Договор мены и обмен земельными участками в Республике Беларусь. Залог земельного участка

ДОГОВОР МЕНЫ И ОБМЕН ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ. ЗАЛОГ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

По договору мены стороны обменивают одно имущество на другое. На этот договор распространяются общие правила о купле-продаже.

Общие положения, касающиеся договора мены, закреплены в главе 31 ГК Республики Беларусь. Они применяются и к договорам мены земельных участков с учетом требований, закрепленных в главе 17 Кодекса о земле. Основные особенности договора мены земельных участков состоят в следующем.

1. Предметом данного договора может быть как земельный участок в целом, так и его часть, предварительно выделенная в самостоятельный участок.
2. Мена допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности.
3. Участниками договора мены могут являться только граждане Республики Беларусь. Обмен земельных участков между юридическими лицами не допускается.
4. Граждане, которые получают земельные участки по условиям мены, должны обладать и правом на их получение в частную собственность.
5. Площадь земельного участка, полученного гражданином Республики Беларусь в результате обмена для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства, не должна превышать размеров, установленных соответственно статьями 70, 72, 73 Кодекса о земле.
6. Земельные участки могут обмениваться только на земельные участки. На другое имущество земельные участки обмениваться не могут.

Переход права собственности на земельные  участки в результате договора мены подлежит государственной регистрации. Договор мены земельного участка должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и договор купли-продажи земельных участков.

Текст договора мены должен содержать:

• данные о гражданах, совершающих договор;
• подробное описание и характеристику предмета договора;
• указание на наличие или отсутствие споров по предмету договора;
• перечень обременении земельного участка, в том числе сервитуты и иные права третьих лиц;
• права и обязанности сторон по договору.

Предметом договора мены может быть как сам  земельный участок, так и жилой дом (дача, садовый домик), расположенный на земельном участке, принадлежащем гражданину на праве частной собственности. Предметом договора мены может быть одноквартирный жилой дом на земельном участке, принадлежащем гражданину, часть жилого дома вместе с земельным участком. В таком договоре должно быть указано, что одна сторона передает другой стороне в собственность не только жилой дом, но и земельный участок. Причем, собственники земельных участков имеют право производить обмен незаконченного строительством жилого дома только при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков.

Одним из обязательных условий договора мены является оценка земельных участков и объектов недвижимости (если таковые имеются).

Стороны договора мены должны указать на наличие  обременении земельного участка. Они  обязаны сообщить о наличии сервитутов; о передаче земельного участка в  аренду или во временное пользование; о передаче земельного участка в залог. Во всех этих случаях границы земель, обремененных правами третьих лиц, как и содержание этих прав, должны быть указаны на плане земельного участка.

В силу ст. 92 Кодекса о земле граждане Республики Беларусь по согласию между собой могут обменивать земельные участки (части земельных участков), находящиеся в пожизненном наследуемом владении, в частной собственности, в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Беларусь. Таким образом, в отличие от мены предметом обмена может стать земельный участок, передаваемый во владение.

Обмен допускается  при сохранении целевого назначения обмениваемых земельных участков (частей земельных участков), а также если в соответствии с Кодексом о земле гражданин Республики Беларусь вправе иметь в пожизненном наследуемом владении или частной собственности земельный участок, полученный после обмена. Площадь земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства, полученных гражданами Республики Беларусь в результате обмена, не должна превышать размеров земельных участков, установленных статьями 70, 72 и 73 Кодекса о земле.

Обмен земельных  участков, находящихся в собственности юридических лиц, не допускается.

В Типовом  уставе садоводческого товарищества 1989 г. закреплено право на обмен садовых участков, где его связывают с определенными условиями. Так, в силу п. 21.6 Типового устава садоводческого товарищества член садоводческого товарищества имеет право производить обмен садового участка на участок в другом садоводческом товариществе с целью приближения к месту жительства или по другим уважительным причинам по решению общих собраний членов товариществ с последующим сообщением администрации и профсоюзным комитетам предприятий либо исполкомам районных, городских Советов депутатов, если товарищество находится в их ведении. Обмен садовыми участками рассматривается, таким образом, как один из способов улучшения условий пользования землей. В настоящее же время садоводы -собственники земли вправе по своему усмотрению решать вопросы обмена земельных участков, руководствуясь вышеуказанными нормами права. Те из членов садоводческого товарищества, которые не оформили права собственности на садовые участки, могут произвести обмен садовых участков.

Согласно  п. 1 ст. 315 ГК Республики Беларусь, в  силу залога кредитор по обеспеченному  залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства  получить удовлетворение из стоимости  заложенного имущества преимущественно  перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Залог земельных  участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества {ипотека) регулируется законодательными актами об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда законодательными актами об ипотеке не установлены иные правила.

Залогу  земельного участка посвящены ст. 89-91 Кодекса о земле. Порядок передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита детально урегулирован постановлением Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 7 марта 2000 г. №303/9'.

