Гостиничный бизнес: как открыть малый отель

Гостиничный бизнес: как открыть малый отель

Расклад сил в  гостиничном бизнесе: 60% постояльцев  обслуживают крупные отели, 40% потока — гарантированная доля малых  форматов.

Малые отели в гостиничном  бизнесе стран Европы давным-давно  не только прочно заняли свою нишу, но и стали одним из ключевых элементов  гостиничной индустрии. В уютных гостиницах, каждая из которых неповторима  и уникальна, за умеренную плату  постоялец, безусловно, получит куда больше удовольствия, чем поселившись  в бездушном сетевом отеле, где  клиент ощущает себя скорее движущейся по конвейеру деталью, чем желанным гостем. И ничего страшного, что в  мини-отеле нет бассейна, фитнес-центра и казино: как правило, люди приезжают вовсе не за этим.

Преимущество мини-гостиниц в предоставляемой клиенту возможности  выбора. Постоялец может подобрать  себе отель не только исходя из стоимости номера, набора услуг и местоположения, но и с учетом эстетических пристрастий. Интерьеры одних малых гостиниц нравятся людям творческих профессий, в других предпочитают останавливаться бизнесмены. Но главное, в каждой гостинице такого класса номера оформлены в индивидуальном стиле.

Основаная особенность гостиничного бизнеса малого формата - возможность создать индивидуальную атмосферу уюта и комфорта, клиент чувствует себя как дома, а такое ощущение в большой гостинице порой трудно получить даже за очень большие деньги. Малые отели позволяют оптимизировать объем предоставляемых услуг, оперативно контролировать их качество и количество, а также выбирать наиболее эффективное соотношение числа сотрудников и посетителей.

Малый гостиничный  бизнес: Классификация

Официальной классификации  по малым гостиницам у нас в  стране нет, нет ни одного законодательного или нормативного акта, четко определяющего  суть понятия «малая гостиница». Единственный просвет — комментарии Федерального агентства по туризму к «Системе классификации гостиниц и других средств размещения», из которых следует, что малый отель — это гостиница с количеством номеров менее 50.

Владельцы мини-отелей Петербурга применяют собственную классификацию - в зависимости от параметров занимаемого  помещения малые отели делятся  на «мини-отели» (до 10–15 номеров в  нежилом фонде, хотя многие отели  емкостью 25–30 номеров также называют себя «мини»); мини-отели квартирного  типа (обычно не более 6–7 и максимум до 10–15 номеров в жилом фонде); и, наконец, малые отели в отдельно стоящих зданиях (до 50 номеров).

По уровню предоставляемых  услуг в гостиничном бизнесе  принято делить малые отели на демократичные и весьма любимые  студентами хостелы, домашние отели, отели эконом- и бизнес-класса, а также апарт-отели. Последние, в основном, могут похвастаться авторским дизайном интерьеров, элитным расположением, эксклюзивными услугами, наличием номеров уровня «люкс» и по многим показателям способны дать фору крупным пятизвездочным гостиницам.

Что касается звезд, действующие  ГОСТы гостиничного бизнеса не учитывают отличий малых и крупных гостиниц. Поэтому, даже если владельцы малого отеля на 15 номеров в отдельно стоящем здании установят золотые джакузи, развесят по стенам картины из Эрмитажа и создадут для постояльцев небывалый уровень комфорта, предприятие вряд ли получит хотя бы четыре звезды, поскольку лифт здесь всего один, а парикмахерская отсутствует.

До сих пор количество звезд в рекламе того или иного  мини-отеля — скорее личная оценка инвесторами качества своего продукта, нежели результат официальной сертификации гостиничного бизнеса.

Малый гостиничный  бизнес: Недвижимость

Главная проблема гостиничного бизнеса — недвижимость. Чаще всего  гостиницы размещаются в выкупленных, а затем перестроенных старых коммуналках и в квартирах  жилых домов. А для официального оформления гостиницы требуется  перевести квартиры в нежилой  фонд, что не просто. Процесс требует  высоких затрат, процедура же оформления порой занимает более года, плюс неподъемные налоги на имущество  и на землю, и вдвое увеличивающиеся  эксплуатационные затраты гостиничногобизнеса.

По подсчетам участников рынка, от 50 до 70% малых отелей города до сих пор обретаются в жилом  фонде и оформлены на физических лиц, а юридически их деятельность ограничивается посуточной сдачей квартир в аренду на условиях оформления договоров с постояльцами. Правда, в этом случае формального права называться «гостиницей» у таких предприятий нет. А значит, трудно рекламироваться, четко позиционировать свое заведение, формировать сетевые альянсы, получать звезды.

