Определение рыночной стоимости торгового центра

1. Повышения эффективности текущего управления компанией;
2. Определения стоимости в целях купли-продажи акций компаний на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность компании и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от компании;
3. Определения стоимости бизнеса в случае его купли-продажи целиком или по частям;
4. Реструктуризации компании. Проведение рыночной оценки предполагается в случае ликвидации компании, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга;
5. Разработки планов развития компании. В процессе стратегического планирования возможно оценить будущие доходы компании, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
6. Определения кредитоспособности компании и стоимости залога при кредитовании;
7. Страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
8. Определения стоимости объекта для базы налогообложения.7

В зависимости от целей оценки и обстоятельств бизнес может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется точное определение стоимости.

Понятие стоимости бизнеса (торгового центра) имеет множество интерпретаций. Общепринятые стандарты стоимости в оценке бизнеса представляют собой совокупности требований к оценке. В литературе, посвященной оценке стоимости бизнеса (торгового центра) различают четыре основных стандарта оценки:

1. обоснованной рыночной стоимости;
2. обоснованной стоимости;
3. инвестиционной стоимости;
4. внутренней (фундаментальной) стоимости;

Все указанные стандарты предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные, не вынужденные (в том числе административными вмешательствами), сделки по приобретению бизнеса или его долей.

Обычно в мировой и российской практике считается, что наиболее объективная оценка бизнеса соответствует стандарту обоснованной рыночной стоимости, где основными факторами, определяющими рыночную стоимость бизнеса, являются: спрос, настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса, затраты на создание аналогичных компаний, соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты, риск получения доходов, степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

 

Таблица 1. Местоположение и местонахождение объекта оценки

Местоположение	454091 , Россия, г. Челябинск, Центральный район, Цвиллинга 25
Градостроительная зона и соответствие зонированию	Общественно – коммерческая
Развитость инженерной инфраструктуры	Водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, телефон, Интернет, сигнализация
Подъезд, транспортная доступность	Транспортная доступность отличная (по результатам осмотра)
Экономическое местоположение	Объект находится в торговой зоне г. Челябинска
Рельеф и почвы	Рельеф ровный
Состояние окружающей среды (локальное)	Загрязненность воздуха в пределах нормативных показателей по Центральному району, уровень шума средний, территория освещается, систематически убирается.
Социальная инфраструктура	Торговая зона
Внешнее благоустройство	Территория характеризуется средним озеленением, имеется парковка для машин, подъездные пути - асфальтированная дорога в хорошем состоянии

 

 Техническое описание объекта

 

Таблица 2. Техническое описание объекта оценки

Характеристика объекта			Описание
Год постройки (ориентировочно)			2008
Проект			Объект спроектирован как коммерческое здание
Текущее назначение здания			Торгово –развлекательные помещения
Площадь			55000 м2
Высота помещений			5 м
Строительный объем помещений			1000 м2
Строительные характеристики
Фундамент		Монолитный
Стены		Кирпич
Перекрытия		Сборные ж/б плиты.
Перегородки		Кирпичные
Кровля		Мембранные покрытия
Полы		Бетонные
Проемы оконные		Пластиковые
Проемы дверные		Деревянные
Внутренняя отделка		Панели
Системы инженерного обеспечения
Водопровод		Да
Электросеть		Да
Канализационная сеть	Да
Отопление	Да
Телефон	Да
Сигнализация	Да
Внешнее окружение
Транспортная доступность	Отличная
Рельеф	Ровный
Затопляемость	Нет
Опасность окружающей среды	Нет

 

 

 

 

2. Доходный подход к оценке коммерческой недвижимости

 

Оценка бизнеса с применением методов доходного подхода осуществляется на основе доходов предприятия, тех экономических выгод, которые получает собственник от владения предприятием (бизнесом).

Оценка бизнеса с применением методов доходного подхода основана на принципе, что потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии (бизнесе) больше, чем она может принести доходов в будущем.

Приведение будущих доходов к текущей стоимости на дату проведения оценки основано на концепции изменения стоимости денег во времени, согласно которой доход, полученный в настоящий момент времени, имеет для инвестора большую ценность, чем такой же доход, который будет получен в будущем.8

Применение методов доходного подхода является обязательным в случае оценки бизнеса, имеющего прибыль.

