реконструкция здания позволила несколько увеличить торговые площади, пригодные к сдаче в аренду.
2. Сумма арендной платы за арендуемое здание ТРК «Куба» по договору составляет 295 тыс. руб. в месяц, или 3,5 млн. руб. в год, и не может быть изменена арендодателем до 2050 г.; при этом договор аренды здания ТРК «Куба» составлен юридически грамотно, не несет юридических рисков для арендатора и нацелен на всемерную защиту интересов арендатора в случае попытки арендодателя оспорить данный договор в суде (например, при смене руководства органов местного самоуправления).

Выявленные факты (предоставление привлекательного муниципального имущества здания ТРК «Куба» в аренду на длительный срок, по низкой ставке арендной платы и с высоким уровнем компенсации неотделимых улучшений) являются уникальными в своем роде и представляют собой весьма значительное конкурентное преимущество оцениваемой компании.

 

3.3 Анализ конкурентных преимуществ компании

 

Арендуемое компанией здание ТРК «Куба» было построено несколько десятилетий назад как большой универмаг в одном из живописных и посещаемых мест города и до сих пор является одним из крупнейших торговых центров. Здание расположено в исторической оживленной части центра города. Развитая система общественного транспорта обеспечивает хорошую доступность торгового центра: поблизости проходят маршруты практически всех городских троллейбусов, автобусов и маршрутных такси.

Расположение в центре города, осуществление торговой деятельности в течение нескольких десятилетий, наличие огромных торговых площадей по реализации промышленных и продовольственных товаров, транспортная доступность, посещаемость туристами обеспечивают повышенный уровень конкурентоспособности торгового центра, размещенного в здании ТРК «Куба», по сравнению с другими крупными торговыми центрами города. Высокий уровень конкурентоспособности и потенциальной доходности предприятия обеспечивается также вышеуказанными выгодными условиями договора аренды муниципального имущества.

В настоящее время в здании ТРК «Куба» (остановка «Площадь Революции», ул. Цвилинга 25) действуют более 100 субарендаторов. Размер арендной платы в договорах субаренды составляет 900 руб. за 1 м2 торговой площади. Сравнительный анализ показывает, что ставки арендной платы по договорам субаренды в здании ТРК «Куба» установлены на достаточно конкурентоспособном уровне: обычный размер арендной платы в центре города составляет 900–1000 руб. за 1 м2. Действующий порядок заключения с субарендаторами краткосрочных (на несколько месяцев) договоров позволяет при их повторном заключении устанавливать повышенный размер платы за субаренду в случае повышения стоимости коммунальных услуг и инфляционных ожиданий.

Уровень конкуренции среди магазинов и торговых центров города, предоставляющих услуги по сдаче торговых и складских площадей в субаренду, можно оценить как повышенный. Официальные статистические данные свидетельствуют о росте средней заработной платы, реальных располагаемых доходов населения; как следствие, наблюдается рост спроса населения на промышленные и продовольственные товары, оборота розничной торговли, общественного питания и платных услуг. При этом около 70% оборота розничной торговли приходится на предприятия малого бизнеса и частных предпринимателей, значительная часть которых организует работу именно на арендуемых торговых площадях.

Маркетинговый анализ показал, что в ближайшие годы в городе можно ожидать дальнейшего роста оборота розничной торговли и повышения арендной платы по договорам субаренды. Однако рост доходов по договорам субаренды будет ограниченным ввиду наличия повышенной конкуренции на данном рынке: несколько компаний приступили к активному строительству крупных торговых центров в городе. Однако все крупные строительные проекты требуют значительных капиталовложений и существенных затрат времени, а срок их окупаемости составит несколько лет – в то время как группа компаний «Торговый дом» обладает низким уровнем издержек и находится на стадии устойчивого развития.

Тем не менее, ввод в действие в ближайшее время новых торговых центров может серьезно повлиять на конкурентную ситуацию на рынке, сказаться на темпах прироста платы по договорам субаренды. В этой связи, наличие у группы компаний «Торговый дом» возможности существенного снижения издержек (ввиду отсутствия необходимости значительных инвестиций в новое строительство, высокого уровня компенсации производимых неотделимых улучшений, а также стабильного и весьма низкого уровня арендной платы за арендуемое имущество) является весьма важным конкурентным преимуществом предприятия, позволяющим при необходимости удерживать ставки по договорам субаренды на конкурентоспособном уровне.

 

 

3.4 Итоги деятельности компании

 

В группу компаний «Торговый дом» входят два самостоятельных юридических лица. Анализ бухгалтерского учета и отчетности группы компаний «Торговый дом» показал, что указанными юридическими лицами применяется УСНО с объектом налогообложения «Доходы». При этом общий годовой валовый доход группы компаний, подлежащий налогообложению по УСНО, составляет свыше 33 млн. руб. (разделение одного бизнеса на два самостоятельных предприятия позволило группе компаний использовать УСНО, несмотря на столь значительную сумму годового дохода). Иными словами, среднемесячная выручка группы компаний составляет 2,8 млн. руб., среднеквартальная – 8,3 млн. руб.

Анализ ежемесячных потоков денежных средств компании в 2005–2006 гг. показал следующую их типовую структуру. Общая выручка от сдачи арендуемого муниципального имущества в субаренду составляет 2800 тыс. руб. в месяц. Отток денежных средств составляет 2120 тыс. руб. в месяц. Из общей суммы денежных расходов на долю арендной платы за арендуемое муниципальное имущество приходилось 390 тыс. руб., расходы по содержанию зданий составили 350 тыс. руб., расходы по оплате труда – 450 тыс. руб., налоговые платежи – 350 тыс. руб., расходы по оплате услуг сторонних организаций – 500 тыс. руб., административные накладные расходы – 80 тыс. руб. в месяц.