Другая проблема гостиничного бизнеса, актуальная для всех без  исключения малых отелей в стране: большинство пожарных и санитарных норм, а также ГОСТы и СНиПы, описывающие требования как к жилым помещениям, так и к гостиничному бизнесу, не менялись с советских времен и совершенно не соответствуют нынешним условиям.

Даже оформленная по всем правилам заявка на перепланировку может  быть отвергнута чиновниками только потому, что по нормативам в жилом  помещении не должно быть больше двух туалетных комнат. А, если нет сертификата  соответствия, в жилом фонде категорически  запрещается кормить постояльцев  и уж тем более без лицензии продавать спиртные напитки. Именно поэтому 15% малых отелей в вообще не зарегистрировано — бизнесмены работают нелегально.

Отсутствие конструктивного  внимания государства к малому гостиничному бизнесу было бы оправданным, если бы гостиничная инфраструктура в стране была насыщена и отлажена. Однако даже относительно благополучному Санкт-Петербургу для того, чтобы войти в пятерку  туристических центров Европы, требуется  вдвое увеличить номерной фонд —  на 18 тысяч мест.

Малый гостиничный  бизнес: Как открыть мини-отель

На примере инвестирования в мини-отель в Санкт–Петербурге.

Первая и главная задача гостиничного бизнеса — подбор помещения. Лучше всего для этой цели подходят коммунальные квартиры выше второго  этажа в «фасадных» домах в  центральных исторических районах  города с наиболее развитой инфраструктурой. Желательно, чтобы поблизости были кафе, рестораны и магазины. Рекомендуемая  общая площадь (с учетом номеров, коридоров, кухни, административных помещений) — не менее 300 кв. м. Минус в том, что на дороге такие квартиры не валяются, а их расселение — целая  история. Сегодня в Санкт-Петербурге стоимость расселения-покупки составляет, от двух с половиной до семи тысяч  долларов за квадратный метр, причем в  среднем по городу эта процедура  потребует около 800 тысяч долларов.

Следующий этап создания гостиничного бизнеса — реконструкция и  перепланировка, на что понадобится  как минимум половина суммы, потраченной  на покупку помещения. Впрочем, куда хуже то, что на получение разрешительных документов, подготовку, согласование и утверждение проекта перепланировки уйдет более года. После того как  перепланировка будет закончена, бесчисленные чиновники проверят результаты на соответствие нормативам. Если этот этап завершится успешно, придет пора заключать договоры с энергетиками, Водоканалом, пожарными…

Далее, разработка интерьера  гостиницы. Главное, чтобы отель  не напоминал общежитие и коммуналку, был чистым, уютным и удобным для  проживающих. Оборудование для такой гостиницы (мебель, бытовая техника, предметы интерьера и т. п.) обойдется еще в 200–250 тысяч долларов. При этом не следует забывать о недопустимости резкого разброса классности номеров: два люкса и восемь номеров а'ля хостел отпугнут обе группы клиентов, а услуги почасовой сдачи номеров любителям амурных приключений быстро испортят имидж.

Назначая цены, полезно  изучить рынок и предложения  соседей.

Подбор персонала –  еще один непростой момент гостиничного бизнеса. Набирая персонал, следует  готовиться к муштре и обучению. Идеальный кадровый состав для отеля  на 10 номеров — управляющий, три–четыре администратора, старший администратор, начальник отдела бронирования, главбух  и две–три горничные (на практике многие должности совмещаются). Для  всего персонала знание английского  языка желательно, а для администраторов  — обязательно.

Далее следуют практические рекомендации уже опытных владельцев. Стандартные услуги — легкий завтрак  и чистое белье — неукоснительны. Если у вас нет места или  юридического права держать свое маленькое кафе и мини-прачечную? Договоритесь с соседями и передайте  эти процессы на аутсорсинг. Кроме того, можно заключить специальные соглашения с находящимися поблизости спортзалом и сауной, рестораном и фирмой по прокату автомобилей, экскурсионным бюро, предложив гостям скидки.

На формирование базы постоянных клиентов уйдет не один год, поэтому  начинающему мини-отелю необходимо заключить договоры с турфирмами на оказание гостиничных услуг, благодаря им удастся избежать простоя.

Что касается рекламы, ее тоже необходимо давать. Для этой цели хороши «Глянец», специализированные сайты  в Интернете. По оценкам некоторых  владельце отелей хорошую отдачу в рекламе гостиничного бизнеса  дает радио, передача информации из уст  в уста и наружка. Если же в городе или регионе появилась ассоциация малых гостиниц, в нее необходимо вступить.