Основными источниками, используемыми для оценки бизнеса методами доходного подхода, являются:

1. Бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения, данные бухгалтерского учета, в том числе информация о размера выплачиваемых обществом дивидендов, информация о реализуемых инвестиционных проектах, прочая информация о финансовых и производственных показателях предприятия за прошедшие отчетные периоды.
2. Бизнес планы, а также другие документы предприятия по планированию и прогнозированию финансовых и производственных показателей.
3. Результаты анкетирования и проведения интервью с руководством, ответы предприятия на запросы оценщика.
4. Информация об экономической ситуации и тенденциях развития отрасли (отраслей), к которым относится оцениваемое предприятие.
5. Информация об экономической ситуации и тенденциях развития региона (регионов), в которых расположено оцениваемое предприятие.
6. Информация о рисках, связанных с деятельностью предприятия.
7. Информация о котировках акций и изменчивости курса акций оцениваемого предприятия, предприятий отрасли, к которой принадлежит оцениваемое предприятие и фондового рынка в целом.
8. Информация о макроэкономической ситуации в экономике и тенденциях ее развития.9

Основными методами доходного подхода являются:

1. метод дисконтированных денежных потоков.
2. метод капитализации дохода.

Оценка бизнеса методами доходного подхода предполагает проведение следующих основных процедур:

1. подготовка финансовой отчетности оцениваемой компании, в частности актуализация и нормализация отчетности,
2. прогнозирование на основе анализа финансового состояния предприятия показателей дохода и затрат предприятия,
3. расчет ставки дисконтирования или коэффициента капитализации в зависимости от выбранного метода и показателя дохода,
4. расчет стоимости бизнеса путем приведения будущих доходов в стоимость на дату проведения оценки, используя методы дисконтирования или капитализации.

При поведении оценки бизнеса методами доходного подхода должны быть соблюдены такие условия, как: ожидаемая величина показателя дохода должна определяться исходя из прошлых результатов бизнеса, перспектив его развития, а также отраслевых и общеэкономических факторов.

Используемая ставка дисконтирования или капитализации должна соответствовать выбранному показателю дохода предприятия, в частности:

1. ставка дисконтирования или капитализации должна учитывать структуру капитала, инвестированного в бизнес
2. для номинального показателя дохода (выраженного в текущих ценах) и для реального показателя дохода (с учетом изменения цен) должны быть использованы соответствующие ставки дисконтирования.

 

2.1 Метод дисконтированных  денежных потоков

 

Метод дисконтированных денежных потоков применяется в том случае, когда будущие денежные потоки предприятия нестабильны и оценщик имеет возможность обосновано прогнозировать изменение денежных потоков предприятия в будущем.

Для оценки бизнеса в рамках метода дисконтированных денежных потоков могут быть использованы следующие показатели дохода:

1. чистый денежный поток
2. чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
3. чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;
4. чистая прибыль предприятия (формулы 2.1, 2.2);
5. величина выплачиваемых дивидендов.10

Чистый дисконтированный доход – ЧДД (чистый приведенный доход, разница между приведенными к настоящей стоимости суммой денежного притока за период эксплуатации инвестиционного проекта и суммой инвестируемых в его реализацию средств. Он характеризует общий абсолютный результат инвестиционного проекта в текущих ценах. Это величина, на которую может измениться «ценность фирмы» в результате реализации данного инвестиционного проекта и его можно определить по формуле:

 

, (2.1)

 

где Дt – денежные притоки (доходы) по шагам расчетного периода, д.е. При прогнозировании доходов необходимо учитывать все виды поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если по окончании периода реализации проекта планируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудования или высвобождение части оборотных средств, они должны быть учтены как доходы соответствующих периодов;

Иt – инвестиции (оттоки) по шагам расчетного периода;

Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций);

Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).11

Формула может иметь и следующий вид:

 

, (2.2)

 

где Rt – результаты, достигаемые на t-ом шаге расчета;

Зt – затраты, достигаемые на t-ом шаге расчета;

Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций). При расчете NPV она задается;

Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).12

Выбор оценщиком показателя дохода должен быть аргументирован оценщиком. Оценщик должен определить величину прогнозного периода. Прогнозный период соответствует периоду времени, на который могут быть обоснованно спрогнозированы величины доходов и расходов предприятия.

Показатель дохода предприятия определяется для каждого года прогнозного периода на основе аналитических процедур, проведенных оценщиком. На основе исходной информации исходя о прошлых результатах бизнеса, отраслевой и общеэкономической информации, а также методов экономического анализа, статистики и математического моделирования и других методов определяют величину показателя дохода каждого прогнозного периода.

Основными элементами денежного потока, принимаемыми к расчету, являются:

1. чистая прибыль после налогообложения и выплаты процентов;
2. амортизационные начисления, начисляемые предприятием на основные средства и нематериальные активы предприятия;
3. минус капитальные вложения;
4. увеличение долгосрочной задолженности предприятия;
5. уменьшение собственного оборотного капитала предприятия.13

Исходя из данных об альтернативных инвестициях, определяют величину ставки дисконтирования, которая отражает величину рисков, присущих вложениям в оцениваемое предприятие (бизнес). Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки, которая отражает недиверсифицируемый риск присущий бизнесу и премию за риск.