Договор мены и обмен земельными участками в Республике Беларусь. Залог земельного участка

Достаточно  сложен вопрос о соотношении залога земельного участка с залогом находящихся на нем зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 321 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное, а в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования {сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначе нием. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением сторон, а в случае спора - судом.

Если  ипотека установлена на земельный  участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Порядок осуществления действий по залогу недвижимости в Республике Беларусь может быть представлен следующим образом.

1. Собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды, выплату которой он согласен обеспечить определенным недвижимым имуществом.

2. Ипотечный банк проверяет документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость в соответствующих органах, уточняет, не находится ли недвижимое имущество в другом залоге, затем оценивается стоимость закладываемого имущества.
3. Банк согласовывает с собственником имущества условия ипотечного кредита, сумму кредита.
4. Залогодатель страхует за свой счет имущество, зачастую банк страхует недвижимость за свой счет. Ипотечный банк может застраховаться от риска невозврата кредита.
5. Залогодатель и ипотечный банк оформляют кредитный договор, в том числе и договор о залоге (залоговое свидетельство).
6. Договор о залоге регистрируется органами регистрации залогов по месту нахождения недвижимости, чтобы не допустить перезалог (или продажу) этого имущества без согласия залогодержателя.

7. В случае невозвращения ссуды банк реализует недвижимость (земельный участок).

Особая  привлекательность залога как способа  обеспечения обязательств в том, что он позволяет проще произвести принудительное взыскание.¹ Земельные участки - особое недвижимое имущество, поэтому реализация банком такой недвижимости связана с рядом особенностей. Так, в законодательстве установлен перечень земельных участков, которые могут стать предметом ипотеки, а также круг земель, не подлежащих ипотеке. Законодательство не допускает ипотеки земель, находящихся в государственной собственности, сельскохозяйственных угодий. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами для земель различного целевого назначения. Еще раз подчеркнем, что банк-залогополучатель вправе реализовать при сохранении целевого назначения земельный участок только соответствующему сельскому (поселковому), городскому (городов областного подчинения и города Минска), районному исполнительному и распорядительному органу, гражданину, но при условии, что он может быть собственником земли. Такая реализация осуществляется на основании решения суда. Из вырученной суммы банк-залогодержатель удовлетворяет свои претензии к залогодателю в пределах его долга по кредиту, а остальную часть возвращает залогодателю.

Законодательством Республики Беларусь определены цели такого кредита: улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы, строительство жилого дома, производственных построек, приобретение техники, семян, удобрений и другие нужды, приобретение дополнительного земельного участка в размерах, установленных действующим законодательством.

При несогласии залогодателя с требованием банка  о досрочном расторжении указанных  договоров и возврате кредита  вопрос решается в судебном порядке.

Специальным положением урегулирован порядок передачи в залог права аренды при ипотеке зданий и сооружений юридическими лицами.

Ипотека здания или сооружения и залог  принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка или его соответствующей части осуществляются по одному договору об ипотеке с согласия арендодателя земельного участка. Форма, порядок составления и регистрации договора об ипотеке регулируются законодательством Республики Беларусь.

Передача  в залог права аренды происходит в следующем порядке:

• получение согласия арендодателя на передачу в залог права аренды;
• составление сторонами договора об ипотеке и его нотариальное удостоверение;
• регистрация залога права аренды в государственном земельном кадастре;
• государственная регистрация залога права аренды в специально уполномоченном органе регистрации.

Для получения  согласия на передачу в залог права  аренды земельного участка залогодателем (арендатором) подается в исполнительный и распорядительный орган по месту  нахождения земельного участка (арендодатель) заявление произвольной формы о получении согласия на залог права аренды. К заявлению прилагается проект договора об ипотеке.

Арендодатель  рассматривает заявление в месячный срок со дня его подачи и принимает  решение о согласии или несогласии на передачу в залог права аренды. Решение арендодателя о согласии на передачу в залог права аренды является неотъемлемой частью договора об ипотеке.

Право аренды не может быть предметом договора об ипотеке в следующих случаях:

• при изъятии земельного участка в случаях, установленных законодательством Республики Беларусь;
• если срок залога превышает срок аренды земельного участка;
• если земельный участок или права на него не могут быть переданы в залог в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Залог права  аренды земельного участка подлежит регистрации в Государственном земельном кадастре.

 

ДАРЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 543 ГК).

Право совершить  такую сделку имеют граждане - собственники земли. Общие положения о дарении содержатся в ГК Республики Беларусь (ст. 543-553).