В среднем затраты на запуск мини-отеля квартирного типа на 10 номеров в Санкт-Петербурге составляют сегодня не менее 1 млн 200 тысяч долларов (в других городах страны, сумма может корректироваться с учетом местных условий), окупаются инвестиции через 6–8 лет.

По  материалам статьи Александр Александрова в журнале  
«Бизнес-журнал»

Другие материалы  по теме гостиничный бизнес на сайте  www.openbusiness.ru:

Малая гостиница: организация бизнеса

Свой  гостиничный бизнес: открытие отеля

Как заработать денег: организация мини отеля

Свой гостиничный бизнес: организация службы размещений

Гостиничный бизнес: мини отели

Свой  отель: цена вопроса

Как заработать на "зеленом туризме": организация гостиничного бизнеса

Свой бизнес: малая гостиница

Спрос на услуги малых гостиниц в крупных городах растет. В  мегаполисах недостает гостиничных  мест эконом-класса, так что обычному человеку зачастую просто негде остановиться. Тем временем, концепция « fast food & sleep » во всем мире традиционно закреплена за малыми гостиницами. Именно этот сектор индустрии гостеприимства в течение нескольких последних лет развивается в России наиболее бурно и обещает в ближайшее время стать выгодной и удобной альтернативой двух- или трехзвездочному постсоветскому гостеприимству.

Российские операторы  гостиничного бизнеса предоставляют  своим постояльцам не слишком  широкий выбор: проживание и обслуживание в гостиницах первого класса за 300-350 долларов в сутки и больше, или - ненавязчивый двух-трехзвездочный сервис по цене от 30 до 100 долларов в сутки.

Специалисты считают, что  затраты на возведение малого (до 100 номеров) отеля в Москве могут  вернуться уже через 5-6 лет, а в  среднем по стране через 9-12. Частные  инвесторы готовы сегодня тратить  на строительство новых гостиниц или приобретение уже действующих  все более впечатляющие суммы. Но часто, гостиничный бизнес представляет интерес прежде всего для тех, кто стремится вложить средства в недвижимость, и для них скорость окупаемости проекта играет далеко не первостепенную роль.

Выбор здания под гостиницу

Строительство нового здания под гостиницу – вариант до сих пор непопулярный для участников малого гостиничного бизнеса, потому что  мест под застройку в центре крупных  городов с видом из окна на архитектурные  достопримечательности часто нет  физически. Так что нередко малая  гостиница представляет собой сегодня  небольшую часть действующего или  бывшего общежития, подвальное помещение, либо несколько квартир, расположенных  на одной лестничной площадке или  нескольких этажах. Реже - это часть  жилого дома или отдельно стоящее  здание.

Например, самый распространенный в Санкт-Петербурге вариант создания малой гостиницы - это покупка  одной или нескольких коммунальных квартир, которые затем расселяются  и ремонтируются. В одной такой  квартире создается от 6 до 8 номеров. Обычные квартиры для создания гостиниц менее удобны из- за проблем с  перепланировкой и дополнительными  согласованиями с БТИ.

Аренда также - не лучший выбор для малой гостиницы. При  смене владельцев очень часто  меняются не только арендные ставки, но и сами взгляды хозяев на гостиничный  бизнес. В результате хозяевам гостиниц вместо работы с клиентами приходится тратить время на улаживание разногласий.

Вообще говоря, в соответствии с действующим законодательством  гостиница обязательно должна располагаться  в нежилом помещении и отвечать ряду требований СЭС, пожарного надзора  и стандартам безопасности, установленным  МВД. Она должна иметь порядка  трех десятков сертификатов, которые  нужно регулярно подтверждать. Но, по словам участников рынка малого гостиничного бизнеса, сертификация является сегодня уже не проблемой и  «административной преградой», а  необходимой мерой, гарантирующей  качество обслуживания и безопасность постояльцев малых отелей. В каждом регионе оценкой качества обслуживания гостиниц занимаются местные сертифицирующие организации.

Но процессы перевода помещений  из жилого фонда в нежилой и получения соответствующих разрешений, согласований и сертификатов связаны с дополнительными затратами – как финансовыми, так и временными.

Поэтому очень часто хозяева  мини-гостиниц выбирают «серую схему  работы». «Серый» путь выбирают почти  все малые гостиницы с количеством  номеров до 4-х - организованные в  небольших квартирах, хозяева которых, в большинстве случаев, не планируют  расширять бизнес.

Самый главный плюс «серого» гостиничного бизнеса - снижение затрат благодаря полному уходу от налогового бремени. В то же время, по словам большинства  участников рынка, налоговое бремя  не является неподъемной ношей - его  размеры вполне умеренны, кроме того, в своей деятельности почти все  малые гостиницы применяют упрощенную систему налогообложения.