Вышеуказанный порядок разработан в соответствии с Кодексом Республики Беларусь о  земле, Указом Президента Республики Беларусь от 7 декабря 1999 г. № 718 и регулирует залог земельных участков, находящихся в частной собственности как граждан Республики Беларусь, так и юридических лиц Республики Беларусь.

Земельные участки, находящиеся в частной  собственности граждан Республики Беларусь, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита (ст. 89 Кодекса о земле).

Предметом ипотеки по договору могут быть земельные  участки, находящиеся в частной  собственности граждан Республики Беларусь. Причем, земельные участки граждан могут стать предметом залога, если они предоставлены для: строительства и обслуживания жилого дома; дачного строительства; коллективного садоводства; личного подсобного хозяйства.

Следует иметь в виду, что на земельные  участки, находящиеся в общей долевой или совместной собственности, ипотека может быть установлена только в отношении принадлежащего гражданину земельного участка, выделенного в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Часть земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина Республики Беларусь, может стать предметом залога, если эта часть в установленном порядке предварительно выделена в самостоятельный земельный участок. Одновременно такой залог не должен противоречить требованиям ст. 17 Кодекса о земле.

Граждане, имеющие в частной собственности  земельный участок и пожелавшие сдать его в залог для получения кредита, могут это сделать при условии, что право частной собственности гражданина на этот участок удостоверено государственным актом на земельный участок.

Залогополучателями  земельных участков могут быть банки, перечень которых определяется Президентом  Республики Беларусь (ст. 90 Кодекса о земле).

К их числу  отнесены: ОАО «Белагропромбанк», ОАО  «Сберегательный банк «Беларусбанк», ОАО «Белвнешэко-номбанк», ОАО «Белпромстройбанк», ОАО «Белорусский банк развития и  реконструкции «Белинвестбанк», «Приор-банк»  ОАО¹.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банком от имени залогодателя земельного участка, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог земельного участка, находящегося в частной собственности, определяются в кредитном договоре и договоре залога земельного участка, которые заключаются между банком и залогодателем. При этом стоимость принимаемого в залог земельного участка не может быть ниже его нормативной цены. Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

В соответствии с постановлением Совета Министров  Республики Беларусь от 7 октября 1993 г. № 679 «О нормативных ценах на земли, передаваемые в частную собственность граждан» нормативная цена земель ежегодно определяется органами исполнительной власти для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Органы местного управления могут по мере развития рынка земли своими решениями повышать или понижать установленную нормативную цену земельного участка, но не более чем 25 процентов.

Для того чтобы договор залога был признан  действительным, он должен содержать: надлежащее обозначение предмета ипотеки; оценку этого имущества; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Договор залога земельного участка, находящегося в частной собственности граждан Республики Беларусь, совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и подлежит государственной регистрации.

По общему правилу местом его нотариального  удостоверения является место нахождения недвижимого имущества. Аналогичным образом государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения земельного участка.

При государственной  регистрации ипотеки в регистрационную книгу заносятся стоимость обеспеченного ипотекой обязательства, или данные о порядке и условиях ее определения, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь об ипотеке.

Одновременно  с нотариальным удостоверением договора залога земельного участка налагается запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено этим договором.

В течение  всего срока, когда действуют  условия договора залога земельного участка, он остается у залогодателя и используется им в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного  залогом обязательства банк вправе от имени залогодателя реализовать принятый в залог земельный участок при сохранении его целевого назначения. При этом до момента продажи земельного участка банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им земельный участок по цене, равной сумме невозвращенной части кредита и процентов за пользование им.

Если  залогодатель не воспользовался предложением банка, то банк письменно предлагает выкупить земельный участок соответствующему исполнительному и распорядительному органу или юридическому лицу Республики Беларусь, или гражданину Республики Беларусь, которые в соответствии с законодательством Республики Беларусь могут быть собственниками такого участка.

При получении  банком за проданный земельный участок суммы, превышающей задолженность залогодателя банку и расходы по реализации участка, банк в течение двух недель перечисляет сумму превышения залогодателю, а в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, - соответствующему исполнительному и распорядительному органу.

Если  вырученных средств от реализации земельного участка недостаточно для погашения  кредита и процентов, то банк может  возместить недостающую сумму из имущества залогодателя в установленном законом порядке.

В случае смерти гражданина - залогодателя земельного участка, право пользования полученным им кредитом и обязательства по погашению  этого кредита переходят к его наследникам после оформления ими права собственности на заложенный земельный участок в порядке, установленном законодательными актами Республики Беларусь.

В случае изъятия у залогодателя для государственных  или общественных нужд заложенного  земельного участка и предоставления ему в частную собственность  другого земельного участка право залога переходит на предоставленный земельный участок, если договором о залоге земельного участка не предусмотрено иное.