По договору дарения даритель - собственник земельного участка, безвозмездно передает его одаряемому в собственность.

Договор дарения земельного участка может  быть как реальным, так и консенсуальным. В последнем случае даритель обязуется в будущем передать земельную недвижимость в собственность одаряемого. Отличительной чертой данного договора является его безвозмездность.

Договор дарения земельного участка как  и другой недвижимости заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован.

Для совершения дарения даритель должен иметь документы, удостоверяющие его право частной собственности на земельный участок.

Договор дарения должен содержать следующее:

• данные о гражданах, совершающих сделку;
• подробное описание и характеристику предмета договора;
• указание на наличие или отсутствие споров по предмету договора;
• перечень обременении земельного участка, в том числе сервитутные и иные права третьих лиц;
• указание на безвозмездный характер отношений дарителя и одаряемого.

Даритель  вправе отменить дарение в случаях, указанных в ст. 549 ГК Республики Беларусь.

В договоре дарения может быть обусловлено  право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет ода ряемого. В этом случае одаряемый обязан возвратить подаренную вещь - земельный участок.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

В случае смерти гражданина право собственности  на принадлежащий ему земельный  участок переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Наследование  и правопреемство в отношении  земельных участков осуществляется согласно гражданскому законодательству Республики Беларусь, а также Кодексу Республики Беларусь о земле. Причем законодательством предусматривается возможность наследования земельных участков, находящихся как в собственности граждан, так и закрепленных за ними на праве пожизненного наследуемого владения.

Обычно  земельный участок переходит  по наследству вместе с домом (дачей), но может представлять и самостоятельную ценность (если он еще не застроен или предназначен только для использования под огород или сад). Может встать вопрос о разделе участка между несколькими наследниками. Кроме того, следует различать переход по наследству земельного участка, находящегося в собственности гражданина, и право пожизненного наследуемого владения землей.

Законом установлены два основания для признания наследников к наследованию - по закону и по завещанию.

При наследовании по закону земельный участок переходит наследникам в соответствии с установленной очередностью в порядке, предусмотренном завещателем. Наследование по закону осуществляется в случаях:

1. когда наследодатель не оставил завещания;
2. когда завещана только часть имущества, а незавещанный участок переходит к наследнику по закону;
3. если наследник по завещанию умер ранее наследодателя;
4. если наследник по завещанию отказался от наследства;
5. если завещание в целом или в части будет признано недействительным.

При наследовании по закону должен быть соблюден принцип  очередности наследования. Место  и время открытия наследства на земельный участок, круг наследников первой и последующих очередей, порядок принятия наследства определяется в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Гражданин может оставить по завещанию земельный  участок либо его часть одному или нескольким гражданам, как входящим, так и не входящим в круг наследников  по закону, а также Республике Беларусь и ее административно-территориальным единицам.

Завещатель  вправе без объяснения причин лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону. Такое лишение наследства наследника по закону не распространяется на его потомков, они наследуют по праву представления, если из завещания не вытекает иное (ст. 1041 ГК).

Нетрудоспособные  и несовершеннолетние наследники первой очереди получают обязательную долю в наследстве в соответствии с  нормами гражданского законодательства.

Если  земельный участок находится  в общей совместной собственности  супругов, каждый из них может передать по завещанию своим наследникам  половину такого участка. При отсутствии завещания право собственности  на эту часть земельного участка  переходит к другому супругу.

Завещание может быть составлено как отдельно на земельный участок, так и на все имущество, включая землю.

Право собственности  на земельный участок или его  часть переходит к наследникам  с момента принятия наследства, удостоверяется свидетельством о праве на наследство, выданным органами нотариата по заявлению наследника.

Если  участок наследуется несколькими  наследниками, то он подлежит разделу  между ними в соответствии с нормами  гражданского и земельного законодательства о наследовании. При этом не допускается дробление земельного участка, которое привело бы к нарушению требований, установленных ст. 17 Кодекса о земле. По соглашению между наследниками земельный участок может быть передан одному их них. Остальным наследникам в этом случае выплачивается компенсация в денежной форме, соответствующая стоимости причитавшейся им доли земельного участка. Если же между наследниками возник спор по поводу земли, то он подлежит разрешению в судебном порядке.

Земельный участок может быть разделен между  наследниками, если размер образовавшихся при этом земельных участков не окажется менее минимального, позволяющего использовать часть для тех или иных целей.

Если  площадь земельного участка превышает  максимальные размеры, предусмотренные для земель определенного целевого назначения, излишняя часть такого участка не наследуется.